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Paneles

El papel de los desarrolladores es satisfacer las necesidades de los clientes corporativos

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**Catalina Martínez y Valeria Pioquinto

Los cambios en las exigencias de los nuevos usuarios de oficinas no sólo parten de los colaboradores que realizan su jornada laboral, sino de las políticas de las empresas en cuanto a las características del inmueble para tener el mayor número de personas trabajando en un lugar y con requisitos específicos para eficientar la operación.

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Moisés Farca de Grupo MF ejemplificó algunos de los retos que como desarrollador de corporativos clase A tuvieron que enfrentar; uno de los casos fue el edificio de oficinas Corporativo Revolución con 80 mil metros cuadrados de construcción. City Banamex se acercó a Grupo MF para tener un contrato de arrendamiento por 40 mil metros cuadrados, pero con densidad de una persona cada 6.5 metros, por lo que fue necesario hacer un estudio especial de tráfico de elevadores para dar abasto a la densidad que tendrían sin correr el riesgo de colapsar el edificio.

Captura de pantalla (363)Al respecto, Víctor Lachica de Cushman & Wakefield, como moderador del panel “Integración de servicios corporativos para nuevos usuarios” de Expo Inversión Inmobiliaria intervino para mencionar que esta densidad de 6.5 metros es prácticamente el doble del estándar, significa meter el doble de personas en el mismo espacio. Agregó que el mercado mexicano es muy competitivo en cuanto a los costos de renta, incluso cuando se está llegando a los 35 o 40 dólares por metro cuadrado, con productos muy competitivos que se pueden comparar con inmuebles de otros países.

Moisés Farca continuó diciendo que en Torre Mayor hay una densidad de una persona por cada ocho metros cuadrados; además, puso sobre la mesa el tema de la Certificación LEED, que da una plusvalía importante a largo plazo, con niveles muy altos de eficiencia en la operación. Los usuarios buscan una gran eficiencia de espacios, además de que los inmuebles cuenten con aire acondicionado y tecnología de primer nivel; cerca del 50% de las empresas que rentan espacios en sus corporativos son internacionales.

Captura de pantalla (364)Durante su intervención, Alfredo Asali de Grupo Bimbo destacó que han tenido retos importantes como “reubicar a 400 colaboradores al edificio adyacente al corporativo de Santa Fe, cuyo diseño y cambio cultural nos llevó a una densidad de una persona por cada 7.5 metros cuadrados, aunque el estándar del edificio corporativo es cercano a nueve. Nosotros creíamos que era un gran paso, pero los edificios no están diseñados para eso”. Complementó que Bimbo, al tener 2 500 inmuebles distribuidos en 22 países, tomó la decisión de centralizar las operaciones, porque había un alto valor no atendido de manera estratégica; por ejemplo, de los 40 millones de dólares que representan 160 plantas, 6 500 millones de dólares corresponden al valor de activos, por lo que se hizo necesario decidir si era conveniente rentar por periodos, pues de manera anualizada se pagan 150 millones de dólares.

Pierre Arriz de Reforma 180 mencionó que en los últimos 15 años el mercado de oficinas ha cambiado; para encontrar un buen edificio es necesario hacer un ejercicio comparativo, identificando las necesidades y revisando los elementos cualitativos y financieros; como resultado se descubre que hay distintos tipos de inmuebles en un mismo corredor, que cumplen con las necesidades de los clientes.Captura de pantalla (362)

En cuanto al tema legal en transacciones inmobiliarias, Juan Bernardo García, de Baker & McKenzie, explicó cómo la diferencia de culturas, idiomas y sistemas legales impactan las operaciones relacionadas con inmuebles, sobretodo el tiempo de trámite, el cual es clave en el cierre de las operaciones. Y es que la diferencia cultural demanda la estandarización de contratos, documentos y términos legales, que requieren la tropicalización adecuada. Una de las soluciones que encontró Baker & McKenzie fue contratar a un abogado japonés con nacionalidad mexicana y que hablara inglés, para que teniendo el conocimiento de los tres países, diera un mejor servicio, no sólo identificando problemas, sino también soluciones.

LA ESCASEZ DE TIERRA INFLUYE EN EL AUMENTO DE LOS PRECIOS

Captura de pantalla (361)Los especialistas consideran que el mercado de oficinas en la Ciudad de México se encuentra al alza, pues es la zona con el nivel de riesgo más bajo. Sin embargo, expresaron que la falta de terrenos y la normatividad son dos de los principales problemas que enfrenta el mercado en la capital.

