Conecta con nosotros

Finanzas

El norte de México recupera demanda de espacios industriales

Publicado

el

La frontera norte del país ha mostrado un aumento en la demanda de espacios industriales, principalmente para los sectores de Logística, Automotriz y Manufactura, debido, en parte a las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, situación que ha dado como resultado que nuevas compañías busquen espacios en el norte de México para aprovechar los beneficios del acuerdo comercial.

De acuerdo con el último estudio realizado por CBRE México al sector industrial, éste presenta un crecimiento (al cierre del primer trimestre del 2019) en la frontera norte. Por lo que la absorción neta o demanda nueva fue superior al promedio de años anteriores en Ciudad Juárez y en niveles similares en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), Monterrey, Reynosa y Tijuana.

El documento menciona que el inventario industrial mostró un aumento de 6% anual, es decir, 2.8 millones de m2, lo que deja una superficie total de 48.6 millones de m2, al término del 1T 2019. Según datos de CBRE, el aumento en las exportaciones y las empresas manufactureras, fueron los factores que impulsaron la recuperación de los mercados en la frontera.

La ciudad de Monterrey registró una absorción neta cercana a los 80 mil m2, la cual fue 7% superior a la del 1T 2018. Mientras que Tijuana mostró una tasa de vacancia que se mantiene por debajo del promedio nacional de 5.3%. Por su parte, Ciudad Juárez tuvo una absorción neta superior a los 70 mil m2, con un precio de salida por encima del nacional de 4.92 USD/m2/mes.

Entre los mercados con los precios más altos se encuentra Tijuana con 5.38USD/m2/mes con el 5.3% de su espacios vacantes. Mientras que Reynosa y Querétaro registran los más bajos con US$3.73 y US$3.90 USD/m2/mes, respectivamente.

Los tres mercados con mayor superficie en construcción fueron Ciudad de México, Guanajuato y Monterrey que concentraron 54% de la superficie total en construcción, equivalente a 1.1 millones de m2.

Publicidad
mercado libre octubre

Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

Publicado

el

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

Publicidad
mercado libre octubre
Sigue leyendo
Publicidad
AxezaBrickBeckCiudad MayakobaBanner skyhausAltio Capital
Publicidad
  • Banner Colliers

Lo más leído