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Vivienda

El reto de la vivienda asequible en México

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Tener acceso a una vivienda adecuada forma parte de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales según la Organización de las Naciones Unidas; este organismo la define como aquella que satisface una serie de criterios referentes a la seguridad de la tenencia, disponibilidad de servicios, habitabilidad, buena infraestructura, ubicación y asequibilidad.

Es asequible cuando su costo no pone en peligro o dificulta el contexto económico de sus habitantes. Uno de los principios para calcular la asequibilidad es que el monto destinado a la compra o alquiler no rebase el 30% de todos los ingresos disponibles mensualmente.

En México existen grandes retos al respecto. Según la oficina nacional de ONU Hábitat, la vivienda que se produce en el país no es alcanzable para cerca del 40% de la población. De la misma manera, aproximadamente el 38.4% habita una casa no adecuada o en condiciones de hacinamiento.

Lo anterior se debe en gran medida a los precios elevados en las zonas urbanas que obligan a las personas a buscar alternativas, generando otro tipo de complicaciones. El informe “Vivienda y Objetivos de Desarrollo Sostenible” de ONU Hábitat en 2019, detalla que de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el precio promedio de inmuebles nuevos para uso habitacional en los segmentos más económicos es de 715 mil 392 pesos, mientras que el ingreso medio de los hogares es de poco más de 186 mil pesos, “por lo que una familia tendría que haber destinado casi cuatro veces su ingreso anual total para adquirir una casa media de contado”.

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El mismo documento menciona que bajo condiciones de mercado, sólo el 15.2% de la población podría haber adquirido una propiedad sin destinar más del 30% de sus ingresos para el pago del crédito hipotecario, es decir, sin comprometer el goce de otros derechos con el pago excesivo del alojamiento. Mientras que los de menores ingresos, aun cuando recibieran el monto máximo de subsidio otorgado por la CONAVI, tardarían 33 años en pagar una vivienda económica.

Uno de los principales problemas es el aumento exponencial de los precios. “Entre 2010 y 2015 subieron en un 2% promedio por año, en cambio, entre 2015 y 2018 el porcentaje fue de aproximadamente 16% anual”, explicó Enrique Tellez, Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) en su intervención en el webinar “Vivienda asequible: ¿Cómo ofrecer mejores condiciones y oportunidades?”, organizado por el Centro para el Futuro de las Ciudades del Tecnológico de Monterrey.

“Esto ha hecho que los desarrolladores busquen productos que tengan una rentabilidad mayor y por tanto estamos yendo a segmentos medios y medios altos, desplazando la vivienda incluyente fuera de las grandes urbes”, agregó. “Lo anterior tiene implicaciones muy importantes porque en los últimos años, al menos en la capital del país, no se ha construido este tipo de inmuebles. Quienes lo hacen son los institutos públicos, no los desarrolladores y estamos mandando a la gente fuera con costos muy importantes. Hoy, más del 50% del ingreso de los mexicanos se está yendo a transporte”.

Respecto a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU y en el caso específico de México, se han identificado tres tipos de tejidos urbanos con problemáticas: asentamientos precarios que carecen de servicios básicos o materiales de construcción duraderos; conjuntos habitacionales periféricos que consisten en grandes unidades residenciales, principalmente del segmento económico, popular o medio, las cuales, tienen poco acceso a servicios públicos y presentan un alto índice de abandono; y por último, barrios históricos o autoproducidos que presentan un grado de deterioro elevado.

Oferta, demanda y autoconstrucción

Hoy en día, México se enfrenta a un rezago habitacional y al incumplimiento de la demanda en dicho aspecto pues tiene un déficit de 9.2 millones de unidades, indicó Gonzálo Enrique Méndez Dávalos, Presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), durante su participación en el foro “La industria de la Construcción y Vivienda en el Estado de México”, organizado por el Consejo Coordinador Empresarial Edomex.

El presidente de la Canadevi detalló que actualmente se construyen únicamente 250 mil viviendas anualmente, y de seguir así, incrementará la insuficiencia de la oferta. “El reto es construir entre 380 a 500 mil al año, que estén bien ubicadas, sean asequibles y bajo los lineamientos de la Sedatu, esto les permitirá generar plusvalía permanente”, aseguró.

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De acuerdo con la Conavi, al cierre de septiembre de 2020 se contabilizaron 194 mil 480 en oferta, de las cuales 78 mil 425 pertenecen al segmento popular, 55 mil 902 al tradicional y 30 mil 866 al económico.