Francisco Martín del Campo Souza, del despacho Arquitectoma, comentó que la verticalidad “es una de las soluciones, debido a que la tierra es cara y difícil de conseguir, por eso se explota al máximo con construcciones verticales. La tecnología nos ha permitido flexibilizar los espacios, porque el programa arquitectónico ha cambiado: ahora todos los edificios tienen que tener una facilidad de accesos y salidas vehiculares, además de donar las plantas bajas para hacer ese tipo de maniobras mucho más eficientes. De igual forma, es importante incluir amenidades, tales como gimnasios, cafeterías, etcétera”.

Captura de pantalla (360)Por su parte, Jorge Gamboa de Buen, de Fibra Danhos, se refirió al tema de la normatividad y declaró que las regulaciones en materia de desarrollo urbano y desarrollo inmobiliario se han ido incrementando con el paso de los años, pero que los trámites aún son lentos y se requiere de mayor responsabilidad por parte de las autoridades. La falta de licencias provoca incremento en los precios, lo cual no causa beneficio para nadie más que para los desarrolladores que sí tienen producto que vender. Sin embargo, en el caso de las oficinas se ha logrado un precario equilibrio en los precios, pues tenemos una situación muy rara donde existe a la vez una oferta histórica y una estabilidad en los precios. Además, a pesar de que no existen muchas licencias, sí se ha logrado construir varios corredores, pues actualmente un millón de metros cuadrados están en construcción y se espera que pronto lleguen a los cinco millones”.

Esta escasez de tierra ha motivado el desarrollo de usos mixtos en el país, pues de esta forma se utiliza todo el terreno para poder satisfacer la demanda de los consumidores en los diferentes sectores. De acuerdo con Elías Camhaji, de Grupo Desarrollador ZKC, las ventajas de los usos mixtos recaen en las sinergias que se generan y la facilidad de financiamiento que hay para este tipo de proyectos.

La especialización en cuanto al tipo de activo y la segmentación por zonas geográficas, así como la necesidad de crear un management interno en lugar de externo, que contemple una alineación total de incentivos con el inversionista, son algunas de las tendencias que se observan para el futuro de los Fibras de acuerdo con Elías Camhaji, quien señaló durante el panel comercial “Inversión y desarrollo del mercado de oficinas en México” -llevado a cabo en el marco del Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias 2015, en Expo Inversión Inmobiliaria-, que se espera que los recursos institucionales sigan fluyendo para que en un futuro el número de Fibras aumente a 20. De igual forma, expresó que la tendencia de especialización de estos vehículos fomenta que el inversionista se sienta más cómodo y confiado respecto al uso de sus recursos.

Captura de pantalla (3611)Elías Camhaji también expresó que “las Afores son jugadores clave en los fondos de pensiones, especialmente los mexicanos, aunque también lo son para los internacionales. En el caso de aquéllas donde los activos de la administración son de más de 160 mil mdd, y que tienen un 10% del límite para poder invertir en instrumentos alternativos como Fibras y CKDs, todavía hay bastantes oportunidades, dando espacio para nuevas Fibras, sin considerar a los inversionistas extranjeros, institucionales y personas físicas”.

Finalmente, los panelistas expresaron que es importante segmentar correctamente el mercado a la hora de construir un edificio de oficinas, pues se debe tener en cuenta la zona y el tipo de clientes al que estará dirigido. De igual forma, se debe ofrecer un plus adicional a cada espacio para beneficio de los usuarios, además de las comodidades ya establecidas, sin reducir los estándares de calidad necesarios.

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Paneles

REB+ Summit Monterrey 2020: 27 de agosto

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Hoy se llevó a cabo el primer ciclo de paneles del REB Summit Monterrey 2020 organizado por B2B Media e Inmobiliare, un evento que se ha adaptado a la nueva normalidad con un formato totalmente digital y con transmisiones en vivo. 

Este día contó con destacados speakers especializados en diversos temas, quienes compartieron los nuevos enfoques y retos que atañen al mercado inmobiliario no solo de la región norte, sino de todo México. 

Asimismo, es importante destacar la participación de las empresas patrocinadoras: Colliers International, GM Capital, Global Businesses Inc, IDEI, CEMEX, Grupo GEA, COBRA, HSBC, Cushman & Wakefield, Vitro, Newmark Knight Frank, JLL, Festival Internacional Santa Lucía, Consejo Nuevo León, Paseo de la Mujer Mexicana,  BECK, Lamudi, Mercado Libre, Brickwalling, Rockhopper Studios, Sky Capital, WeWork, Procore y Central de Abastos y Centro Logístico Playa del Carmen. 

