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Industria

Entorno global para las inversiones inmobiliarias y sus implicaciones en Latinoamérica y México

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** Ander Legorreta
Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa.
UN VISTAZO AL ESPEJO RETROVISOR
La inversión inmobiliaria global aumentó un 16% de enero a junio del 2015 comparado con el año anterior, y está ahora en su nivel más alto desde 2008, sólo un 13% por debajo del pico pre-crisis. Más aún, dado el fortalecimiento del dólar, este dato subestima la fuerza del mercado. En términos de euros, el volumen global creció un 30% en el año.
Las principales ciudades (“Gateway Cities”) se han mantenido con una demanda excepcionalmente alta, en
particular con muchos jugadores globales todavía firmemente enfocados a mercados líquidos y accesibles. Los rendimientos en dichas ciudades están a niveles cercanos a los mínimos históricos. Como resultado, el interés se está ampliando a otras ciudades, lo que ha disminuido la brecha en los retornos entre los mercados primarios y secundarios.

En medio de una gran volatilidad internacional, este incremento en el apetito por riesgo se ha suavizado en los últimos meses con una mayor cantidad de inversionistas buscando concentrarse en ciudades primarias. Por ejemplo, las 25 mayores ciudades destino de inversión incrementarons significativamente su participación de mercado a lo largo del año. Esta tendencia ha sido liderada por los Estados Unidos y ejemplificada por Nueva York, nuevamente el destino número uno de inversión en el mundo, con una participación de mercado del 8%, seguida de Londres, que es el primer destino para compradores extranjeros; mientras que Tokio, Los Angeles y San Francisco complementaron la lista de las primeras cinco. Esta lista de las primeras cinco ciudades no cambió con respecto al año anterior.
Los jugadores internacionales han sido nuevamente los más ávidos compradores de propiedades, aunque el crecimiento en su actividad disminuyó comparado con el año previo. Aunque los compradores americanos son los dominantes, la inversión global se incrementó a un mayor paso. Asia es aún el segundo mayor inversionista global, mientras que la actividad de Medio Oriente se incrementó sensiblemente a pesar del menor precio del petróleo, empujado principalmente por Qatar. Los mayores compradores globales por país fueron Estados Unidos, Singapur, Canadá, China y Noruega.
¿QUE NOS ESPERA EN EL FUTURO CERCANO?
Mientras que la creciente incertidumbre económica continuará afectando a los inversionistas, la confianza corporativa es alta en términos generales. Cuando esto se junta a los cambios en la demanda forjados por las nuevas prácticas de vida y trabajo, se apuntala un panorama fundamentalmente robusto para los activos inmobiliarios de alta calidad.
Mientras que el desempeño económico fue decepcionante en 2015, la perspectiva es positiva para 2016 debido a mejoras en demanda doméstica y a la inversión corporativa. Sin embargo, no todos los mercados pueden ser analizados con la misma lente, debido a los patrones de crecimiento cada vez más divergentes, dependiendo de su exposición a las materias primas, efectos en el comercio internacional y a la estabilidad geopolítica.
Se deberá vigilar con especial cuidado los posibles efectos negativos en la inversión inmobiliaria global derivados de los cambios en la política monetaria, el incremento en las tasas de interés, cambios en los mercados financieros derivados de las dos variables anteriores, los flujos migratorios, y que continúen o se implementen las reformas estructurales en muchos mercados que permitan aumentar la productividad y levantar barreras de entrada y limitantes a la competitividad.
