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Industria

En 2019 el incremento de la demanda de nuevos espacios industriales podría llegar al 24%, según estimaciones de CBRE

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La situación actual de México en relación a la demanda de espacios industriales se verá beneficiada con un incremento que estimamos en 24% por distintos factores que en este momento se han convertido en tendencias determinantes del mercado: el nuevo T-Mec, el e-commerce, los incentivos fiscales en la frontera norte, la llegada de empresas chinas buscando servir al mercado estadounidense desde México y la fortaleza del consumo interno tanto en EUA como en México.

Así, la culminación de las negociaciones y potencial firma del T-MEC generan un sentimiento de certidumbre sobre el futuro del mercado industrial manufacturero en México. Asimismo, las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, contribuyen a que empresas chinas volteen a ver a México como la opción para instalarse en México para beneficiarse del T-MEC en sus exportaciones hacia EUA.

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Lyman Daniels, Presidente de CBRE México

“Nuestros primeros registros indican que los mercados de la frontera norte de México serán los primeros beneficiados por la búsqueda de estos nuevos espacios industriales, derivado en buena medida del desempeño favorable de la economía estadounidense, donde la confianza del consumidor está en los niveles más altos de los últimos ocho años y se espera que en 2019 el consumo estadounidense sea superior que el de 2018”, comentó Lyman Daniels, Presidente de CBRE México.

Asimismo, “los inversionistas están demostrando alto interés en realizar expansiones y nuevas aperturas en todos los sectores como el automotriz, electrónico, instrumentos médicos, electrodomésticos, entre otros”, agregó Lyman Daniels.

De acuerdo con CBRE, la siguiente región en beneficiarse será la zona del Bajío donde empresas chinas empiezan a explorar el mercado. Y mientras los principales motores del mercado industrial seguirán siendo las exportaciones y el consumo privado interno, cuando hablamos de sectores que impulsarán al mercado, lo haremos principalmente del transporte, distribución y logística (que engloba al e-commerce); automotriz y productos manufacturados.

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De esta forma, sigue el ascenso emergente de los sectores aeroespacial, de equipo médico y eléctrico-electrónico.

“Es muy importante resaltar, la evolución histórica reciente del sector de distribución y logística que hace 4 años era del 23%, mientras que hacia 2018 su participación llega a ser del 45%, un incremento casi del doble. En tanto que el e-commerce considerado dentro de este sector representa el 8% al cierre de 2018 y con el crecimiento más acelerado de entre todos los sectores”, comentó Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de la región centro de México en CBRE.

A partir del inicio del TLCAN hace 24 años, nuestra producción y exportación está fuertemente orientada hacia la industria manufacturera. Tan sólo nuestras exportaciones de manufactura de maquinaria y equipo representan un 63% del total exportado por México.

Y ha sido el potencial exportador y la fortaleza del consumo interno lo que ha configurado la demanda de espacios industriales en los últimos años. Donde el sector de distribución y logística se ha convertido en un actor principal y lo seguirá siendo en los siguientes años.

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Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de la región centro de CBRE México

“La implementación del Programa de la Zona Libre del Norte que ofrece diversos beneficios como la reducción del IVA al 8%, la disminución al ISR al 20%, el aumento al doble del salario mínimo y la homologación del precio de los energéticos es uno de los pasos para sentar las bases para incrementar la competitividad de las empresas ubicadas en México.” Nos dice Andrés Sandoval, Vicepresidente en El Paso, Texas de CBRE.

México necesita seguir creando las condiciones necesarias para adaptarse a los cambios que representan la automatización no sólo de la producción manufacturera sino también de la logística y distribución.

Aunado a las políticas públicas que puedan implementarse, se detectan principalmente tres tendencias en las cuales México debe poner especial atención para insertarse en la dinámica industrial mundial.

La primera es apropiarse de las ventajas que en este momento ofrece el nearshoring, derivado de las tensiones comerciales que enfrentan Estados Unidos y China, volviendo a México la pieza clave para la instalación de empresas de ambos países que buscan beneficiarse del nuevo tratado de libre comercio. Es muy probable que, en 2019, se establezcan empresas chinas en el norte de México.

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México debe observar la evolución de los costos de mano de obra en la industria. En los años 90, México tuvo efectos negativos ya que las empresas buscaron colocarse en países como China dado que los costos de mano de obra eran inferiores, veinte años después esta tendencia se ha revertido y México ahora se vuelve a posicionar con un costo de mano de obra competitivo.

