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Industria

El retail se transforma ante crecimiento del e-commerce

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Medios de comunicación en Estados Unidos reportan que Forever 21 se prepara para declararse en bancarrota este domingo de cara a la desaceleración en ventas, la fortaleza de los rivales de e-commerce y la transformación dramática en los hábitos de consumo de los estadounidenses. Esta firma no ha sido la única en enfrentar un panorama borrascoso; en años pasados, ToysRUs y Sears EUA dijeron adiós al mercado norteamericano tras no alcanzar sus metas financieras. 

Ante este panorama, analistas que se inclinan a posiciones pesimistas estiman que el sector enfrentará un Apocalipsis anunciado; pero quienes apuestan por la confianza, ponen sus esperanzas en una transformación progresiva del sector que, en lugar de destruirlo, le dará nuevos bríos.

Foto: Forbes

Información del Buró de Estadística y Censos de la Unión Americana reveló que las ventas en tiendas departamentales (espacios físicos comerciales) disminuyeron 5.5% en 2018 con relación a 2017. Por su parte, las ventas registradas en establecimientos de comercio electrónico crecieron en 14.2%. El total de ventas del sector, que agrupa a 4,900 compañías, se estimó en 6,000 mdd, lo que dio señales a los inversionistas de una economía sana, superior hasta en 50% a las cifras de 2009.

En ese sentido, especialistas consultados por The Wall Street Journal, indicaron que, a pesar de que el consumo en Estados Unidos atraviesa por uno de sus históricos más altos, la transformación en el sector de retail pone en jaque a varias firmas tradicionales en Estados Unidos, que luchan ante el gigante de las ventas en línea. ‘La competencia es feroz. El sector de retail, actualmente, no es para los débiles de corazón’, dijo Jeffrey Gennette, CEO de Macy’s a WSJ con relación al estatus de las tiendas departamentales.

Un sector que se empieza a transformar 

El contar con la tecnología para implementar transacciones no es suficiente para competir con los gigantes del e-commerce. “Los usuarios están en búsqueda de experiencias que vayan más allá de los clicks”, dijo el análisis financiero de CNN Business de 2018 en Retail

Mientras que Amazon, EBay y Apple tienen la corona en las ventas de música, libros y audiovisuales, absorbiendo 45% del ingreso total en este rubro, otros sectores como artículos de belleza, muebles y artículos para el hogar siguen siendo comprados, en su mayoría, en espacios departamentales. Ropa y calzado se inclina hacia ligeramente hacia el lado del retail tradicional pero se espera que el e-commerce tome ventaja en los próximos tres años. 

Asimismo, apuestas como Amazon GO ponen a las firmas de comercio electrónico en el mapa de espacios comerciales en las grandes urbes de Estados Unidos; creando así espacios híbridos que transforman la experiencia de los consumidores.

Foto: Amazon

Construcción de centros comerciales a la baja en Estados Unidos 

El comercio electrónico sigue ganando terreno y el sector inmobiliario del país vecino también se transforma. Datos de Statista aseguran que el número de centros comerciales construidos en Estados Unidos llegó a 116,000 en 2017, lo que significa que se crearon alrededor de 1,000 nuevos espacios en un periodo de un año. De 2015 a 2016 se contaron 2,000 desarrollos de este tipo. Los analistas de este sitio web estiman que la tendencia continuará a la baja. 

Por otra parte, la encuesta 2019 de Bienes Raíces Comerciales de Deloitte concluyó que un 38% de desarrolladores consultados se centrarán en priorizar mejoras tecnológicas en espacios de retail, siendo la obtención de ‘big data’ el aspecto de mayor importancia para estos. 

La construcción de espacios de usos mixtos ha crecido 14% en lo que va de 2019, lo que habla, de acuerdo con el análisis de Deloitte, de un cambio en la forma en la que se plantean los espacios comerciales en este país.

Foto: Fashion Valley Mall, San Diego

El panorama en México 

El sitio PayOut estimó que se espera que en 2019 este sector deje ganancias en México de poco más de 9,000 mdd, lo que representaría un crecimiento de 7.9% respecto a 2018. Yahoo Finance estima que Amazon se convertirá en un retailer de importancia fundamental para la economía mexicana con ganancias estimadas en 14 mil mdd para 2022.

En este escenario, el retail tradicional mexicano parece moverse en tendencia contraria a la Unión Americana. En 2018, se contabilizaron 738 centros comerciales en el país, la mayoría localizados en la Zona Metropolitana del Valle de México. Información del Wall Street Journal indica que el crecimiento de espacios comerciales en el país obedece a las necesidades de la clase media y alta que ‘aún están hambrientos de espacios comerciales’. 


Industria

Panorama del mercado de oficinas en la CDMX al 3T 2020

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El mercado de oficinas de la Ciudad de México actualmente se encuentra en una fase de sobreoferta, ocasionada por la incorporación de nuevos inmuebles, baja demanda de espacios e incertidumbre política y económica. De acuerdo con el Reporte de Oficinas del 3T elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de m2, al incorporarse dos edificios de Clase “A”, los cuales añadieron una superficie de 29 mil m2. Mientras que la tasa de disponibilidad se situó en 19.7%, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario. 