IMPLICACIONES PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
Con un ambiente donde las tasas de interés se mantendrán bajas por un periodo más largo, pero donde los inversionistas estarán nerviosos por los riesgos que los rodean, el periodo de una fuerte demanda por propiedades generadoras de flujos estables deberá sostenerse, y el ciclo en la mayoría de los mercados globales será más largo de lo normal.
Con una todavía creciente liquidez y una mayor toma de utilidades y restructuraciones, se espera que la actividad de inversión inmobiliaria global se mantenga alta e incluso creciente, mientras que los rendimientos serán empujados a la baja debido a que las tasas de interés siguen muy bajas. El pronóstico de Cushman & Wakefield para la primera mitad del año 2016, es que el volumen de inversión global crecerá un 17% respecto del año anterior, llegando a 1.1 trillones de dólares americanos, sin incluir desarrollo, liderado nuevamente por el crecimiento en Europa y Norteamérica.
LATINOAMÉRICA Y MÉXICO: PRESENTE Y FUTURO
Las condiciones económicas han sido complicadas para Latinoamérica durante 2014 y 2015 debido a la dramática caída de los precios de las materias primas, la salida de capitales por el “flight to quality” y a la elevada incertidumbre. En 2014, la inversión inmobiliaria en la región cayó un 17% al tiempo en que los inversionistas se movían de los mercados emergentes. Las mayores disminuciones se vieron en el sector comercial (retail). Las cifras finales para el cierre de 2015 apuntaron una reducción aunque menor en términos porcentuales.
dLa aversión al riesgo también ha afectado a México, donde la recuperación interna no tiene mucha tracción y persiste un temor sobre el impacto fiscal de los menores precios del petróleo y el crecimiento en general. Esto ha generado una menor liquidez en el mercado, incluso impactando en una menor actividad del sector de las Fibras. Sin embargo, la Ciudad de México está experimentando un importante resurgimiento en la inversión en nuevo desarrollo, en particular de oficinas, ya que las reformas energética, financiera y de telecomunicaciones apuntan a una mayor demanda de espacio de oficinas en el corto y mediano plazo.
La depreciación cambiaría del peso que ha pasado de 14.83 pesos por dólar a principios de enero de 2015, a los 19 pesos actuales en promedio –considerando ajustes diarios- (24.41% de depreciación), ante un entorno donde los fundamentales de la política macroeconómica permanecen estables, está provocando una marcada atención de los inversionistas a aumentar su exposición en el mercado mexicano. Esto es especialmente cierto para proyectos comerciales estabilizados en pesos y para proyectos de desarrollo enfocados a productos que se rentan en dólares como oficinas, industriales y hoteleros en destinos de playa.
Cushman & Wakefield ha podido confirmar el interés de aumentar la exposición en México de parte de fondos alemanes y de plataformas de inversión norteamericanas, además de recibir serias intenciones de inversión por parte de nuevos participantes extranjeros, tanto institucionales como de inversionistas individuales. Todos coinciden en que las condiciones actuales representan una ventana de oportunidad que debe ser aprovechada.
Es importante resaltar que existe una escasez de oferta de productos inmobiliarios de clase mundial estabilizados, lo que está provocando que muchos inversionistas estén enfocando sus esfuerzos a la inversión en proyectos de desarrollo.