Sin embargo, la oferta laboral que ofrece México debe estar mayormente capacitada para cumplir con el incremento en la demanda que implicará la instalación de nuevas empresas en el país.

La segunda tendencia tiene que ver con el grado de automatización de las empresas, recientemente el Banco de México en su último reporte sobre las economías regionales estima que la automatización podría afectar hasta un 10% de la población ocupada en México para el año 2030. Entre los sectores que presentan una alta probabilidad de automatización está la industria manufacturera, principalmente en ocupaciones que son rutinarias, tales como manipulación mecánica y el ensamble de maquinaria y equipo. Las profesiones involucradas en este sector deberán buscar tener mayores habilidades relacionadas con la creatividad e inteligencia social ya que son áreas complejas de automatizar.

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“México enfrenta muchos retos, pero también grandes oportunidades que lo pueden hacer avanzar hacia convertirse en una economía todavía más compleja que la que tenemos hoy en día, pero con mucho más valor agregado. Los beneficios podrán verse entonces no sólo en un mayor dinamismo en la producción, el consumo interno y la exportación, sino también en las nuevas formas de distribución que están presentando un gran reto para las empresas usuarias y los desarrollos de los nuevos parques industriales”, indicó Francisco Muñoz.

Por CBRE

Este es un artículo de la edición 112 http://inmobiliare.com/inmobiliare-112/

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Industria

Mercado Inmobiliario Logístico. Así será la demanda de este sector

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Estamos a poco de terminar el 1Q del 2021 y queremos entender la evolución que tendrá el mercado el resto del año. A principio de marzo del 2021 el pipeline industrial continuaba teniendo una buena racha, sin embargo, la pandemia hizo que muchos de los temas inmobiliarios se comenzaran a frenar.

Fuera de los sectores de data centers, salud, alimentos y consumo que tuvieron un crecimiento, muchos sectores tuvieron un golpe. Sin embargo, el logístico no se vio tan afectado como los otros, debido a su naturaleza de tener que almacenar los bienes que se venden al mercado y ser resiliente, al ser el único sector que no puede detenerse para que el dinero continúe fluyendo. De hecho, varias empresas tuvieron crecimiento debido a la evolución de sus estrategias de e-commerce.

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Enrique Portillo Martínez, Industrial Associate de
Cushman & Wakefield México

Una tendencia que creció fue que varios productos en vez de irse a tiendas de conveniencia optaron por bodegas de e-commerce. Gracias a que el comportamiento del consumidor cambió drásticamente, al verse obligados a comprar en línea. En México esta tendencia tomó mucha fuerza, según datos de la AMVO (Asociación Mexicana de Venta Online) indican que el e-commerce creció 81% en comparación con 2019; pero seguimos estando por debajo del porcentaje de ventas en línea que tienen en este momento otros países de la OCDE.

Ahora en el 2021 ya conocemos las medidas de precaución y ya hay vacunas, lo que ayuda a que se estén retomando muchas operaciones. Cabe mencionar que la disponibilidad del mercado inmobiliario (principalmente logístico) en el área metropolitana de la CDMX se encuentra en 3.4%, muy saludable para la región. Lo cual nos hace pensar que la actividad no se frenará en ningún futuro cercano. De hecho, se están construyendo 200,000 m2 más de espacio de bodegas en la zona metropolitana, de los cuales mucho de este nuevo inventario ya está siendo arrendado incluso antes de finalizar su construcción.

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Por ejemplo, hace dos meses estábamos con unos clientes haciendo un tour de propiedades y varias de las naves que vimos en Tepotzotlán aún no estaban terminadas, no obstante ya estaban en negociaciones avanzadas o con contratos de arrendamiento firmados. En 2020 se incrementó el inventario industrial más de 90,000 m2 y la disponibilidad apenas subió a 3.4% en el último cuarto, desde 2.9% en el primer cuarto. Esto indica que en los mercados enfocados en logística como la CDMX, la actividad se ha mantenido estable.

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A diferencia de otros que están mayormente enfocados en manufactura, que no tuvieron tanta consistencia. El hecho de que los productos se continúen vendiendo quiere decir que hay que seguir transportándolos de donde se producen, a un almacén y después a los clientes, logrando una gran estabilidad en el sector logístico y por ende una gran consistencia en sus niveles de ocupación industrial.

Por: Enrique Portillo Martínez, Industrial Associate de Cushman & Wakefield México.

Este es un artículo de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y nonecesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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