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Desarrollo Urbano

El encuentro social como activo inmobiliario

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Cierta expansión de las ciudades en México fue impulsada por una pujante clase media y media alta que buscaba la tranquilidad, jardines privados, paisajes naturales y un mayor sentimiento de seguridad, características que solo a un costo prohibitivo se pueden conseguir en un centro urbano consolidado. Este proceso, que es común tanto en América Latina como en países del primer mundo, trajo cuantiosos beneficios al mundo inmobiliario que a lo largo de décadas creó grandes territorios que hoy se pueden beneficiar de lugares de encuentro tradicionales: plazas públicas con iglesias, grandes banquetas, parques, fuentes, algo de comercio informal, comida popular, y esculturas. En pocas palabras, de esos espacios divertidos y ambientados que tanto disfruta el mercado mexicano. Mientras estos espacios no se edifiquen, los habitantes de los suburbios urbanos de clase media y media alta de las grandes metrópolis, dependen del coche y difícilmente tienen un lugar de encuentro en la cercanía. La buena noticia, es que edificar este tipo de lugares representa una excelente oportunidad de negocio para los desarrolladores que estén dispuestos y cuenten con los medios para ser disruptivos en los suburbios urbanos.

Quizás, el ejemplo canónico de México de este fenómeno de expansión urbana es el caso del municipio metropolitano de Tlajomulco que conforma la parte sur de la ciudad de Guadalajara, en Jalisco. A la fecha cuenta con 367,057 ha y 64,512 habitantes de clase media, media alta, y alta que habitan en una tipología urbana conformada por un ‘strip’— una gran y única avenida troncal para un territorio completo—, sus consecuentes ‘stripmalls’ —pequeños centros comerciales de líneas de locales ubicados al fondo de una plancha de estacionamiento—, y fraccionamientos cerrados. En pocas palabras, en las condiciones perfectas para concebir y diseñar un negocio inmobiliario basado en revertir el aislamiento social.

El caso Punto Sur

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Un plan maestro transdisciplinario desarrollado por la consultora Estudio 3.14, generó un ambiente de colaboración y confianza en el que múltiples iteraciones, de urbanistas, geógrafos, comercializadores, paisajistas, abogados, arquitectos, y financieros derivaron en un producto que hubiera parecido inverosímil desde cualquiera de estas disciplinas aisladas. Un análisis de datos geo-estadísticos de los urbanistas, combinado con otro de sintaxis espacial de los geógrafos, dio los datos base para que paisajistas y arquitectos desarrollaran una visión que probaron los comercializadores, al tiempo que abogados pensaban la manera de crear un condominio con espacio público, y otros urbanistas proponían modificaciones al plan parcial con insumos de reglamentos generados por arquitectos y paisajistas que, a su vez, estaban siendo alimentados por datos de los comercializadores. En todo momento, financieros estaban ideando nuevos instrumentos para proporcionar el capital, siempre creciente, que el proyecto iba requiriendo.

¿Resultado? Que la idea inicial de una vialidad con Strip Malls a pie de calle y paisaje de automóviles estacionados, se convirtió en una calle que, primero, albergaba una plaza con un templo en el más prominente de los predios que no requería ser donado. Adicionalmente, un complejo comercial que facilita el tránsito peatonal entre un paisaje atractivo sin autos en una estrecha calle. Finalmente, en este contexto, marcas internacionales exhiben sus mercancías en aparadores a pie de banquetas públicas y en pisos superiores se encuentra vivienda, un hotel, oficinas compartidas de la marca WeWork y cines. La idea de los aparadores de tiendas a pie de calle rompe la tendencia de centros comerciales envolventes, y retoma una tipología comercial típica de las ciudades consolidadas que todos hemos disfrutado durante las vacaciones. Todo esto ofrece al mercado de los suburbios de las grandes ciudades una experiencia diversificada y una interacción social con un sentido de comunidad.

A esa estrategia comercial y de paisaje, se suma una estética. La vista de la nueva calle —Paseo Punto Sur— de oriente a poniente, remata en una colina protegida como reserva territorial del bosque de La Primavera. Es de aquí de donde surge el concepto principal, el de permitir que el bosque en términos de diseño, postergue su esencia a lo largo de la nueva vialidad. El diseño de este concepto se trasladó a un piso que permite la entrada y salida de una vegetación diseñada para tener una apariencia más natural y orgánica. A lo anterior, se suman el diseño de bolardos, bancas y vialetas que acompañan una línea de cientos de sicomoros plantados estratégicamente para no interrumpir la parte visual, pero sí para ser uno de los ejes verdes de la calle y proveer de sombra para un paseo cómodo de los usuarios. El Plan Maestro contempla dos obeliscos para enmarcar el conjunto, que fue creado por el colectivo austriaco Gelitín, que otorga un aspecto artístico cultural al conjunto y que funcionan como referencia al peatón como dos hitos útiles para que a golpe de vista se pueda dimensionar la longitud del paseo. Con estas estrategias, todo el complejo trabajando en conjunto—vialidad, paisaje, templo, plaza, viviendas y comercio—, es una propuesta para un punto de encuentro pionero de sustentabilidad social para las metrópolis de México.

