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Finanzas

El mito de la cobranza

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En México existe la creencia de que la cobranza en la vivienda en renta representa un mayor riesgo que en otros tipos de bienes inmuebles como son: comercial, oficinas e industrial.

Una de las razones frecuentemente citadas por propietarios y desarrolladores como impedimento al atractivo del negocio de la vivienda en renta es la incertidumbre sobre la cobranza y  recuperación de posesión.

Aún se tiene en mente la imagen del tradicional casero tratando de cobrar la renta a sus inquilinos. Hay historias de terror de inquilinos que dejaron de pagar, dañando la propiedad y los dueños legítimos tardan años en sacarlos a causa de tribunales lentos, burocráticos y corruptos.

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Santa Fe. Imagen cortesía Nomad Living

En el caso de vivienda en renta en administración profesional -llamado Multifamily Rental Housing o Multifamily en inglés-, la realidad es muy distinta. “Las bajísimas tasas de incobrabilidad
son el secreto mejor escondido de multifamily housing” dice Jordan Malugen, Director General de Nomad Living.

Nomad Living es la plataforma de administración de vivienda en renta más grande en México, operando 2,200 unidades entre la Ciudad de México y Monterrey. Nomad Living se formó a través de la adquisición del antiguo portafolio de Vyve en 2016 y actualmente tiene varios proyectos en su “pipeline” de administración incluyendo 800 unidades nuevas en La Condesa y Nuevo Polanco que se entregarán al inicio de 2019.

El tamaño de la plataforma de Nomad Living cuenta con la mayor información de la industria de vivienda en renta institucional en México “nuestro objetivo es compartir datos duros sobre el tema de cobranza porque queremos contar con más personas interesadas en Multifamily como opción de inversión o desarrollo.” dice Jordan Malugen.

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Lago Alberto. Imagen cortesía Nomad Living

Vivienda en renta institucional o Multifamily Rental Housing es una categoría nueva para México al igual que el concepto de vivienda en renta está muy bien establecido. INEGI estima que
alrededor de 24% de la vivienda en el área metropolitana de la Ciudad de México se encuentra en renta y es equivalente a 1.5 millones de unidades habitacionales.

En la Ciudad de México, actualmente existen alrededor de 1,500 unidades de vivienda en renta operadas por administradoras dedicadas, es decir, menos de 0.1% del total. “Calculamos que son más de 13 mil unidades de viviendas en renta las que se demandan al año en la Ciudad de México, que hasta ahora la mayor parte ha sido atendida por el Shadow Market” dice Pablo Fonseca, Director de Operaciones.

Shadow market” se refiere a aquellos inversionistas patrimoniales que históricamente han recurrido a este activo como refugio para proteger su patrimonio. Muchos compran departamentos
en edificios de condominio y en la mayoría de los casos, auto-administran sus bienes como actividad secundaria.

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Garza Sada. Imagen cortesía Nomad Living

Edificios de Multifamily especialmente diseñados según los requerimientos de arrendatarios y con un sólo dueño es un concepto relativamente nuevo en México que está generando mucho
interés por sus características de inversión estable y rentable. Este activo requiere de una administradora especializada para comercializar, mantener, cobrar y brindar
servicio de calidad al cliente.

“En términos de complejidad de administración, somos entre un centro comercial y un hotel” dice Pablo Fonseca. Continúa: “nuestros resultados muestran que con una administración profesional, procesos adecuados de selección de inquilinos y seguimiento a la cobranza, los casos de incobrabilidad y evicción son bajos.”

LA IMPORTANCIA DE LOS PROCESOS

“Nuestra regla de oro es ser siempre más preventivos que correctivos” dice Luis Hornedo, Director de Finanzas y Administración. Los residentes potenciales en Nomad Living pasan por un análisis riguroso y eficiente, incluyendo revisión de buró de crédito y comprobantes de ingresos. El shadow market, particularmente en niveles de renta más altas, pide avales y garantías sobre otro inmueble, mientras que el residente puede sentirse temeroso de no recibir de vuelta su depósito de garantía.

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Latitud. Imagen cortesía Nomad Living

Nomad Living no pide avales a sus residentes, “los avales son inútiles. No vamos a desperdiciar dinero con abogados embargando inmuebles. Los valores de contrato no lo justifican. Además, es
necesario ver siempre cómo puedes expandir el mercado. No limitarlo solamente a gente que tiene un pariente con inmueble en CDMX” dice Jordan Malugen.

Nomad Living hace una gran labor administrativa para seguir de cerca el proceso de cobranza empezando por un sistema “ERP” integrada de Yardi, un estándar internacional, continuando
con procesos de nivel de propiedad meticulosos y documentados. “Evitamos tener residentes con contratos vencidos. Y si hay un problema de cobranza lo mejor es resolverlo de inmediato” dice Pablo Fonseca.

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La Capital. Imagen cortesía Nomad Living

LA REALIDAD ES MEJOR DE LO QUE PENSASTE

Desde la adquisición del portafolio, Nomad Living reporta menos de 1.5% de arrendatarios que se retrasan en sus pagos un mes y sólo el 0.01% se encuentra en proceso legal, “comparado con inquilinos de retail, esto es un sueño” dice Jordan Malugen.

