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El reto al que se enfrenta el sector corporativo y las mejores prácticas para el reingreso

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En este webinar organizado por Inmobiliare Magazine, los especialistas Ricardo Gutiérrez, Director Facilities & Property Management de Cushman & Wakefield; Federico Alcocer, Executive Vice-Chairman de C&W; Rodolfo Nieto, Operations Group Manager de Community Operations en General Motors; y Alejandro de la Torre, Director General de Grupo Andares, hablaron sobre los desafíos que enfrentará el sector corporativo en la etapa de regreso a las operaciones, posterior a la emergencia sanitaria, así como las tendencias y estrategias factibles para implementarse  a corto plazo.

Mercado de oficinas

De acuerdo con la información proporcionada por Cushman & Wakefield, el mercado de oficinas nacional se conforma en un 95% por las ciudades de México, Monterrey y Guadalajara. Durante el periodo de 2011 a 2019, éstas registraron un incremento del 72% en la oferta de nuevos edificios Clase A, a la cual, se sumará un 5.8% en 2020.

El inventario de dichas regiones presentó un 80% de absorción durante el mismo periodo. Sin embargo, de 2019 al año en curso, mostraron una disminución de dichos niveles, en donde los metros cuadrados y la demanda de ocupación de los mismos no crecían al mismo ritmo.

“Si bien la absorción muestra la pisada total del crecimiento del mercado, esto no significa que no haya actividad de leasing, sino que los m2 totales ocupados no están creciendo al mismo ritmo. Pero sí existe intercambio de arrendatarios de un edificio a otro, lo que crea actividad para los edificios más modernos y mejor ubicación, en los que se puede observar un fenómeno de fly to quality por parte de los inquilinos”, destacó Federico Alcocer. 

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C&W estima que al cierre de 2020, la CDMX alcanzaría una tasa de disponibilidad en edificios Clase A,  del 16.2% , mientras que Monterrey y Guadalajara conseguirán el 20.3 y 25.7% respectivamente.

En Guadalajara se tienen aproximadamente 650 mil m2 de inventario, en la CDMX 7 millones, y en Monterrey 1 millón. De manera particular, la capital muestra menor volatilidad a diferencia de las otras ciudades, ya que cuenta con un mercado más maduro. 

El Covid-19 ha afectado a la oferta como a la demanda; ésta última fue 60% menor en comparación con el primer trimestre de los cinco años anteriores. De igual manera, la suspensión de labores ha retrasado los calendarios de entrega, por lo que la reactivación durante la segunda mitad del año será moderada.

No obstante, se pueden presentar oportunidades para muchos corporativos de elegir el mejor edificio que les convenga, a la par que los propietarios adecuarán los espacios y adoptarán acuerdos flexibles para favorecer a las empresas que aún no han reconfigurado de manera concreta su regreso a las actividades.

Modelo de trabajo y uso de espacios de oficina

Una de las preguntas más relevantes para el sector en este momento es qué sucederá con la ocupación de los metros cuadrados ocupados y cómo el home office influirá en la remodelación y reubicación de espacios.

Al respecto, Ricardo Gutiérrez, detalló que a partir de encuestas aplicadas a los corporativos, en las que se obtuvieron 1.7 millones de datos de más de 40 mil personas, los resultados revelaron que cerca del 75% de los empleados, coinciden en que trabajan de manera efectiva incluso a distancia, y que mantienen la productividad personal. 

Asimismo, aunque uno de los retos en este nuevo modelo es la comunicación, el 50% se siente conectado con  sus colegas. Del mismo modo, a pesar de que las generaciones más jóvenes tienen mayor interés en horarios y ubicaciones flexibles, generaciones como los baby boomers continúan adaptándose. Y algo esencial por entender es que la productividad depende del entorno en el que las personas trabajan.

C&W prevé que los modelos combinados y la colaboración remota será adoptada por más del 50% de los encuestados. Por otra parte, el tamaño que ocupan las personas en las oficinas aumentará entre 15 y 20% debido a las medidas de distanciamiento social, lo que se puede compensar implementando prácticas de trabajo flexible. Los horarios mixtos, la reubicación de oficinas y espacios, serán tendencias que continuarán acelerándose.