Inventario y tasa de disponibilidad  3T 2018 – 3T 2020

Al respecto, en entrevista exclusiva para Inmobiliare Ausencio Lomelín, Managing Director de Colliers International Ciudad de México, comenta: “En la crisis de 2008 y 2009 que se juntó con la pandemia de AH1N1, en México se registraron absorciones negativas, pero solo en determinados corredores. El 3T 2020 ha sido el único trimestre en los últimos 10 años que ha mostrado una absorción neta negativa general”, y agregó: “El alargamiento de la pandemia y el confinamiento ha mantenido alto grado de incertidumbre y las decisiones de mediano y largo plazo para la contratación de espacios o renovación de contratos se han venido postergando”.

Absorción Neta Acumulada A+ y A

 Absorción Neta Acumulada
2008                            99,134 
2009                            16,612 
2010                          216,700 
2011                          269,052 
2012                          319,122 
2013                          261,018 
2014                          485,269 
2015                          289,694 
2016                          428,221 
2017                          313,348 
2018                          457,854 
2019                          293,911 
3T 2020–                           36,071 

Absorción Neta Acumulada A+ y A (miles de m2)

Frente a este panorama, expresa el directivo que un gran número de empresas con vencimientos de contratos próximos han optado por renovaciones y extensiones de contrato a corto plazo mientras que redefinen su estrategia y la forma de operar de ahora en adelante. Asimismo, “las que aún tienen vencimientos a futuro siguen buscando obtener apoyos temporales de parte de sus arrendadores para poder continuar con sus arrendamientos. Las organizaciones que están tomando decisiones en estos momentos requieren soluciones y alternativas de espacios basados en flexibilidad, eficiencia y seguridad”.

La pandemia ha generado y continuará generando cambios tanto en la estrategia de operación como en los espacios de trabajo de las organizaciones. En los últimos meses ha ocasionado ajustes en los principales indicadores del mercado: crecimiento del inventario, disponibilidad, nuevas construcciones y una contracción importante en la demanda de espacios. 

En cuanto a los precios de salida en renta han mostrado ligeros ajustes a la baja, esto desde los últimos años ocasionado en gran medida por inmuebles nuevos que han entrado al mercado, aumentando la oferta de espacio disponible y por la contracción en la demanda. Al término del 3T de 2020, el precio promedio ponderado de salida en renta mensual fue de USD $23.3 por m2 para edificios Clase “A+” y de USD $20.9 por m2 para Clase “A”, conservando un ajuste de cuotas a la baja.

Por su parte, en los precios de cierre de operaciones, en los últimos meses se observa un mayor ajuste de alrededor del 20 hasta el 25% con respecto a precios de salida.

Precios Promedio Ponderado de Salida A+ y A  (4T 2017 – 3T 2020)

Cabe destacar que la sobreoferta en la CDMX se encuentra muy marcada en algunos corredores, pero no en todos.“Se espera que en cuanto el virus sea controlado, la demanda en la Ciudad se normalice y se de una recuperación gradual en los indicadores”, afirma Lomelín.

Absorción trimestral vs Nuevos inmuebles (Clase A+ y A 3T 2019 – 3T 2020)

Sin embargo, el mercado de oficinas de la CDMX, siendo el más grande de Latinoamérica, aún pese a la situación coyuntural presenta oportunidades de inversión, renegociación de contratos y servicios de consultoría estratégica. “El momento por el que vivimos es completamente anormal, sin embargo, se estima que en cuanto exista un control sobre el virus, las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., regresarán a una operación como la que se registraba previo a la pandemia (con los debidos protocolos de sanidad, eso no va a cambiar)”.

En este sentido, la implementación de modalidades de trabajo remoto home office, espacios flexibles y colaborativos, rediseño de los espacios tradicionales, protocolos sanitarios y de operación para garantizar la seguridad de los usuarios en los edificios de oficina seguirán siendo una constante. Por ello Colliers International ha incorporado a su oferta de servicios  consultoría en workplace strategy con productos innovadores como back to work navigator y back to reliable spaces. Además recientemente lanzaron su plataforma digital global Colliers mobility pass junto con otros servicios y procesos para el rediseño y readecuación de los espacios de trabajo.

“Los efectos de la pandemia y el trabajo en casa han puesto a prueba a los diferentes corporativos, sin embargo, el trabajo en equipo, la conectividad, seguridad de la información, condiciones de confort para trabajar, tecnología  entre otras variables, confirma el hecho de que es importante contar con un espacio adecuado para el correcto trabajo entre los miembros de una organización por lo que consideramos que la empresas en mayor medida regresarán a sus lugares tradicionales de trabajo. Para operar de manera segura es importante seguir con los protocolos de sanitización de espacios y distintos protocolos para el regreso a los lugares de oficina”, puntualizó Ausencio Lomelín.

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