La evicción judicial sigue un proceso lento, pero Nomad Living asegura que recupera con rapidez “normalmente conseguimos recuperación jurídica entre 60 y 90 días. En los dos años que llevamos operando hemos tenido dos casos en los 2,200 departamentos” dice Luis Hornedo.

“Nomad Living confía en su habilidad de entender los riesgos de sus clientes y apuesta que es poco probable que una persona con un buen historial crediticio, nivel de ingreso adecuado respecto al monto de renta y buenas referencias incumpla con su obligación de pago”, agregó Pablo Fonseca.

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Imagen de archivo

“Tener un proceso de cobranza muy robusta es un mal necesario. Afortunadamente, hemos tenido una excelente experiencia con cobranza en Multifamily. Esto nos da más tiempo para brindar un excelente servicio a nuestros residentes y excelentes retornos a nuestros inversionistas” concluye Jordan Malugen.

Por: Jordan Malugen, Director General Nomad Living, Pablo Fonseca, Director De Operaciones Nomad Living, Luis Hornedo, Director de Finanzas Nomad Living

 

Finanzas

Thor Urbana coloca su primera emisión de CERPIs por 3,600 mdp

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Esta mañana, Thor Urbana celebró en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), la colocación de su primera emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CERPI) por un monto de 720 millones de pesos que formarán parte de un total de 3 mil 600 millones de pesos que la empresa invertirá en los años venideros. La emisión se ubica bajo la clave “TUCERPI21”.

Thor Urbana es una empresa de desarrollo e inversión inmobiliaria que ha logrado un gran presencia en el sector debido a su plataforma verticalmente integrada, que se especializa en la búsqueda, adquisición, desarrollo, administración, comercialización, operación y disposición de múltiples proyectos inmobiliarios como life style centers, hoteles de lujo y proyectos de usos mixtos en las ciudades y destinos turísticos más importantes del país. Así como en los nodos logísticos que hoy juegan un papel relevante impulsados por la entrada del T-MEC y el auge del comercio electrónico.

Así lo señaló María Ariza, Directora General de BIVA, quien dio inicio a la celebración del Grito BIVA en compañía de Jaime Fasja y Jimmy Arakanji Fundadores y Co-CEOs de Thor Urbana.

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Imagen vía BIVA

Los recursos obtenidos de esta primera emisión serán destinados a continuar con las operaciones de la empresa líder en el sector inmobiliario, lo cual, le permitirá además posicionarse como uno de los jugadores más relevantes en el sector de espacios industriales en el corto plazo.

“A pesar de ser una empresa joven, sus desarrollos suman más de 1.3 millones de metros cuadrados en distintos puntos del país, como la CDMX, Guadalajara, Playa del Carmen, Mérida, Metepec, Los Cabos, Tulum, San Luis Potosí, Tijuana, Riviera Nayarit, entre otros”, apuntó la Directora.

Además, destacó que Thor Urbana cuenta ya con un importante historial en el uso de instrumentos de inversión para el financiamiento de sus proyectos inmobiliarios. Han utilizado CECADES, así como levantado capital con Fondos Internacionales así como otras estrategias financieras que le han permitido conformar su portafolio con más de 20 propiedades.

En su intervención, Jaime Fasja expresó que “Esta colocación en la BIVA es otro gran paso para Thor Urbana, resultado del respaldo que nos brindan socios e inversionistas institucionales que, desde nuestra fundación, han confiado en nuestra visión, experiencia, solidez, adaptabilidad y capacidad para ofrecer oportunidades de inversión atractivas, que privilegian la experiencia de quien las vive”.

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Imagen vía BIVA

Por su parte, Jimmy Arakanji, Fundador y Co-CEO de Thor Urbana, subrayó: “Este vehículo de inversión consolida el liderazgo de Thor Urbana en el sector inmobiliario y refleja nuestra sólida capacidad de identificar nuevas y atractivas oportunidades de inversión en proyectos innovadores y de calidad institucional. Esta nueva colocación en Bolsa ratifica nuestra continua apuesta por México y refrenda nuestro compromiso de largo plazo por continuar invirtiendo en desarrollos innovadores que agreguen valor y brinden experiencias únicas para nuestros visitantes y usuarios”.

Los participantes del evento especificaron que el fideicomiso creado para esta nueva estrategia es administrado como un fondo de inversión de capital, cuyo fin es obtener recursos a través de la emisión de certificados de inversión, con el objetivo de generar rendimientos atractivos y ajustados al riesgo para los tenedores.

Finalmente, Thor Urbana enfatizó que mediante este vehículo financiero podrán desarrollar y operar nuevos proyectos inmobiliarios que se caractericen por ser innovadores, además de rentables y con la calidad para satisfacer las necesidades presentes y futuras de las personas. 

De este modo, ofrecerán tanto a inversionistas como a la economía mexicana un importante impulso mediante la inversión y la creación de empleos que posibiliten una mejor calidad de vida para las comunidades en que operan.

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