Industria

Desarrollos que solicitan un financiamiento

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En el crowdfunding también se acercan los desarrolladores, pero ellos para poder construir o continuar con un proyecto; así como en el inversionista se realiza una investigación; por ejemplo en Expansive se analiza:

•¿Quién es el desarrollador inmobiliario y cuál es su trayectoria?
• ¿Qué tipo de proyecto es?, “vemos con mejores focos si es un desarrollo vertical”.
• El mercado, “si está en una zona de crecimiento, además pedimos un estudio de mercado para saber cuál es la causa de la asociación que tiene, así como para conocer cuál es la competencia comparable que se está edificando”.
• La forma financiera.
• La garantía, que es la que está dispuesto a ofrecer.

Una vez que decidimos si ese proyecto es viable, un comité técnico de valuación también lo analiza, el cual nos aconseja si se aprueba su garantía o si es necesario solicitarle algo más, lo cual nos da certidumbre de que tiene forma, que se va a ejecutar y que se va a pagar”, comentó Adolfo Zavala, Director general de Expansive.

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En Expansive la garantía hipotecaria debe cubrir dos veces el monto del crédito solicitado y es la que se grava a favor de la plataforma en representación de todos los socios.

Adicionalmente, en el caso de que el proyecto a fondear sea a principio de obra, Expansive solicita que el terreno en donde se va a edificar esté comprado o acordado y cuente con permisos de construcción para poder iniciar.

Apetito de los inversionistas en 2020

Como es bien sabido el 2020 fue un año de mucha incertidumbre, esto en mayor parte por la pandemia del Covid-19, la cual sigue presente; durante el primer trimestre del año estuvo decaído, pero según Adolfo Zavala a partir de abril, las personas empezaron a investigar más sobre las plataformas de
crowdfunding.

“Hubo bastante apetito de inversionistas por colocar su dinero, pero el hecho de que la pandemia frenará las obras detuvo a los desarrolladores. En cuanto a Expansive hubo un récord en el levantamiento de capital contra la expectativa que habíamos tenido al principio de que pudiera haber sido un año más desacelerado”.

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Simón Dalgleish, Director general M2Crowd, observó a principios del 2020 que mucha gente contemplaba cómo se desarrollaba el mercado; pero con la llegada de la pandemia, marzo y abril fueron “pésimos meses, si llegó algo de inversión, pero era menor a lo que estábamos acostumbrados y nos preocupó mucho”. Para los siguientes meses volvió a reactivarse, “en agosto tuvimos un mes récord de inversiones, y en septiembre-octubre regresó a la normalidad”.

En cuanto a las solicitudes de los desarrollos por un crédito, Simón Dalgleish mencionó que muchos decidieron esperar por la situación de la pandemia del Covid-19, “fue más lento de lo que yo hubiera querido y de lo que se pensó a inicios de año, pero es un tema normal de tiempos de crisis e incertidumbre, es natural que la gente tenga un proyecto y diga mejor no voy a construir porque es mucho riesgo; pero si se ha mantenido y hemos tenido una buena demanda por parte de los desarrolladores”.

La gran ventaja del crowdfunding es que sus plataformas son 100% en línea, por lo que, para Simón Dalgleish ha sido resiliente en el tema de la pandemia “realmente todo es en línea, el proceso de validación, de firmar un contrato, o los depósitos, entonces en ese sentido estamos con cierta ventaja de que el modelo de negocio coincidiera bastante bien con las exigencias de una pandemia. No quiero dar a la idea de que no nos afectó, el 2020 hubiese sido un gran año si no hubiera pandemia”.

Perspectiva para el nuevo año

Para Adolfo Zavala el crowdfunding es un modelo de negocio que llegó para quedarse, “la gente se dio cuenta de que el tener el dinero en el banco no les va a dar casi nada y están buscando formas de optimizar su dinero; y el fondeo colectivo permite tener un monto importante de tu ahorro, por lo que creo que esta tendencia cada vez será más grande”.

Por su parte Simón Dalgleish pronosticó que el 1T2021 será un poco lento. Dependiendo del éxito de los programas de vacunación contra el Covid-19 y la disminución de casos se empezará a observar una mejora en la situación, tanto para el país como para el fondeo colectivo.

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Además, el directivo hizo un llamado a los inversionistas para que volten a ver otros esquemas de inversión como el crowdfunding, en donde pueden idealmente, establecer con respecto a qué opciones el crowdfunding presenta menor riesgo; y en cuanto a los desarrolladores comentó que hay trabajo por hacer para adoptar otros esquemas de crédito como el fondeo colectivo.

Expansive: Actualmente Expansive está esperando la certificación por parte de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, para seguir operando; hasta el momento esta plataforma ha fondeado más de 69 proyectos de forma exitosa, “hemos podido colocar más de 103 millones de pesos en proyectos y contamos con más de 4 mil 900 inversionistas”, destacó Adolfo Zavala.

M2CROWD: Esta empresa de fondeo colectivo presentó su solicitud ante la Comisión Nacional Bancaria de Valores para seguir operando. Desde su fundación ha recaudado más de 200 millones de pesos y ha fondeado más de 38 proyectos.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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