A nivel internacional ,la empresa ha detectado que las medidas que ya han sido usadas por aquellos países que han iniciado su reinserción laboral, es tener una distancia de 6 pies,  contar al principio con solo el 25% de los empleados en las oficinas, intercalar el acceso por días, e ir subiendo el porcentaje de población conforme avanza la “nueva normalidad”. 

Algunas de las tecnologías que se implementarán para conservar la seguridad de los espacios de trabajo se enfocarán en la sanitización, por ejemplo, el uso de métodos manuales o automáticos de atomización, nebulización y luz ultravioleta para desinfectar; monitoreo, con el uso de herramientas digitales que permitan evaluar la calidad del aire, la exposición al virus, y el rastreo de datos para identificar la disposición de hospitales e insumos, así como a las personas que han estado en más riesgo de contraer el virus; y por último, en la medición de temperatura, para lo que se adaptarán cámaras termográficas. 

Por su parte,  Rodolfo Nieto considera que en el sector industrial lo más importante es implementar protocolos que garanticen la seguridad de los trabajadores en las plantas donde el empleo es estrictamente presencial. Mientras que para los corporativos, también prevé una adopción de modelos flexibles. 

En cuanto al sector de desarrollo inmobiliario, Alejandro  de la Torre, apuntó que se cuenta con un inventario para cinco o más años sin avanzar en proyectos, lo que ayudará a balancear la falta de demanda. 

“Una de las esperanzas que tenemos es que a nivel internacional las compañías buscan descentralizar operaciones o su manufactura, y que la diversifiquen a mercados como México y Latinoamérica, lo que derivaría en una demanda de oficinas para los corporativos”, puntualizó. 

En resumen, coincidieron en que por ahora se pueden llevar a cabo estrategias a corto plazo, a la par que se observa cómo se desarrollan los cambios sociales y laborales, sin embargo, apostar por la tecnología y adaptarse a nuevas herramientas es fundamental en todos los sectores. 

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Reinicio y reconversión del mercado Real Estate

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Mucho se ha hablado sobre el futuro de los distintos mercados del Real Estate a partir de los efectos de la pandemia por Covid-19 durante 2020; pero, ¿qué es lo que realmente podría suceder? Esta fue la pregunta eje de la última mesa de discusión en la que participaron Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente; Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey; y Pedro Azcué, CEO de JLL México. 

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Oficinas

Durante su primera intervención, Javier Llaca destacó que aunque el home office ha tomado gran importancia, su adopción aún no puede considerarse generalizada, ya que esta ha sucedido de manera obligada por el confinamiento. No obstante, aseguró que el sector de Oficinas ha sido uno de los más afectados por la coyuntura. 

“Hemos visto muchas empresas reduciendo, desocupando o subalquilando sus espacios como respuesta inmediata a la situación. Pero en la medida en que la gente se vacune y los contagios disminuyan, las empresas se darán cuenta de que el regreso a la oficina es una necesidad”. Llaca agregó que difícilmente las compañías logran transmitir su espíritu o identidad a distancia. Por eso, aunque el home office llegó para quedarse no desplazará los espacios de oficina.

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Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey

En cuanto a las principales regiones del sector, el especialista conjeturó que Guadalajara podría recuperarse más rápido debido al tamaño y dinámica de su mercado. En contraste, la Ciudad de México tomará un lapso mayor a causa de su dimensión y al compartimiento lento que mostraba previo a la pandemia. “No vamos a ver una colocación importante en la absorción en lo que queda de este año; pero sin duda ya se ve un panorama menos incierto”, apuntó.

Eduardo Guemez, coincidió en que las condiciones preexistentes en el mercado de la CDMX, como el sobreinventario y el aumento de rentas, son un factor determinante para su recuperación postpandemia. Asimismo, enfatizó que el home office no tendrá como consecuencia una desocupación tan dramática como algunos calculan. Sin embargo, el impacto de la pandemia se verá económicamente en la reducción de la planta laboral que tuvieron que realizar algunas compañías para sobrevivir. 

