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Desarrollo Urbano

El uso del análisis económico para evaluar alternativas de diseño

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Luis Fernández de Ortega


El uso de este método de evaluación data de los años 30 en los Estados Unidos y se estableció para los proyectos que desarrollaba la autoridad federal del agua en aquel país. Desde entonces, este método se ha ido implementando en proceso de toma de decisiones desde plantas nucleares hasta regulaciones ambientales. Para el desarrollador inmobiliario el uso del análisis económico para determinar cuál alternativa de diseño es más eficiente en términos económicos, no ha sido, por lo menos en nuestro país, una herramienta de decisión importante. Sin embargo, todos buscan sacar el mayor provecho económico y financiero de sus proyectos.
El propósito de esta colaboración es dar una idea general del proceso y al final les brindaré referencias para quien quiera ahondar más en el tema.
El Proceso del Análisis Económico
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Imagen de archivo


Los pasos para estimar las consecuencias económicas de una decisión, de acuerdo a la Teoría de Ruegg’s and Marshalls Building Economics – Teoría y Práctica, son los que se enuncian a continuación:

  1. Definir el problema y su objetivo
  2. Definir alternativas viables que ayuden al objetivo, tomando en consideración cualquier restricción.
  3. Determinar si el análisis económico es necesario, si es así, determinar el nivel de esfuerzo necesario.
  4. Seleccionar el método o métodos del análisis económico.
  5. Seleccionar una técnica que tome en consideración la incertidumbre y/o riesgo de la información usada en el método y sepa que dicha información puede ser incierta.
  6. Reunir información y hacer suposiciones para el análisis económico y la técnica del análisis de riesgo.
  7. Calcular una medida de desempeño económico.
  8. Comparar los resultados de las alternativas y tomar una decisión, considerando cualquier efecto no cuantificado y el riesgo de la falta de objetividad del quien toma la decisión.

Métodos de Análisis Económico
El proceso descrito arriba es el análisis de costo-beneficio y es apropiado cuando los costos y beneficios pueden diferir entre diferentes alternativas. Cuando los beneficios son equivalentes, la evaluación de las alternativas se simplifica a una comparación de costos o al análisis costo-efectividad.
Para saber más de este método desarrollado por el Gobierno Federal de los Estados Unidos, se puede consultar la circular A-94 que promueve la asignación eficiente de recursos a través de una adecuada toma de decisiones con base en la adecuada información. Proporciona una guía general para conducir adecuados análisis del costo-beneficio y del costo-efectividad.
Análisis de Costo del Ciclo de Vida
El Análisis de Costo del Ciclo de Vida -LCCA por sus siglas en inglés- es un tipo de estudio de costo-efectividad frecuentemente usado en la comparación de proyectos de edificios, también sirve para la evaluación de medidas de conservación de energía y agua, de acuerdo al Código Federal de Regulación Electrónica -CFR por sus siglas en inglés-. Este Código establece las reglas para el manejo de la energía programas de planeación para la reducción del uso de la energía y promover el análisis del ciclo de vida para la adecuada inversión en los sistemas de energía en los edificios, así como los sistemas hidráulicos en los mismos.
Los objetivos principales son:

  1. Aplicar medidas de conservación de energía para mejorar el diseño para la construcción de edificios federales en los cuales el consumo de energía por su área construida se disminuya en un 10%, tomando como base los consumos en edificaciones de 1985 y anteriores.
  2. Promover la metodología y procedimientos para conducir análisis del ciclo de costo de vida para la inversión en los sistemas de energía del edificio y los sistemas de agua así como las medidas de conservación necesarias.
  3. Promover el uso de contratos de ahorro de energía por desempeño, para la implementación de inversión en los sistemas de energía y la conservación de la misma.
  4. Promover el uso eficiente de la energía a través de planes de operación.

Por Luis Fernández de Ortega, luis.fdeortega@v-fo.com
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Imagen tomada de ArchDaily México

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Construcción

Nuevo centro comercial Paseo Tláhuac genera descontento en la zona

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Paseo Tláhuac es el nombre del centro comercial que se va a edificar en la alcaldía Tláhuac de la Ciudad de México, en el barrio rural de San Francisco Tlaltenco, frente al cerro de Guadalupe y en frontera con la Sierra de Santa Caterina, una reserva natural protegida

La empresa a cargo de la obra es Inmobiliaria y Constructora Patlali, quienes aseguran que la edificación abarcará 11 mil 215 metros cuadrados y se erguirá en un terreno de 6 mil 283 metros cuadrados; a sólo 700 metros de la estación de metro Tlahuac. Además, la construcción de la plaza dará trabajo a 160 personas y al menos 900 empleos formales una vez que comience a operar; eso sin contar las plazas laborales que abra cada locatario. 

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Foto vía Paseo Tláhuac

Los ejecutivos detrás del proyecto se comprometen también a instalar alumbrado en zonas aledañas para así reducir la inseguridad y a negociar con los comerciantes de la zona para que se haga una red de apoyo y no de competencia. Cabe la posibilidad de que se les permita a estos vendedores tener módulos permanentes dentro de Paseo Tláhuac.

Por otro lado, desde que se anunció la plaza se ha pronunciado el colectivo Red de mujeres feministas de Tláhuac en contra, pues, el proyecto va a causar impactos negativos como el desabasto de agua, tránsito de automóviles, contaminación sonora y más. 

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Foto vía pexels.com

“Estamos conscientes de que amenaza directamente la reserva ecológica que es la Sierra de Santa Catarina y es importante destacar que el cerro sirve para filtrar el 35% del agua que se consume”, comentó Katia, participante de la Red de mujeres feministas de Tláhuac. 

El desarrollo urbano en esta región está provocando hundimientos en el suelo, destrucción de cultivos y áreas naturales y desabasto de agua, de acuerdo con Gitana Periferia, otra activista del grupo; varias de las colonias y pueblos de la zona tuvieron servicios de agua de forma intermitente y con pipas.

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