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Vivienda

El mercado de vivienda en la Ciudad de Puebla

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El mercado de vivienda en la Ciudad de Puebla ha mostrado una tendencia a la baja en su nivel de ventas. De acuerdo con la base de datos propiedad de Softec, para el segundo trimestre del 2020 las ventas totales llegaron a 274 unidades vendidas en promedio de forma mensual.

Esta tendencia se viene presentando desde el tercer trimestre del 2019, donde se llegaron a colocar 313 viviendas de forma mensual. Las condiciones económicas del país para el cierre del 2019 y el inicio de la pandemia en el primer trimestre del 2020 han generado una contracción en los mercados inmobiliarios a nivel nacional y el mercado en la Ciudad de Puebla ha comenzado a sufrir dichos estragos.

Aunado a los fenómenos antes mencionados el mercado de vivienda en Puebla cuenta con una importante cantidad de inventario disponible, con un total de 4,628 unidades, de las cuales el 37% se ubican dentro de la vivienda Económica, el 30% dentro del segmento Medio, el 28% pertenecen a la vivienda Residencial y el 4% restante son de la vivienda Residencial Plus.

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Los inmuebles residenciales continúan mostrando el mayor nivel de ventas, con un promedio de 94 unidades colocadas mensualmente. Por su parte, los Económico y Medio muestran un nivel de ventas mensuales de 86 y 84 respectivamente.

El segmento Residencial Plus presenta signos de menor desempeño, con un promedio de 9 unidades colocadas de forma mensual, esta tendencia se ha venido observando prácticamente en lo que va del 2020.

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De continuar mostrado los niveles de ventas observados en lo que va del 2020, así como un freno en la tendencia a la baja de dichas ventas, el mercado de vivienda en la Ciudad de Puebla estaría agotando sus inventarios en un periodo estimado de 18 meses, es decir, un año y medio. Las edificaciones Residencial Plus se presenta como la fracción que tardará un mayor tiempo en agotar sus inventarios existentes, con un periodo estimado de 24 meses; seguido se encuentra las construcciones económicas, las cuales tardarán aproximadamente 20 meses en agotar sus inventarios.

Se estima que los mercados Medio y Residencial agoten sus inventarios en un periodo de 16 y 14 meses respectivamente, presentándose como los de mayor dinamismo, así como los segmentos con mayor oportunidad de incursión de nuevos proyectos sin el riesgo a sobre inventariarse.

Por su parte, el nivel de ventas promedio por proyecto se ubica en 1.5 unidades mensuales; de igual forma la absorción ha mostrado una tendencia a la baja, principalmente a partir del tercer trimestre del 2018, pasando de un nivel de ventas promedio de 2.4 unidades mensuales a 1.5 unidades mensuales para el segundo trimestre del 2020.

Antes de la crisis generada por el Covid-19, durante todo el 2019 el mercado venía mostrando un nivel de ventas cercano a las 1.8 unidades mensuales. Sin embargo, para el primer trimestre del 2020, ya con la incertidumbre de la pandemia, el nivel de ventas disminuyó a 1.6 unidades mensuales en promedio, mientras que para el segundo trimestre del 2020 se registra un nivel de ventas de 1.5 unidades.

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La vivienda perteneciente al rubro Económico muestra el mayor nivel de ventas promedio por proyecto, alcanzando 4.3 unidades mensuales; sin embargo, también se presenta como el grupo con la mayor caída en su nivel de ventas, ya que para el último trimestre del 2017, registró su punto más alto, colocando 7.7 unidades por proyecto. Esto representa una caída en las ventas por proyecto cercana al 44 por ciento.

Seguido se encuentra la vivienda media, con un nivel de ventas por proyecto de 1.7 unidades mensuales, si bien, también ha mostrado una caída en su nivel de ventas, la disminución representa cerca del 35% con respecto a su punto más alto, donde se llegaban a colocar 2.7 unidades en promedio por proyecto de forma mensual.

La vivienda residencial presenta un nivel de ventas por proyecto de 1.0 unidad mensual, mostrado un comportamiento estable en sus ventas, ya que su punto más alto se observó en el último trimestre del 2017, llegando a un nivel de ventas por proyecto de 1.4 unidades; a partir de 2018, ha colocado un promedio de 1.1 unidades mensuales por proyecto.

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Finalmente, la vivienda residencial plus también mostró una tendencia negativa en las ventas promedio por proyecto, pasando de 1.7 unidades para el primer trimestre del 2018 a un nivel de ventas de 0.9 unidades mensuales por proyecto, lo que presenta una disminución del 45% en el nivel de ventas.

Sin embargo, durante todo el 2019 y los dos primeros trimestres del 2020, este segmento ha mantenido sus ventas en 0.9 unidades promedio por proyecto. Es importante mencionar que el principal mercado para este grupo se concentra en inversionistas locales y provenientes de otras ciudades, siendo la Ciudad de México la principal generadora de demanda. Se estima que dicho mercado sea el de mayor afectación posterior a la pandemia, ya que los inversionistas mostrarán más cautela, lo que podría retrasar su decisión de compra; la falta de liquidez o ahorro para el pago de enganches podría también presentarse como un factor que afecte directamente al nivel de ventas.

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Se estima que a partir de la segunda mitad del 2020 el mercado de vivienda en la Ciudad de Puebla pueda comenzar a mostrar signos de recuperación, buscando alcanzar los niveles observados en años anteriores.

Se estima que los mercados de vivienda Económica y Media muestren una mayor recuperación, la reactivación de la economía post Covid así como una importante cantidad de mercado potencial demandante de residencias, hacen que estos sean atractivos para la incursión de nuevos proyectos. A la par, las instituciones financieras y otorgadoras de crédito han mostrado una marcada tendencia a ser más flexibles, con tasas más atractivas y una mayor disponibilidad en el momento de aprobar los créditos.

Hasta el momento, no se ha observado un incremento sustancial en los precios para cada uno de estos segmentos, la creciente incertidumbre y los posibles efectos en la economía, han hecho que los desarrolladores mantengan sus precios, buscando que los niveles de ventas en sus proyectos no se vean afectados por un incremento en precios. los cuales deberán de darse de forma cautelosa y paulatina, una vez que la economía se haya reactivado y la confianza del consumidor regrese a los parámetros observados antes del fenómeno Covid.

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La Ciudad de Puebla se ubica entre las primeras cinco ciudades del país, por su importancia económica, el tamaño de su población y la cercanía con la Ciudad de México. Por lo que se estima que el mercado de vivienda continúe mostrando el dinamismo observado desde hace muchos años. Zonas como Angelópolis, el corredor del Periférico Ecológico y el centro histórico de la ciudad se presentan con un alto potencial de desarrollo inmobiliario, no solo en el tema de vivienda, sino en todo el resto de la industria inmobiliaria.

Por Softec

Este es una artículo de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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