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Desarrollo Urbano

Estadounidenses abandonan las grandes urbes ante altos costos de vivienda

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La ciudad de Nueva York es la joya del mercado inmobiliario estadounidense. De acuerdo con datos de Business Insider, las rentas en el área de Manhattan promediaron en poco más de 38 mil dólares anuales. Esta cifra equivale a tres cuartos del salario anual promedio de Estados Unidos, que se estima en 47 mil dólares por año. A pesar de la contracción en la venta de desarrollos residenciales, que se viene arrastrando desde 2018, la industria inmobiliaria en la ciudad atraviesa por un buen momento debido a la alta demanda. 

Caso similar al de Nueva York es San Francisco, en California, donde el mercado de vivienda en renta vive un ‘boom’ ante el crecimiento del área metropolitana. Datos de Bay Area Census aseguran que la renta promedio anual por un departamento es de 3,700 dólares anuales.

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Foto: New York Post

De cara al aumento en los precios de vivienda en renta, los habitantes de estas ciudades empiezan a migrar. Información de New York Post, en colaboración con Bloomberg, indican que 34% de neoyorkinos suscritos al hub de bienes raíces Redfin buscaron propiedades en renta en otras ciudades como Atlanta, Boston y Miami. En el caso de San Francisco, 21% de los inscritos a este sistema buscaron propiedades en el área suburbana de Los Ángeles, San Diego, Sacramento y San José

Analistas consultados por Redfin aseguran que ante la explosión de los precios del sector vivienda en ciudades de Estados Unidos, sus habitantes están dispuestos a sacrificar los salarios altos de Nueva York o el estilo ‘relajado’ de San Francisco. “Mientras que la búsqueda de nuevas propiedades no es un indicador de compras o mudanzas, sí da un panorama de lo que se puede venir en el futuro”, dijo Taylor Marr para el Reporte anual de Redfin Real Estate Hub. 

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Adiós a Nueva York 

Información del Censo Anual de Nueva York arrojó que más personas están dejando esta ciudad que ninguna otra zona metropolitana en Estados Unidos. Desde 2010, más de un millón se mudaron a áreas nuevas. Entre sus destinos estuvieron Connecticut, Nueva Jersey y Long Island.

Al respecto, E.J McMahon, director del  Centro de Política Pública, dijo que “este tipo de movimientos que sacan a las personas de las grandes ciudades son síntoma de una economía sana y en crecimiento, pues crecen las oportunidades de empleos en regiones donde antes no lo había”.

La zona metropolitana de Nueva York se mantiene como la más poblada de la Unión Americana con un aproximado de 23.7 millones de residentes, de acuerdo con el Census Bureau. 

Con información de New York Post y Bloomberg


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Arquitectura

Dinámica general: ciclo de mercado y visión de la demanda

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Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.

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Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

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Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

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Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

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A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

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Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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