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EXNI 2020: Industrial + Logística + Oficinas

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Por tercer día consecutivo, Expo Negocios Inmobiliarios 2020,  evento organizado por B2B Media e Inmobiliare, reunió a especialistas del Real Estate, esta vez, con el enfoque de industrial, logística y espacios de trabajo.

El primer panel titulado “Fortaleza del mercado industrial: soluciones de distribución y logística”, tuvo por objetivo entender qué está pasando con la demanda de los espacios para uso industrial y cuáles son las nuevas necesidades de los usuarios. Fue moderado por Adriana Leal, Editora de Inbound Logistics LATAM, y contó con la participación de Lorenzo Dominique Berho, Presidente AMPIM y VESTA; Bruno Martínez, CEO Alveo Kapital y Fernando Pérez Arias, Director de la División Real Estate DHL.

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Los panelistas coincidieron en que uno de los temas más importantes que se puede observar a partir de la pandemia ha sido el cambio en los hábitos de consumo, lo cual ha impactado tambień la comercialización de naves industriales, derivado de la creciente aceleración del comercio electrónico, una tendencia que llegó para quedarse. Por esta razón, la infraestructura, la seguridad de los espacios y la conectividad son fundamentales para responder a los requerimientos de los inquilinos. Asimismo, destacaron que con el incremento de la conectividad de las personas se requiere más infraestructura para dar soporte, en ese sentido, los centros de datos o data centers son una tendencia que continuará creciendo y demandando espacios logísticos. 

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En esa misma línea, el segundo panel “Fibras industriales: los mejores en el mercado bursátil” abundó sobre inversión y oportunidades dentro del sector. El e-commerce y los espacios de última milla o last mile,  han sido detonantes de nuevas tendencias en la demanda y han abierto la oportunidad al sector inmobiliario de implementar soluciones innovadoras, consideró Rodolfo Balmaceda Presidente Fibra Upsite. “Nuestro reto como industria es la modernización para poder brindar servicios de mayor valor agregado a nuestros inquilinos” dijo.

Por su parte, Javier LLaca, Co-Fundador y Jefe de Operaciones e Inversión en Fibra Monterrey expuso que el mercado industrial es resiliente y cuenta con buenas perspectivas, desde el lado de la inversión, comentó que han podido observar claras ventajas para México a partir de la guerra comercial Estado Unidos-China, y hay mayor demanda de espacios por partde de empresas asiáticas. Del mismo modo, destacó que han tomado mucha fuerza la sustentabilidad y las prácticas ESG, las cuales eventualmente serán un factor en la toma de decisiones de los usuarios al alquilar un espacio. 

Francisco Montalvo, Socio en Creel, García-Cuéllar, Aiza y Enríquez S.C., comentó que al inicio de la crisis sanitaria había mucha incertidumbre, y aunque existen disposiciones legales que buscan resolver conflictos entre propietarios e inquilinos para situaciones particulares, no cuentan con una solución real para la pandemia. Por ello, ambas partes tuvieron que llegar a acuerdos entre sí por cuenta propia. Apuntó que aunque ya hay iniciativas para regular esto dentro de un marco legal, en estados como Chihuahua, Baja California y Nuevo León, aún se está lejos de encontrar una respuesta clara. 

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“Evolución de los espacios corporativos en Co-working”, tuvo a Lourdes Salinas, Fundadora Three Consultoria Ambiental como moderadora, y como participantes a África Rubio, Directora de Servicios en Sustentabilidad de Cushman & Wakefield México; Andrés Martínez Sánchez Hidalgo, CEO & Co-Founder de Público Coworking y Fernando Diez, Gerente General de Mercadotecnia en Vitro Vidrio Arquitectónico.

Como en todos los sectores, el Covid-19 modificó los hábitos y las necesidades de las personas; las empresas que no habían probado esquemas como el trabajo remoto o Home Office, ahora se dan cuenta de que cuentan con empleados que pueden realizar sus funciones desde cualquier lugar, esto ha originado la reducción de los espacios de trabajo. Pero aunque pudiera parecer un cambio radical, los panelistas concordaron en que asistir a la oficina aún seguirá siendo una necesidad. 

