Estructura legal y financiera para el desarrollo inmobiliario

Expertos hablaron sobre las estructuras y condiciones de diferentes modelos de negocio dentro del sector, debido a que existen diversos vehículos de inversión inmobiliaria. Entre los panelistas estuvieron Andreu Cors, Director de Gava Capital; Roberto García Olavarrieta, Director de Capital RE; Alejandro Luna, CEO de Conquer; Tal Peri, Head of U.S East Coast & LAM de Union Investment Real Estate GMBH; y como moderador Raúl Arroyo, Asset Management Director de PGIM Real Estate.

1.- Capital RE, sociedad anónima promotora de inversión de capital variable ofrece una diversificación patrimonial, invirtiendo en bienes raíces comerciales con rendimientos brutos, cap rate arriba del 10% y dividendo neto de gastos y neto de impuestos en niveles del 8 por ciento.

2.- “Vamos dirigidos al inversionista privado que va guardando su capital, más de dos tercios de nuestros inversionistas tienen arriba de 60 años, es gente que quiere proteger su capital y hemos encontrado un nicho muy interesado gracias las family-office, más de 30 a nivel nacional”, expuso Roberto García.

3.- Capital RE actualmente cuenta con más de 300 inversionistas con un promedio de 7 millones de pesos con inversiones en toda la República, desde Tijuana hasta Cancún.

4.- Andreu Cors, director de Gava Capital, fondo dedicado a la inversión de capital de riesgo, explicó las diferencias entre el capital proveniente de family-office en comparación con la emisión de un CKD como instrumentos financieros. Destacó que la primera opción son generalmente fondos a corto plazo.

5.- “Cuando levantas un CKD tienes dinero para 10 años, te dan un commitment para invertir cinco años y luego tienes otros cinco años para desinvertir los activos, entonces es un dinero más de largo plazo, obviamente con un volumen mayor”, subrayó Cors.

6.- El CKD es un vehículo con un costo administrativo un poco mayor, tiene tres órganos de gobierno, uno que es el comité de inversión; comité técnico, conformado por los principales inversionistas; y la asamblea de tenedores.

7.- Por su par te, Andreu Cors, señaló al respecto “Nuestro rol como asset manager, que podrías llamarle es una capa adicional de FIS en el sistema. Para ciertos inversionistas, el tener esa capa es un elemento importante porque te ayuda a seleccionar a los operadores adecuados para cada proyecto, poder diversificar su portafolio y tener mucho más flexibilidad”.

8.- Entre la diferencia y la estructura financiera legal entre un asset manager y un desarrollador, Alejandro Luna, CEO de Conquer, argumentó esta radica en la estructura. “La obligación (de ambos), es maximizar y potenciar los retornos financieros para el inversionista, la estructura de un asset manager, siento que está a un nivel más arriba que el desarrollador, pues implica quizás nada más una variante pequeña […] Otra diferencia que creo es la más importante es que a nivel asset manager se trata de minimizar el tema del recurso humano y tratar de trasladar toda esta
carga hacia el property manager”.

9.- Desde el lado del inversionista internacional, el representante de Union Investment Real Estate GMBH, Tal Peri, señaló que dentro de la estructura utilizada en México, buscan ser dueños del 100% del proyecto o del 50% como mínimo, para que la decisión de invertir sea de un 50-50.

10.- Finalmente algunos panelistas coincidieron que como desarrollador buscan fondos de inversión que les brinden libertad de movimiento de capital. “Creo que lo más importante es poner el marco jurídico con el inversionista, comprometernos a un retorno y pedir la liberta de movimiento para poder llevar a cabo del desarrollado de la manera más eficiente”, Alejandro Luna

Por Redacción de Inmobiliare

Este es un fragmento del artículo Oportunidades e incertidumbre frente a los cambios políticos en México, de la edición 111 http://inmobiliare.com/inmobiliare-111/