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El Mercado Inmobiliario de Los Cabos

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El mercado inmobiliario de Los Cabos es definitivamente Sui Generis, empezando por su concepto urbanístico y arquitectónico, basado en espacios abiertos, integrando las espectaculares vistas del contraste de terreno semidesértico con el mar de Cortés, o el Océano Pacífico, gozando de un clima estupendo, por lo que gran parte del tiempo los amplios ventanales de las residencias se mantienen abiertos, sumando las áreas de estar interiores con sus amplias terrazas.

El mercado está formado por dos grandes polos: San José del Cabo y Cabo San Lucas, y el corredor transpeninsular de 32.6 Kms que los une. De estos dos, el principal mercado, por su volumen de ventas, es San José del Cabo (SJDC).

Adicionalmente, existen dos submercados: el del Pacífico, integrado por Migriño, Cerritos, El Pescadero y Todos Santos, y el de Cabo del Este, compuesto por La Fortuna, Cabo Pulmo, La Ribera y Los Barriles. La polarización que ejercen San José del Cabo, Cabo San Lucas y el aeropuerto internacional, es substancial, por lo que la localización de propiedades respecto a su cercanía con SJDC o Cabo, así como la facilidad y tiempo de acceso al aeropuerto internacional son primordiales.

El corredor transpeninsular de SJD a Cabo San Lucas, es el tramo más valioso de bienes raíces de Los Cabos. Las vías principales de acceso son, la estupenda carretera federal de paga #19 Cabo San Lucas a Todos Santos, y del lado del Mar de Cortés, la carretera de paga de SJDC al aeropuerto y el Camino de terracería Cabo del Este # 1.

El Mercado Pre-Covid 2018-2019

Las ventas de propiedades inmobiliarias en el 2018, comprendiendo casas, condominios, comercial, fraccional y terrenos, alcanzaron $351,065,997 USD, con SJDC recibiendo 74.38% de las ventas ($261,138,454 USD), Cabo San Lucas, en segundo lugar con $122,266,209 USD y Cabo Del Este, tercero con $25,507,948 vendidos.

B.C.S. Síntesis del Comportamiento del Mercado Inmobiliario 2019

En el 2019 (Pre-Covid) las ventas inmobiliarias totales de producto listado en el MLS Los Cabos, sin contar las ventas privadas (fuera del MLS), alcanzaron $549,186,161 USD, representando un incremento de 56.43% respecto a las ventas del 2018.

B.C.S. Síntesis del Comportamiento del Mercado Inmobiliario 2020

Debido a la pandemia de Covid-19, datos granulados sobre las ventas del primer trimestre, no ha sido posible obtenerlos, por lo que solamente se presenta la suma total de las ventas de los cinco mercados reportados cubriendo del 1º al 4º trimestre del 2020 y comparados con el 2019.

El mercado inmobiliario en 2020 fue seriamente afectado por Covid; especialmente durante la primera mitad del año. Las ventas totales fueron $385,727,304, implicando una caída del 29.76% comparado con el 2019. San José Del Cabo fue el mercado menos afectado con ventas de $162,276,627.

Tomando datos granulados del segundo al cuarto trimestre de 2020, en San José Del Cabo se vendieron 55 residencias, 76 condominios y 42 terrenos, mientras que en Cabo San Lucas se vendieron 98 residencias, 117 condominios y 41 lotes. Las ventas de lotes en la zona del Pacífico-Todos Santos durante los trimestres dos al cuatro, llegaron a 147 unidades, sobrepasando el número de lotes vendidos en SJDC (42); 41 en Cabo San Lucas, y 49 en Cabo Del Este durante este período. Sin embargo, el valor de lotes vendidos en SJDC fue de $10,274,831 vs $8,053,690 en Pacífico Todos Santos; $9,862,193 en Cabo San Lucas y $5,885,350 en Cabo Del Este. De cualquier manera, durante este período se detectó una tendencia en la que la demanda de tierra (lotes) en Pacífico-Todos Santos fue mayor que en Cabo del Este. Aunque el valor promedio por lote vendido en Pacífico Todos Santos fue $ 54,787, y en Cabo Del Este $120,109.

