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Finanzas

Empresas pueden reducir costos de administración mediante los bienes raíces

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Es una realidad que la pandemia del Coronavirus (Covid-19) tomó por sorpresa a diferentes sectores, por lo que la mayoría de la empresas deberán prepararse para afrontar cualquier situación, pero aún más para la recuperación, donde se verán cambios tanto en la forma de operación de los negocios, así como en el consumo o hábitos de las personas, así lo comenta Martha Millán, Directora de la nueva división de Estrategias Corporativas de Newmark Knight Frank (NKF) en comunicado. 

Quien aconseja a las compañías que realicen una estrategia orientada a la eficiencia, tanto en costos como en operaciones. “Una gran oportunidad que se tiene es buscar, a través de los bienes raíces una reducción de gastos, dependiendo el giro de la compañía puede ser entre 10% y 15 por ciento”. 

Martha Millán, Directora de Estrategias Corporativas NKF.

Se pueden implementar estrategias que generen ahorros en un corto y mediano plazo, cabe mencionar que es dependiendo del tipo de inmueble, así como si es propio o rentado, y el tipo de operación que realice. 

“Si tomamos como ejemplo el home office o trabajo remoto, el cual se reguló en la ley federal de trabajo en junio de 2019, se convierte en una estrategia que se podrá usar siempre en el futuro próximo de las operaciones corporativas”. De acuerdo con la Directora de Estrategias Cooperativas, es una posibilidad de replantear el diseño de la oficina, teniendo como efecto una reducción inmediata de espacios al modificar posiciones asignadas por no asignadas, además, de sumar una mínima o escasa presencia de papel, para lo cual se realiza un plan de digitalización, la reducción de espacios es aún mayor. 

Otro tema, que la pandemia ha llevado a diferentes empresas, es a trabajar virtualmente, por lo que Martha Millán indica que si se aprovecha e implementa en el futuro próximo, tendría como resultado cambios en el espacio colaborativo dentro de la oficina, ya que se requerirán más áreas con tecnología adecuada para tener una comunicación con cliente y proveedores. 

Esto dará como resultado una menor movilidad de empleados, menos tiempo en recorridos, más tiempo del empleado que estará dedicado a diferentes actividades, una reducción de costos de transporte, así como una disminución del mismo espacio de colaboración. 

Asimismo, señala que hay otro tipo de tácticas que le dan el giro a la forma de concebir la oficina, es decir, puede ser un medio que apoye el aumento del rendimiento y motivación de los empleados, con uso adecuado de los espacios y del inmueble, anexando elementos como el bienestar y que eliminen tiempos ociosos; rotación, atracción y retención de talento, es decir, que la oficina se vuelva una herramienta para aumentar la productividad, que se estima en un 40 por ciento.

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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