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Finanzas

El mito de la cobranza

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En México existe la creencia de que la cobranza en la vivienda en renta representa un mayor riesgo que en otros tipos de bienes inmuebles como son: comercial, oficinas e industrial.

Una de las razones frecuentemente citadas por propietarios y desarrolladores como impedimento al atractivo del negocio de la vivienda en renta es la incertidumbre sobre la cobranza y  recuperación de posesión.

Aún se tiene en mente la imagen del tradicional casero tratando de cobrar la renta a sus inquilinos. Hay historias de terror de inquilinos que dejaron de pagar, dañando la propiedad y los dueños legítimos tardan años en sacarlos a causa de tribunales lentos, burocráticos y corruptos.

Santa Fe. Imagen cortesía Nomad Living

En el caso de vivienda en renta en administración profesional -llamado Multifamily Rental Housing o Multifamily en inglés-, la realidad es muy distinta. “Las bajísimas tasas de incobrabilidad
son el secreto mejor escondido de multifamily housing” dice Jordan Malugen, Director General de Nomad Living.

Nomad Living es la plataforma de administración de vivienda en renta más grande en México, operando 2,200 unidades entre la Ciudad de México y Monterrey. Nomad Living se formó a través de la adquisición del antiguo portafolio de Vyve en 2016 y actualmente tiene varios proyectos en su “pipeline” de administración incluyendo 800 unidades nuevas en La Condesa y Nuevo Polanco que se entregarán al inicio de 2019.

El tamaño de la plataforma de Nomad Living cuenta con la mayor información de la industria de vivienda en renta institucional en México “nuestro objetivo es compartir datos duros sobre el tema de cobranza porque queremos contar con más personas interesadas en Multifamily como opción de inversión o desarrollo.” dice Jordan Malugen.

Lago Alberto. Imagen cortesía Nomad Living

Vivienda en renta institucional o Multifamily Rental Housing es una categoría nueva para México al igual que el concepto de vivienda en renta está muy bien establecido. INEGI estima que
alrededor de 24% de la vivienda en el área metropolitana de la Ciudad de México se encuentra en renta y es equivalente a 1.5 millones de unidades habitacionales.

En la Ciudad de México, actualmente existen alrededor de 1,500 unidades de vivienda en renta operadas por administradoras dedicadas, es decir, menos de 0.1% del total. “Calculamos que son más de 13 mil unidades de viviendas en renta las que se demandan al año en la Ciudad de México, que hasta ahora la mayor parte ha sido atendida por el Shadow Market” dice Pablo Fonseca, Director de Operaciones.

Shadow market” se refiere a aquellos inversionistas patrimoniales que históricamente han recurrido a este activo como refugio para proteger su patrimonio. Muchos compran departamentos
en edificios de condominio y en la mayoría de los casos, auto-administran sus bienes como actividad secundaria.

Garza Sada. Imagen cortesía Nomad Living

Edificios de Multifamily especialmente diseñados según los requerimientos de arrendatarios y con un sólo dueño es un concepto relativamente nuevo en México que está generando mucho
interés por sus características de inversión estable y rentable. Este activo requiere de una administradora especializada para comercializar, mantener, cobrar y brindar
servicio de calidad al cliente.

“En términos de complejidad de administración, somos entre un centro comercial y un hotel” dice Pablo Fonseca. Continúa: “nuestros resultados muestran que con una administración profesional, procesos adecuados de selección de inquilinos y seguimiento a la cobranza, los casos de incobrabilidad y evicción son bajos.”

LA IMPORTANCIA DE LOS PROCESOS

“Nuestra regla de oro es ser siempre más preventivos que correctivos” dice Luis Hornedo, Director de Finanzas y Administración. Los residentes potenciales en Nomad Living pasan por un análisis riguroso y eficiente, incluyendo revisión de buró de crédito y comprobantes de ingresos. El shadow market, particularmente en niveles de renta más altas, pide avales y garantías sobre otro inmueble, mientras que el residente puede sentirse temeroso de no recibir de vuelta su depósito de garantía.

Latitud. Imagen cortesía Nomad Living

Nomad Living no pide avales a sus residentes, “los avales son inútiles. No vamos a desperdiciar dinero con abogados embargando inmuebles. Los valores de contrato no lo justifican. Además, es
necesario ver siempre cómo puedes expandir el mercado. No limitarlo solamente a gente que tiene un pariente con inmueble en CDMX” dice Jordan Malugen.

Nomad Living hace una gran labor administrativa para seguir de cerca el proceso de cobranza empezando por un sistema “ERP” integrada de Yardi, un estándar internacional, continuando
con procesos de nivel de propiedad meticulosos y documentados. “Evitamos tener residentes con contratos vencidos. Y si hay un problema de cobranza lo mejor es resolverlo de inmediato” dice Pablo Fonseca.

La Capital. Imagen cortesía Nomad Living

LA REALIDAD ES MEJOR DE LO QUE PENSASTE

Desde la adquisición del portafolio, Nomad Living reporta menos de 1.5% de arrendatarios que se retrasan en sus pagos un mes y sólo el 0.01% se encuentra en proceso legal, “comparado con inquilinos de retail, esto es un sueño” dice Jordan Malugen.

La evicción judicial sigue un proceso lento, pero Nomad Living asegura que recupera con rapidez “normalmente conseguimos recuperación jurídica entre 60 y 90 días. En los dos años que llevamos operando hemos tenido dos casos en los 2,200 departamentos” dice Luis Hornedo.

“Nomad Living confía en su habilidad de entender los riesgos de sus clientes y apuesta que es poco probable que una persona con un buen historial crediticio, nivel de ingreso adecuado respecto al monto de renta y buenas referencias incumpla con su obligación de pago”, agregó Pablo Fonseca.

Imagen de archivo

“Tener un proceso de cobranza muy robusta es un mal necesario. Afortunadamente, hemos tenido una excelente experiencia con cobranza en Multifamily. Esto nos da más tiempo para brindar un excelente servicio a nuestros residentes y excelentes retornos a nuestros inversionistas” concluye Jordan Malugen.

Por: Jordan Malugen, Director General Nomad Living, Pablo Fonseca, Director De Operaciones Nomad Living, Luis Hornedo, Director de Finanzas Nomad Living

 

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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