B.C.S. Síntesis del Comportamiento del Mercado Inmobiliario 2021

2021 fue un año extraordinario para los bienes raíces en Baja California Sur. No solamente las ventas recuperaron el nivel de antes de Covid, sino que registraron un nuevo récord: $1,580,973,790 USD, equivalente a +309.87% respecto a las ventas del 2020, y +187.87% respecto a las del 2019. En este período (2021) nuevamente en Pacífico Todos Santos se vendieron más lotes (187) que en Cabo Del Este (146), pero el valor unitario promedio en Cabo Del Este fue $429,159, comparado con $110,292 en Pacífico Todos Santos. El valor promedio por lote en Pacífico Todos Santos comparado con el 2020 creció un 101.31%, mientras que el valor promedio por lote en Cabo del Este incrementó un 257.30 por ciento.

B.C.S. – Comportamiento del mercado en 2022

El mercado inmobiliario de BCS durante la primera mitad del 2022 ha seguido una tendencia de crecimiento, pero no tan pronunciada como en el 2021. Si comparamos las ventas de la primera mitad del 2021 con el mismo período de 2022, el resultado se aprecia en esta gráfica:

B.C.S.- Total de Ventas Inmobiliarias 2028-2022

El mercado en agosto del 2022

Durante el mes de agosto, 2022, la dinámica del mercado desaceleró, quizás impactada por el estado de la económica mundial, o por falta de nuevo producto. Las ventas (182) cerradas durante este mes alcanzaron $92,510,821 USD, más quedaron otras 195 operaciones pendientes de cerrar. En este mes se recibieron 269 nuevos listados y se vendieron 182.

La diferencia de precio original al precio vendido de casas y condominios, fue solamente un -2%, y la diferencia de costo original al vendido en terrenos fue -11% lo que indica que la demanda sigue siendo bastante fuerte.

Los Cabos ha vivido una decena de años excepcionales de bonanza, sobreponiéndose a retos críticos, como al devastador huracán Odile en 2014 y la recesión y pandemia de Covid, confirmando su extraordinaria resiliencia. El progreso y éxito de la industria inmobiliaria y del turismo, se ha dado gracias al esfuerzo combinado del sector oficial y de la visión y tenacidad notable de desarrolladores e inversionistas. Los logros alcanzados son producto de un gran esfuerzo, que, aprovechando las oportunidades, o abriendo nuevas posibilidades, le han apostado al futuro de Los Cabos y Los Cabos ha remunerado con creces.

Cabo, San José del Cabo y el corredor que los enlaza, han probado ya el sabor del éxito que se da cuando las cosas se planean y ejecutan bien. Cabo del Este, parece haber tomado la delantera en la atracción de nuevas inversiones fuera de Los Cabos. No obstante, la zona del Pacífico, con sus playas espectaculares, el encanto del pueblo mágico de Todos Santos y la estupenda carretera 19 que conecta con Los Cabos y el aeropuerto, ha mostrado, en los últimos años, una demanda de tierra superior a la del Cabo del Este, lo que hace pensar que la zona del Pacífico está madura para recibir nuevas inversiones y desarrollos importantes, dándole continuidad a los exitosos Diamante Cabo San Lucas y Rancho San Lucas.

Durante mi última visita a Los Cabos, platicando con varios profesionales inmobiliarios, detecté algo en común: todos ellas, y ellos, están vigorosamente motivados por la dinámica existente. El trabajo es intenso, gratificante, y las expectativas abundantes, por lo que, por ahora, NO HAY SIESTA PARA CABO.

Deseo agradecer a todos aquellos en Los Cabos que han compartido sus experiencias, conocimiento y datos sobre la actividad inmobiliaria en Los Cabos, los datos del MLS Los Cabos, Cabo Smart, todos aquellos que publican datos sobre turismo o actividad inmobiliaria de Los Cabos y la larga experiencia de Chris Mills, destacado agente inmobiliario.

Por: Oscar J. Franck Terrazas, CRE, FRICS, RICS Reg. Valuer

Para obtener más información, visite: www.irvaluation.com

Este es un fragmento del artículo No hay siesta para Los Cabos de la edición 134 https://inmobiliare.com/inmobiliare-134/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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