Por otro lado, el presidente de la Canadevi subrayó que cerca del 57% de la población económicamente activa no cuenta con seguridad social, lo cual dificulta su alcance a esquemas de financiamiento hipotecario para poder conformar su patrimonio. “Cerca del 50% de los trabajadores no tiene hoy seguridad social. Se necesitan actualmente en el país entre 2 o 3 millones de casas nuevas pero la gente no tiene garantía”.

Al no cumplir con la demanda bajo criterios accesibles, la autoproducción se ha convertido en la mejor alternativa para la sociedad. Históricamente quienes han producido la vivienda en México, y quienes son los responsables de financiar y ejecutar esa cadena productiva son tres grandes actores: uno es el sector privado, es decir, la industria inmobiliaria; el segundo es el Estado a través de sus institutos especializados, y por último el sector social”, manifestó Gustavo Gómez Peltier, urbanista y especialista en desarrollo urbano, durante su exposición en el foro del Tecnológico de Monterrey.

“El 70% de la vivienda que existe en México fue autoproducida o autogestionada; realmente es la sociedad quien se genera su casa y quien resuelve su propio tema de accesibilidad”, añadió.

Lo anterior dificulta la planeación del desarrollo urbano, pues regularmente, la autoproducción se hace alejada del centro de las ciudades o incluso en zonas de alto riesgo. Al respecto, Jose Alfonso Iracheta, Director General del Instituto Nacional del Suelo Sustentable, recordó que la población (a la que dirigen su trabajo) de menores ingresos que se ubica en los primeros 4 deciles, históricamente ha estado fuera del mercado formal de suelo y financiamiento.

“La irregularidad es consecuencia de un problema más grave y de muchos factores, cómo se construye, qué financiamientos existen, los cuales, finalmente dejan afuera al 40% de la población”, dijo.

Nuestro trabajo se enfoca en la industria de la autoconstrucción para resolver el problema de la exclusión socio-espacial de las personas que viven en zonas de riesgo, no urbanizadas y sin servicios, e impulsamos grandes proyectos mediante el Programa Nacional de Suelo, comentó.

“Cuando tenemos un gran proyecto de desarrollo urbano mixto, con actividad económica, servicios, comercio, equipamientos, etcétera, se generan flujos financieros muy importantes, lo que permite usos de suelo muy rentables, vivienda social, media y residencial, pero también genera financiamiento para usos que son menos rentables como la popular o autoproducida, de este modo se genera una dinámica positiva integral”, afirmó en su intervención el foro del CCE Edomex.

Por Daniela González

Este es un fragmento del artículo El reto de la vivienda asequible en México de la edición 124 http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-124.pdf

Vivienda

Se inaugura desarrollo de viviendas asequibles en Guanajuato

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SO-IL, despacho de Nueva York, ha construido un desarrollo de viviendas asequibles de baja altura, pero de alta densidad en la ciudad de León, Guanajuato, llamado Las Américas. 

El proyecto de 60 viviendas de concreto de seis pisos tiene un área de 32.300 pies cuadrados; las unidades abrazan dos patios interiores que brindan ventilación cruzada al desarrollo, con estacionamiento y una base comercial. 

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Imagen de SO-IL

Con el fin de que los residentes tengan una privacidad, no hay departamentos enfrentados, es decir, están en una serie de pasillos de una sola carga para que den al patio y brinden vistas al vecindario, lo anterior responde al sentido de propiedad privada. 

“Una fachada ensamblada con bloques de concreto desarrollados de manera única mejora la privacidad y las sombras, genera una atmósfera interior única y le da carácter al exterior del edificio. El proyecto está diseñado con núcleos de servicios públicos compartidos y componentes prefabricados para adaptarse a un presupuesto extremadamente limitado”, comentó SO-IL.

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Imagen de SO-IL

De acuerdo con la empresa neoyorquina, el desarrollo esta diseño como un prototipo para abordar los problemas actuales de vivienda en muchas partes de México, donde las casas individuales se construyen muy separadas una de otras, lo que dificulta los desplazamientos al centro de las ciudades para los habitantes. 

Las Américas en un proyecto en colaboración con el Instituto Municipal de Vivienda de León (IMUVI), la ciudad de León y SO-IL. Trabajamos para “desarrollar una estructura que fuera rentable y alentara a los inquilinos a experimentar viviendas verticales tan atractivas como sus contrapartes unifamiliares independientes”. 

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Imagen de SO-IL

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