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Vivienda

El segmento de vivienda media tiene mayor participación en las ventas de Javer

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La desarrolladora de vivienda Javer vendió 3,434 unidades en el 1T2021, lo que representó en un incremento de 1.8%, comparado con las 3,372 escrituradas durante el mismo periodo del año anterior. 

Del total de las unidades vendidas durante los primeros tres meses del año, el segmento de vivienda media tuvo una participación del 87.6% y el 73.3% del total de los ingresos; el residencial abarcó el 9.7% de ventas y el 25.0% de ingresos; mientras que el de interés social representó el 2.7% y 1.5% en ingresos. 

Los segmentos de vivienda media y residencial incrementaron 3.3% y 11.7%, respectivamente; en tanto que el de interés social decreció 42.5 por ciento. 

En cuanto a los ingresos netos de la desarrolladora, estos aumentaron 9.4%, es decir, 1,793.1 millones, principalmente por el crecimiento en el volumen y la mejora en la mezcla de ventas en los segmentos de vivienda media y residencial, pasando de un precio promedio de 484.9 mil en el 1T2020 a 520.8 mil en el 1T2021, representando una alza de 7.4 por ciento. 

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Imagen de Javer

“Los resultados financieros y operativos de este primer trimestre están en línea con lo que esperábamos para el comienzo de este año, manteniendo la tendencia positiva observada durante el 2020, logrando así, otro trimestre con crecimiento y reafirmando la mezcla óptima de nuestros productos, ante las condiciones actuales del mercado”, comentó el director general de la compañía, René Martínez. 

Quién además mencionó que siguen impulsando la promoción de los desarrollos a través de medios digitales, obteniendo como resultado que el 60% de sus ventas sean en estos canales. 

Durante este el 1T2021, Javer abrió dos proyectos en Nuevo León, uno residencial y el otro de vivienda media. Asimismo, “seguiremos enfocados en la adquisición de terrenos para proyectos nuevos, buscando mantener la vocación de nuestra mezcla de productos actual y  que las adquisiciones sean en la medida de los posibles predios que se puedan operar de  manera inmediata, para tratar de recuperar el rezago de inversión durante el ejercicio 2020”. 

Vivienda

Crece en Argentina la compra de viviendas en obra ¿Quiénes eligen esta modalidad y qué proponen las desarrolladoras?

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La alta inflación que domina la economía doméstica desde hace unos siete años y la falta de políticas ordenadas hicieron en los últimos tiempos que el acceso a la vivienda propia en la Argentina se torne una situación compleja. Sin embargo, quienes disponen de ahorros o pueden pagar una cuota mensual mientras se levanta el edificio, son quienes motorizan las compras en Buenos Aires y en las principales ciudades del país.  

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Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Este sistema en tierra celeste y blanca es conocido como compra desde el Pozo o “unidades en Pozo”. Al respecto, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Inmobiliare, que, “el perfil del comprador de unidades a construir en este sistema es alguien que quiere beneficiarse por la baja de costos de construcción en dólares. De repente, en la misma zona que demande, un propietario por un usado pide a razón de 2,500 a 2,600 dólares por m2, y al ingresar en un proyecto de pozo el interesado accede a una unidad a estrenar por 2,000 dólares. Ese inversor tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (medición que permite actualizar los valores de manera equilibrada y justificada). Aquellos compradores, que aún tengan los dólares en mano, están entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación”.

Entrar en pozo” es poder pagar por un departamento o vivienda mientras está en obras y es una posibilidad para quien tiene entre 25,000 o 30,000 dólares en mano, y así pueden acceder a la financiación que otorgan las empresas constructoras o desarrolladoras. 

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Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54

La financiación bancaria es difícil en este país porque hay que pagar intereses muy altos, la coyuntura no favorece y los vaivenes políticos-económicos de los últimos 20 años hicieron estragos. El intento de los planes en UVA que realizó el gobierno de Mauricio Macri, funcionaron bien entre 2016 y 2017, pero como estaban atados a los ajustes por inflación, quienes se endeudaron para comprar su vivienda ven peligrar su techo, ya que sus cuotas aumentaron un 350% en algunos casos. Familias que pagaban 10,000 pesos al inicio del crédito, hoy están en cuotas de 48,000, con sueldos que no aumentaron a la par de la inflación y a algunos propietarios le están rematando las viviendas por cesación de pagos y deudas.

Fuentes consultadas, expresaron que además de gente joven que recibe ayuda de los padres o de alguna herencia, “el perfil de los compradores son personas que tienen un ahorro y quieren invertir en propiedades de hasta 100,000 dólares y negocian una quita para pagarlo todo al contado. Por lo general son mayores de 50 años que piensan en adquirir una propiedad para dejarle a sus hijos o que compran para revender”, explicó Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54. 

Expectativas por blanqueo

Dado que los emprendimientos necesitan el fondeo para que la obra culmine en el plazo estipulado, los desarrolladores son flexibles a la hora de consensuar la forma de cancelación. Se paga un anticipo que puede ser un porcentaje relativamente pequeño y luego cuotas acordes a las posibilidades financieras del comprador. 