Por su parte, Pedro Azcué compartió que como propietarios de edificios de oficinas han podido mantener sus ingresos gracias a negociaciones y reestructuraciones, así como al crecimiento de clientes como los enfocados en e-commerce. 

Industrial 

El mercado industrial ha sido uno de los más resilientes durante la emergencia sanitaria. Javier Llaca indicó que han podido observar mucha demanda de empresas asiáticas que buscan ingresar al mercado mexicano. Del mismo modo, las compañías multinacionales ya establecidas en el país avanzan con sus planes de expansión. No obstante, el especialista expuso que hay una necesidad fundamental de capitalizar al sector, ya que existen muchas empresas que no tienen acceso al capital institucional y que requieren vehículos financieros para seguir desarrollando y hacer frente a la alta demanda de espacios industriales.

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Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guiller

Llaca destacó que desde el punto de vista de los inversionistas existen oportunidades muy atractivas de portafolios de desarrolladores locales en ciudades como Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Monterrey, Tijuana y Guadalajara.

Por otro lado, Pedro Azcué resaltó que los ingresos del sector industrial a nivel nacional incrementaron 50% para México y 54% a nivel América. Asimismo, explicó que si bien existe mucha actividad, algunas ciudades no experimentaron el mismo comportamiento  debido a temas como la inseguridad. En ese sentido, Llaca expresó que lo referente a la reforma energética es un riesgo para el sector, y de manejarse erróneamente, podría inhibir el interés de inversión.

Hotelería

Dos grandes aprendizajes que dejó 2020 para el sector hotelero fueron adaptabilidad y resiliencia, expresó Guillermo Yasutake. La mayoría de los actores del sector están enfocados en sobrevivir el impacto de la pandemia. El 2020 implicó un rezago de 30 años y una debacle de por lo menos 70% en llegadas internacionales de turistas, lo que dejó a la industria en niveles como los registrados en 1990, dijo. También estimó que regresar a las cifras de 2019, uno de los años más prolíficos para el turismo en México, podría tomar entre cinco y seis años. 

Uno de los mercados que han sufrido mayor impacto es el de hoteles urbanos. “Prácticamente la cuenta corporativa desapareció y seguirá seca todo este 2021 hasta que no se genere el efecto rebaño de vacunación en México”, afirmó.  El gran problema de los hoteles en zonas urbanas es que usualmente están vinculados a marcas internacionales por lo que no pueden mezclarse diferentes usos de suelo.

Por otro lado, los resorts son los hoteles que muestran un comportamiento más dinámico y que se recuperarán de manera más acelerada, calculó Yasutake. Por su parte, Eduardo Guemez añadió que en ese sector se han limitado los niveles de ocupación debido a las medidas sanitarias y no necesariamente por la demanda, que ya comienza a repuntar.

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Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente

En cuanto a la adaptabilidad, Guillermo Yasutake mencionó: “Tuvimos que reinventar nuestros procesos de comercialización entrando a lo digital. No me refiero a las OTAs, sino a todas las redes sociales como Instagram, Tik Tok que tienen el poder de comercializar de manera diferente”. 

En este sentido, señaló que es importante atender las tendencias. Algo que observan es el interés de los viajeros por visitar destinos en donde obtengan una experiencia de conexión con el lugar y la oferta local. Además de viajes significativos en donde puedan reconectar con sus seres queridos. Un producto que ha incrementado el interés de los viajeros son los llamados glampings, en donde el concepto de hospedaje es más minimalista y enfocado en el contacto con la naturaleza. 

Retail

Gonzalo Montaño explicó que actualmente los retailers están identificando en dónde está el mayor impacto. Resaltó que el retail es uno de los géneros de desarrollo inmobiliario más complejos ya que intervienen tres entes fundamentales: el usuario, el retailer y el developer.

Desde la perspectiva de los usuarios se observa gran interés por regresar a los centros comerciales, dijo. Mientras que desde el punto de vista de los retailers, hay incertidumbre y algunos casos de caídas dramáticas. Y para los desarrolladores inmobiliarios, la baja en las rentas y las renegociaciones ha afectado su estructura de capital. 