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“Presente y Futuro Sostenible en Nuevo León” fue el título de la exposición inaugural que fue moderada por Lourdes Salinas, Fundadora de Three Consultoria Ambiental, y a la que asistieron Miguel Treviño, Alcalde San Pedro Garza García Nuevo León; Patricia Zambrano, Coordinación Parque La Huasteca; Marco Garza, GM Capital & Patronato Parque Rufino Tamayo y Lorena Vázquez, Directora General Parque Ecológico Chipinque,  para conversar sobre la importancia de los espacios públicos en las ciudades.

El Alcalde de San Pedro Garza destacó que los parques permiten crear una ciudad más comunitaria e inclusiva para sus habitantes. Del mismo modo, Lorena Vázuqez y Patricia Zambrano señalaron que las áreas protegidas como Chipinque, Huasteca y Rufino Tamayo son la mejor fuente para crear oxígeno limpio. Por su parte, Marco Garza apuntó que desde la perspectiva inmobiliaria, los proyectos colindantes con  entornos verdes tienden a producir mayor plusvalía y oportunidades de venta. Concluyeron que los ciudadanos son el principal actor de los escenarios urbanos, por lo que tienen el poder de impulsar las iniciativas de empresas y organizaciones que buscan preservar el espacio público. 

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El evento continuó con el panel “Los mercados inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía”,  momento dedicado a que Alberto de la Garza Evia Presidente de Consejo en Internacional de Inversiones; Juan Carlos Mier y Teran Head of Real Estate MX & LAM en HSBC; Gerardo Zambrano VP de Administración y Finanzas y Pedro Azcué Presidente de JLL presentaran sus puntos de vista respecto al financiamiento, créditos e impacto de la crisis en los subsectores inmobiliarios. 

Coincidieron en que los bancos y otros organismos de financiamiento se muestran cautelosos ante las repercusiones, en diferente medida, para el terreno industrial, de oficina, retail, y hoteles. También evaluaron aquellos en los que se vislumbran más oportunidades, así como la importancia de generar acuerdos entre propietarios y tenants y la reestructuración crediticia. 

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En el panel “Transformando nuestra ciudad – Sociedad, arte y cultura, beneficios y retos”, Lorenia Canavati, Directora en Festival Santa Lucía Nuevo León; Liliana Melo de Sada, Promotora de la cultura, de las mujeres, del desarrollo social y del cuidado de la naturaleza; y Martha Herrera, Directora Global de Negocio Responsable de CEMEX y Directora del Centro CEMEX-TEC de Monterrey para el Desarrollo de Comunidades Sostenibles, compartieron su visión sobre el rol del arte y la cultura para el desarrollo social, la responsabilidad empresarial y el papel de las mujeres en la toma de decisiones.  

Lorenia Canavati habló del poder transformador de la cultura para construir comunidades con sentido de pertenencia, empáticas e inclusivas. Mientras que Martha Herrera dio a conocer el valor que tiene la responsabilidad ambiental, social y de gobernanza de las empresas, a través de las acciones que Cemex realiza en las localidades en que opera para provocar impacto positivo. Asimismo, Liliana Melo comunicó algunos detalles sobre el proyecto del “Paseo de la Mujer Mexicana”, además de manifestar la necesidad de reconocer y dar mayor apertura a la participación de las mujeres en los ámbitos profesionales.

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Para cerrar con broche de oro, Ricardo Álvarez, Group Director, Supply Chain Solutions Ryder México; Héctor Ibarzabal, Managing Director Prologis México y José María Garza Treviño, Presidente de Grupo Garza Ponce, dieron una conferencia magistral sobre el mercado industrial, moderada por Victor Lachica, Presidente de Cushman & Wakefield. 

La posición de México como nodo logístico en Norteamérica, las cadenas de valor que muestran potencial tras la pandemia y las ventajas que representa el nuevo acuerdo comercial entre México, Estados Unidos y Canadá, fueron algunos de los temas que abordaron los especialistas. 

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Héctor Ibarzabal reconoció que el sector industrial mexicano es muy resiliente ante los retos y la necesidad de transformarse en esta coyuntura histórica. Ricardo Álvarez distinguió que México se beneficia de su posición geográfica, mano de obra calidad, costos competitivos, así como de sus profesionales logísticos para ser atractivo para el resto del mundo. Por su parte, Garza Treviño abundó en la transformación tecnológica de las instalaciones industriales, cuya calidad no sólo iguala, sino que supera a las de países con economías avanzadas.

Así concluyó el primer día del REB Summit Monterrey 2020 como un espacio en el que se fomentan discusiones y se comparten estrategias para enriquecer a todo el sector inmobiliario nacional. 

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