El análisis de datos estadísticos gestionado por Estudio 3.14 y después transformado en acciones aparentemente contradictorias —construir equipamiento urbano en terreno caro, permitir espacios de oficinas que contradicen un estudio de mercado inmobiliario y restringen el acceso vehicular al mínimo necesario— sustenta un cambio paradigmático en la manera en la que se construye una ciudad. Sin sacrificar uno de los móviles principales de la sociedad que buscó refugio en los suburbios de principios del siglo pasado (calles amplias, limpias, ajardinadas y seguras), Punto Sur genera de manera integral comunidad que pronto —si no es que en este momento— generará identidad. Aunado a este cambio social, Punto Sur es también una muestra clara de que los proyectos disruptivos con una estrategia de diseño bien lograda, generan plusvalía. Se vuelve un paradigma que renueva la tradición con metodologías de innovación, que empuja un desarrollo sustentable a la par de un éxito comercial.

Punto Sur es un corredor comercial y un punto de encuentro comunitario único en su clase en todo México. Es ahora una zona urbana que funciona como el primer núcleo descentralizador al sur de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) en Tlajomulco de Zuñiga. Este nuevo complejo urbano comprende; una zona habitacional, un corredor comercial con tiendas ancla —7 de las nueve cadenas de Inditex además de Innovasport y Cinépolis— y un proyecto urbano de paisaje que instaló 300 árboles de talla grande desde el arranque del proyecto, una plaza pública y un andador que complementados con un Hotel de la cadena Aloft y espacios de oficinas —donde se instalará wework— en conjunto suman 127,500 metros cuadrados, y que al adherirse a la zona habitacional alcanzan 370,800 metros cuadrados. La principal característica, es que el diseño de todo el complejo, además de que gira en torno al espacio público, es que está dado en función de generar una sustentabilidad social y que dicha dinámica duplicó el valor de su tierra en cuatro meses. Además, redujo el tiempo de absorción y propició las condiciones para que surgiera un distrito comercial de alta plusvalía.

Por Estudio 3.14

Este es un artículo de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Desarrollo Urbano

Próxima semana iniciarán rehabilitación del estadio de beisbol en Palenque, Chiapas

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La siguiente semana iniciarán las seis obras que se tienen planeadas en Palenque, Chiapas, que forman parte del Programa de Mejoramiento Urbano (PMU), que son: Parque Santo Domingo y centro de desarrollo comunitario; Centro de Desarrollo Comunitario San Miguel; Parque Lineal Expoferia; Renovación de imagen urbana y parque contemplativo deportivo, centro social y Centro de Desarrollo Comunitario Pakal-Na;  Ciclovía Pakal-Na; y  Renovación de la unidad deportiva, así lo informó la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). 

En su recorrido por la unidad deportiva del municipio, para inspeccionar el estado actual de los espacios que se intervendrán, el Titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón, indicó que esta renovación de ese espacio parte de un proyecto que busca atender las necesidad de la comunidad, y que una vez que se concluya con la rehabilitación, la autoridad municipal lo administrará. 

“Buscamos con este programa, a través de sus acciones de vivienda o equipamiento de espacios públicos, generar empleos locales. Las empresas tienen el compromiso de contratar mano de obra local y creemos que se generarán entre 3 mil y 3 mil 500 empleos directos”. 

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Titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón

Adicionalmente a estas obras, se realizarán 3 mil 500 acciones de mejoramiento o ampliación de vivienda, de las cuales ya se han dispersado 700 apoyos de manera directa, lo anterior será en coordinación con la Conavi; también se regularizará la tenencia de la tierra mediante el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus) y se coadyuvará en la creación o actualización del Programa Municipal de Desarrollo Urbano.

Carlos Morelos Rodríguez, presidente municipal de Palenque comentó que tanto su administración,  en coordinación con las ligas deportivas de la localidad,  expusieron a la Secretaría de Estado la necesidad de rehabilitar la unidad deportiva. 

“Estas obras nos ayudarán mucho y serán de gran beneficio para la comunidad y los deportistas; además, ayudarán a reactivar la economía local, pues la emergencia sanitaria nos ha afectado bastante, pero con ellas habrá crecimiento y habrá trabajo”. 

Ante las acusaciones que surgieron en diferentes medios sobre el influyentismo que tuvo el Presidente Andrés Manuel López Obrador para la rehabilitación del estadio de béisbol y que todo el dinero se destinará para ese recinto, el presidente municipal expresó “Quiero aclarar que es falso que la inversión solo beneficiaría al estadio de béisbol, es para todos, para todas las áreas deportivas de fútbol, básquetbol, vóleibol y frontón. Comentaban que el estadio de béisbol era de las Guacamayas, pero eso es mentira, la unidad deportiva pertenece al municipio de Palenque y el equipo de Guacamayas tiene como tres años que dejó de jugar aquí”. 

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