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Los cines son uno de los ejemplos más drásticos. Empresas como Cinepolis han anunciado el cierre de casi 6 mil salas y han pasado de tener una renta fija a solicitar rentas variables, las cuales, se traducen a cero para los desarrolladores en cuanto a valuaciones para créditos. Asimismo, estas empresas ocupan espacios que han sido diseñados específicamente para ellas, por lo que es inaccesible la reconversión o cambiar de inquilinos ya que toda la industria se encuentra en las mismas condiciones. 

“Vemos claramente que el concepto de ancla está en extinción […] y las tiendas departamentales presentan una caída relevante no sólo en México sino en el resto del mundo”, comunicó Montaño. Algunas como Liverpool han aumentado sus ventas en línea en porcentajes muy altos, por ello, ahora consideran destinar sólo una parte de sus espacios a tienda y utilizar el otro como centros de distribución.

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Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores

Finalmente, en la parte de los desarrolladores, se ve una tendencia clara a tener espacios más abiertos y ventilados que implican un nuevo concepto para los centros comerciales. En donde además de la experiencia de compras, podrán ser puntos de recreación, principalmente en ciudades secundarias, manifestó el experto.

Reconfiguraciones en los mercados

Los niveles de desocupación en algunos sectores ha desembocado en una posible tendencia prevista por actores involucrados en la industria de Real Estate: la reconversión de espacios. No obstante, esto es mucho más complejo y menos rentable de lo que podría estimarse, destacó Pedro Azcué. 

Reconvertir un edificio de oficinas a departamentos con todo lo que implica de ingeniería, sobre todo para las instalaciones sanitarias. Con esto, el costo es un 40% mayor y si no lo vas a amortizar, no lo vas a recuperar”, dijo Javier Llaca. 

Montaño compartió que han estudiado la oferta de tres hoteles para reconvertirlos en departamentos. Sin embargo, aunque el precio del inmueble sea bajo, el monto de inversión requerido para modificarlo no es rentable.

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Pedro Azcué, CEO de JLL México

Asimismo, Guillermo Yasutake externó que como Grupo Presidente, cuentan con una línea de senior living enfocada en residencias para adultos mayores que consideran sería un buen proyecto de reconversión. No obstante, señaló que los precios de los inmuebles aún no están lo suficientemente en distress como para representar un buen negocio. 

Montaño destacó que antes de pensar en una reestructuración habría que considerar el reposicionamiento, como lo han hecho algunos inmuebles en Estados Unidos, en los que espacios destinados originalmente a tiendas, son ahora centros de distribución que sirven como puntos de última milla. 

Proyecciones a futuro

Pedro Azcué recordó que la solidez de los sectores de desarrollo inmobiliario se encuentran en una dinámica de cambio, por lo que su nivel de riesgo dependerá del contexto. Es decir, que aunque algunos segmentos como oficinas u hoteles se han visto fuertemente afectados por la pandemia de Covid-19, esto no descarta que en algunos años retomen posiciones muy fuertes y resilientes dentro del mercado.

Por lo pronto, los especialistas ven para el sector industrial un importante desarrollo que se beneficiará de acuerdos comerciales internacionales y del interés de empresas extranjeras en invertir en el país. 

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Para el caso de oficinas, prevén una reducción de espacios y una forma de trabajo híbrida entre lo presencial y lo remoto que podría generar nuevos esquemas de renta y ocupación de espacios.

Para el tema de hoteles, Yasutake proyecta el surgimiento de nuevos nichos de mercado. Uno de ellos tiene que ver con el interés de las generaciones millennial y centennial en aspectos de sustentabilidad, que tomará un peso importante en la industria. Del mismo modo, las personas que trabajan remotamente y han migrado a ciudades con alternativas de vivienda más conveniente, serán los próximos viajeros de negocio cuando deban regresar a las grandes zonas urbanas. 

Por último, Montaño consideró que dos tipos de centros comerciales serán los más consolidados: los macro centros comerciales que tienen cobertura regional y los de entre 10 y 15 mil metros cuadrados que cuentan con grocery anchor.

Por Redacción Inmobiliare

Este artículo es un fragmento de INMOBILIARE CONNECT: Comportamiento y reactivación del mercado de oficinas, industrial y de hospitalidad postpandemia de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

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