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Industria

El mercado de oficinas en tiempos de COVID-19

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En un gran esfuerzo para frenar el contagio del COVID-19 miles de personas recurren al trabajo por internet desde casa, adaptando como una herramienta de primera necesidad las nuevas tecnologías para mantener el contacto.

A mediano y largo plazo esta nueva dinámica cambiará sin duda el segmento de oficinas, de acuerdo con Santiago Gil, Managing Director de Paladin Realty Partners, los edificios que presenten mayor flexibilidad y que se puedan adaptar mejor a las preferencias del mercado son los que van a salir mejor de la crisis. “El 90% de los que están trabajando desde casa responden que están trabajando igual de eficiente o casi igual”.

El directivo señaló en un webinar online organizado por Siila México, que  el trabajo home office ya se venía organizando en distintas empresas, estableciendo las dinámicas y reglamentos de la misma; no obstante, en la mayoría de los casos de la noche a la mañana se tuvo que optar por esta medida, lo cual impactará en la demanda de espacios de oficinas.

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“Está muy claro que el sector industrial y multifamily for rent, son los activos más defensivos del sector inmobiliario, y quizás los que menos van a sufrir en el corto plazo, pero el segmento hotelero está sufriendo durísimo y las oficinas están en término medio”. 

Hoy en día los inversionistas, a partir de los ingresos y gastos de los edificios, deben plantear el análisis para determinar si es una buena inversión. “Hoy más que nunca hay que meterse de lleno para ver quiénes son los inquilinos, qué tipo de empresas son, a qué se dedican y cómo se ve su futuro. Hay que hacer un caso de negocios de cada uno de los inquilinos para poder tener un mejor pronóstico de los ingresos del edificio”.

De acuerdo con Víctor Lachica, CEO de Cushman & Wakefield México, no es la primera vez que pasamos por una crisis en el país y hoy en día el mercado de oficinas es mucho más institucional que antes. “El mundo en general va ayudar, tanto gobierno, constructores, como proveedores y prestadores de servicios, todos vamos a tener que poner un pedazo de lo nuestro para ayudar en este momento” afirma, por lo que para sobrepasar la crisis algunas empresas empezarán a implementar tratamientos especiales o acuerdos específicos como un mes libre de renta, pagar mitad de renta, etc.

Va a ser un año lento y con ajustes de precios en el futuro inmediato y una moderación en cuanto a temas de generación de nuevos espacios. “El mercado de oficinas responde a nivel de empleo y de actividad económica, una buena noticia dentro de todo esto es que ya fue ratificado el T-MEC lo que trae un alivio, pero se ve opacado ante lo que estamos viviendo”. 

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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