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Desarrollo Urbano

Espacios abiertos y colaborativos en oficinas

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La manera de entender el trabajo y los modos de relacionarse en el entorno laboral está cambiando, por lo que existe una fuerte tendencia en el diseño que apuesta por entornos abiertos, multifuncionales e innovadores para generar un ambiente flexible y colaborativo. FIBRA Prologis, fideicomiso de inversión en bienes raíces en México, decidió renovarse y  se sumó a la tendencia que grandes empresas como Google o Amazon han adoptado desde hace unos años.

La nueva oficina cuenta con 1,360 m2  y está ubicada en el Piso 22 de la Torre 2, Arcos Bosques en Paseo de los Tamarindos 90, Bosque de las Lomas y se inauguraron el pasado 13 de febrero del 2019. Este diseño elimina las barreras arquitectónicas y organizacionales que imponían los cubículos o mamparas, de forma que integra a los 70 empleados en un mismo espacio, incluidos gerentes y directivos.

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En entrevista exclusiva para Inmobiliare Efren Bobadilla, Senior Leasing Manager de Prologis México, comentó: “Me gustó mucho la forma en la que se desarrolló el proyecto, porque en todo momento, los responsables, los diseñadores, tenían cuestionarios que se presentaron sobre cierta paleta de colores, ciertos modelos de sillas y se iba votando entre los empleados. Por ejemplo, para elegir la silla ganadora se tenían como 5 tipos diferentes y se fueron rotando entre todos en un periodo como de un mes y se votó cuál era la más cómoda, ergonómica etc.”

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La propuesta colaborativa de Prologis estuvo presente desde el anteproyecto al momento en que se consideró necesidad y gusto de aquellos que iban a ocupar el espacio día a día.  Al respecto, agregó Efren Bobadilla: “incluir al empleado en las necesidades ha provocado más apego a este lugar, porque se tiene la sensación de que también se colaboró de cierta forma con ideas para que los arquitectos”.

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La oficina cuenta con sistemas contra incendio a base de sprinklers, sistema de ruido blanco para distorsionar el sonido, iluminación inteligente a base de sensores para ahorro de energía.

Además de 6 salas de video conferencia, con tecnología de comunicaciones compatible con los estándares; 6 salas con TV para presentaciones locales; red de alta velocidad conectada a las oficina de Denver, red Inalámbrica de alta capacidad y circuito cerrado de TV.

En el proyecto estuvieron involucradas varias empresas para la búsqueda, construcción y adecuaciones de la oficina. El diseño y gestión de cambios estuvo a cargo Gensler; en la búsqueda de nueva oficina, gestión de proyecto, mudanza y exploración de donatarias autorizadas, Cushman & Wakefield fue el responsable; IACSA estuvo al frente de las certificaciones LEED y WELL. Mientras que el Arte Corporativo lo desarrolló Pentágono, el diseño de paisaje interior fue responsabilidad de LENPO, la empresa de iluminación fue Ideas en Luz, el mobiliario estuvo a cargo de VITRA y Knoll. Por último, la constructora fue Estructuras Inmobiliarias S.A. DE C.V. y el asesor estructural fue Ing Raül Jean Perrilliat.

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Arquitectura

Dinámica general: ciclo de mercado y visión de la demanda

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Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.

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Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

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Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

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Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

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A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

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Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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