Gene Towle, no sólo es el socio director de Softec, consultora de proyectos inmobiliarios, también es el gurú de la mercadotecnia inmobiliaria. Los demográficos de cada país, incluso de cada ciudad, son distintos: es importante entender los comportamientos locales para poder invertir y desarrollar en el mismo cumpliendo con las necesidades de sus habitantes.
Mero Mole entrevistó a Gene para conversar entorno a los hallazgos demográficos del desarrollo urbano mundial.
¿Cuáles son las tendencias de comportamiento en las ciudades contemporáneas?
Cada ciudad tiene una vocación económica, alrededor de esa misión se debe organizar un ecosistema basado en cómo atender la actividad principal, hay ciudades que basan su economía en la agricultura y otras en la manufactura, por ejemplo. La tendencia es que la actividad predominante desemboque en el resto de la derrama económica. Si una ciudad es primordialmente turística habrá demanda de vivienda para los trabajadores; por ejemplo, consideremos a Cancún, toda la demografía y la actividad se basa en el turismo. La ciudad se encarga de cómo ingresar turistas, insumos y trabajadores, pero cómo hacer que todo ello subsista generando vivienda, vialidades y empleos. ¿Es eficaz actualmente?
Lo ideal en una ciudad es haberla diseñado con un ‘plan maestro’ para prospectar un abastecimiento exitoso de servicios, transporte y mezcla de vivienda, comercio, entretenimiento y recursos naturales.
¿Cómo será la ciudad del futuro?
La gente típicamente compra su primera vivienda a los 35 años, esto significa que la población menor a 25 en 10 o 15 años van a ser las personas que busquen vivienda. Con este método se tiene un valor predictivo del 98% del número de viviendas que va aumentar una ciudad. Tanto China como Estados Unidos tienen su máximo de consumidores ahora, mientras que México incrementará su base hasta el 2070. En México durante los próximos 20 años la mayor parte de la población estará trabajando y consumiendo.
Habrá ciudades que solucionen servicios con alta tecnología y conveniencia para los millennials como los drones y los coches autónomos que, una vez que lleguen a las ciudades, se espera que reduzcan dos tercios del tráfico.
¿Cómo son los nuevos demográficos en la CDMX y qué buscan los nuevos consumidores en una ciudad?
Se dice que los millennials tienen usos de compra diferentes a las generaciones anteriores, pero se ha visto que sus costumbres son similares por no decir iguales. Los millennials van a buscar vivienda a la misma edad que las generaciones anteriores. Lo que ha cambiado en los millennials de nuestro país es la densificación. ¿Qué significa esto? Vivir en departamentos, tener más viviendas en menos metros cuadrados.
Un concepto héroe a regir es: optimización. Un ejemplo claro es Londres o París, su densificación es de 300 viviendas por hectárea, lo que reduce costos en cuanto a instalaciones de luz, agua e incluso seguridad. Caso contrario a México que ha crecido sin una planeación estratégica precisa donde la densidad promedio por hectárea es de 60 viviendas, esto genera costos cinco veces mayores.
Los millennials van a buscar ciudades donde maximicen sus experiencias, buscar ciudades flexibles desde el trabajo hasta la movilidad, espacios públicos con experiencias y seguridad; todo esto da vida a las ciudades.
¿Cómo es la tendencia de demográficos en el interior de la república?
En nuestro país la demografía apunta a que cada hora se habitan 114 viviendas, cada vivienda tiene 2.1 trabajadores, esto nos dice que cada día se incorporan a la fuerza laboral 240 personas. Por cada vivienda necesitamos cuatro metros de área comercial.
Las ciudades inteligentes están comenzando a explorar nuevos modelos de urbanización y comercio. Un ejemplo claro son nuevas tendencias como las granjas urbanas para poder abastecer de mejor forma insumos o materias primas.
En cuanto a Alimentos y Bebidas (A&B), la actividad culinaria se detona por tres factores importantes:
• Cuando las zonas residenciales se alejan de zonas de trabajo, en las regiones corporativas o industriales aumenta la oferta de alimentos y en zonas residenciales disminuye.
• El turismo es importante para la innovación y el aumento de oferta gastronómica, mientras más visitantes viajen a una ciudad, ésta tendrá mayor demanda de alimentos y bebidas, por lo que es necesario generar más espacios.
• Centros comerciales con anclas de alimentos y bebidas.
Un ejemplo claro es Monterrey, hace 20 años sólo tenía tres opciones culinarias para los que visitaban la ciudad por trabajo; actualmente, tiene un sinfín de destinos gastronómicos. Esto se debe a dos razones: turismo laboral y zonas residenciales más alejadas de los empleos.
El reto: México como una ciudad inteligente
Hoy tenemos la mayor oportunidad para transformar nuestro país. Los millennials mexicanos son el tejido sobre el que sustenta el crecimiento. Es clave repensar la forma y el funcionamiento de la ciudad: su economía, infraestructura, sustentabilidad, diseño y futuro. ¿Estamos a la altura del reto?
Por Amal Mohamed, Future Design; Juan Manuel Rodríguez Business, Intelligence en Mero Mole.
Este es un artículo de la edición 114
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*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.
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