En este contexto, también están los que quieran aprovechar el blanqueo votado por el Congreso de la Nación, para el que califican los nuevos emprendimientos de  pozo con menos del 50% de avance de obra. “Una ventaja técnica que presenta este blanqueo es que permite diferir el pago de Ganancias, Bienes Personales e IVA, lo que aporta un beneficio extra. La exención en Bienes Personales  se extiende  hasta 2022. Y adicionalmente ofrece la posibilidad de trasladar el pago cuando se aporta el terreno, al final de la construcción. La exteriorización puede hacerse en pesos o en dólares, y en los primeros 60 días el beneficio es de 5% sobre Ganancias”, explicó Gómez.

La ley exime del impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022. También establece que podrá computarse como pago a cuenta de Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios.

Por ejemplo, en el emprendimiento Distrito Maure (en el barrio porteño de Chacarita), hay departamentos desde 69,000 dólares, con la posibilidad de un inicial de 20,000 dólares y el saldo en 30 cuotas pesificadas y ajustadas mensualmente por el índice de la CAC.

También suele emplearse que a cambio de la entrega de la tierra, muchos dueños de lotes en zonas codiciadas de Buenos Aires acuerdan acceder a departamentos a construir como pago por parte del desarrollador del proyecto. Para concretar el canje o permuta inmobiliaria, las propiedades que califican son las viejas casonas, lotes sin edificación, galpones o naves industriales.

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Sobre los precios, Esseiva puntualizó que, “los precios todavía no aumentaron, pero la suba de los emprendimientos desde pozo es inminente. A pesar de que el dólar está planchado, el costo de la construcción está creciendo y se espera que los desarrolladores lo trasladen a las inmobiliarias. Yo diría que es buen momento para cerrar operaciones antes que se disparen los valores”.

Quien pueda comprar en pozo, suele ahorrar entre 20 y 30%, “si se hace por 2,800 dólares el m2 en Palermo Hollywood, cuando venda puedo hacerlo en 3,500 dólares, por lo cual propone una opción muy interesante y ventajosa. También depende mucho la ubicación, la calidad de la construcción, la cercanía a transportes públicos, los amenities y la amplitud no cubierta (que tenga terraza, balcón, parrilla propia, etc)”, agregó Esseiva.

Las operaciones, por lo general, se hacen a dólar billete, salvo los que acceden a planes de financiación y pagan -además del anticipo en dólares- las cuotas ajustadas por CAC.

Entre la demanda, acceden a la compra a través de esta modalidad, tanto usuarios como inversores, “que generan pesos de sus actividades y quieren transformarlos en un inmueble. También hay compradores que tienen dólares y hacen contraofertas para tratar de lograr un mejor precio de contado”, añadió Gómez.

Como ejemplo, H-54, comercializa el Edificio Park Cid, en Caballito (barrio de Buenos Aires), un departamento de 1 ambiente cotiza USD 65,500 (a razón de USD 2,472 el m2).  Se abona un anticipo del 40% ( USD 26,200), el 50% restante en 24 cuotas (de USD 1,365) y el 10% final restante al momento de la posesión (USD 6,550). Son unidades de 1 y 2 ambientes con amenities (coworking, microcine, pileta con solarium, gym y fitness, sauna y jacuzzi, sector pet friendly).

Qué ocurre en algunas ciudades

En La Plata, la capital de la provincia de Buenos Aires, hay expectativas por lo que pueda generar el nuevo blanqueo de divisas, esos capitales podrán utilizarse para motorizar la compra y la construcción de viviendas.

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Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata

Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata, dijo, que, “en nuestro radio de acción por m2 para obras de pozo se piden entre 1,100 y 1,300 dólares por m2. Varios de los emprendimientos están en modo pausa porque estamos esperando que la reglamentación del blanqueo brinde flujo para agilizar las ventas de unidades y así seguir edificando”.

En Rosario, hay dinamismo, la empresa Pilay, que se fondea con recursos propios, propone ventas en cuotas a 15 o 20 años, con pagos mensuales de entre 20,000 pesos a 60,000 pesos. En este caso se tratan de proyectos bajo el formato de fideicomisos con ajustes. 

Al igual que Autocrédito, que construye mucho “en el barrio de Pichincha, cerca del río, donde el comprador accede al comprar una unidad pero con el pago del 30% del valor de ingreso. MSR, propone un plan en hasta 84 cuotas, y tuvo mucho éxito en construcciones realizadas en zona Centro y Facultades, también en Echesortu, enfocadas en el segmento medio y ahora también premium”, señaló Diego Ferreyra, de la inmobiliaria homónima y analista del sector.

También la compañía Fundar, lleva adelante planes en cuotas y desde el pozo, en la zona Centro, macrocentro y Avellaneda y el río, en Rosario.

Los valores del m2 de departamentos estándar en esta localidad, oscilan entre 1,600 y 2,000 dólares, siempre mientras avance la obra del inmueble a construir.

Por José Luis Cieri

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