Desde el punto de vista de Andrés Martínez, la interacción humana tiene un efecto directo en la productividad, y la necesidad de reunirse es un instinto que no cambiará. Por otro lado, Fernado Diez, apunta a que el futuro del trabajo tendrá que ver con sentirse más ligado al bienestar personal, lo cual representa grandes beneficios para las empresas como para sus colaboradores.

Los panelistas estuvieron de acuerdo en que los espacios de trabajo serán modelos híbridos, con mucha mayor flexibilidad y dedicados a la colaboración en equipo. Asimismo, África Rubio ve una mayor demanda de espacios con usos mixtos donde se pueda tener acceso a vivienda, oficina y entretenimiento desde un mismo edificio.  

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Esa idea fue retomada en el webinar final:  “Rediseño de la arquitectura corporativa y renegociación de nuevos espacios de oficinas en México”, en el participaron Amy Henderson, Senior VP Office Advisory & Transactions Services en CBRE; Raúl Berarducci, Director General Bovis y Jean Michel Colonnier, Director General de Colonnier Arquitectos, moderados por Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Los especialistas concluyeron que el diseño de los espacios de trabajo buscará hacerlos más flexibles y adecuados para sus usuarios. Amy Henderson destacó la importancia de tener oficinas abiertas y lugares no fijos para dar versatilidad y propiciar que los sitios sean usados para colaborar e intercambiar ideas.

Raúl Berarducci, opinó que uno de los aspectos más afectados por la pandemia es la convivencia que existía antes; no obstante, explicó que las oficinas seguirán siendo necesarias y que deberán adaptarse a los nuevos requerimientos para convertirse en destinos seguros para los empleados. 

Finalmente, Jean Michel Colonnier, visualizó un repunte de los espacios abiertos y terrazas, y la disminución de la densidad, así como el incremento en el uso de tecnologías que optimicen la calidad del aire para generar bienestar en los usuarios. 

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Reinicio y reconversión del mercado Real Estate

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Mucho se ha hablado sobre el futuro de los distintos mercados del Real Estate a partir de los efectos de la pandemia por Covid-19 durante 2020; pero, ¿qué es lo que realmente podría suceder? Esta fue la pregunta eje de la última mesa de discusión en la que participaron Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente; Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey; y Pedro Azcué, CEO de JLL México. 

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Oficinas

Durante su primera intervención, Javier Llaca destacó que aunque el home office ha tomado gran importancia, su adopción aún no puede considerarse generalizada, ya que esta ha sucedido de manera obligada por el confinamiento. No obstante, aseguró que el sector de Oficinas ha sido uno de los más afectados por la coyuntura. 

“Hemos visto muchas empresas reduciendo, desocupando o subalquilando sus espacios como respuesta inmediata a la situación. Pero en la medida en que la gente se vacune y los contagios disminuyan, las empresas se darán cuenta de que el regreso a la oficina es una necesidad”. Llaca agregó que difícilmente las compañías logran transmitir su espíritu o identidad a distancia. Por eso, aunque el home office llegó para quedarse no desplazará los espacios de oficina.

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Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey

En cuanto a las principales regiones del sector, el especialista conjeturó que Guadalajara podría recuperarse más rápido debido al tamaño y dinámica de su mercado. En contraste, la Ciudad de México tomará un lapso mayor a causa de su dimensión y al compartimiento lento que mostraba previo a la pandemia. “No vamos a ver una colocación importante en la absorción en lo que queda de este año; pero sin duda ya se ve un panorama menos incierto”, apuntó.

Eduardo Guemez, coincidió en que las condiciones preexistentes en el mercado de la CDMX, como el sobreinventario y el aumento de rentas, son un factor determinante para su recuperación postpandemia. Asimismo, enfatizó que el home office no tendrá como consecuencia una desocupación tan dramática como algunos calculan. Sin embargo, el impacto de la pandemia se verá económicamente en la reducción de la planta laboral que tuvieron que realizar algunas compañías para sobrevivir. 

Por su parte, Pedro Azcué compartió que como propietarios de edificios de oficinas han podido mantener sus ingresos gracias a negociaciones y reestructuraciones, así como al crecimiento de clientes como los enfocados en e-commerce. 

Industrial 

El mercado industrial ha sido uno de los más resilientes durante la emergencia sanitaria. Javier Llaca indicó que han podido observar mucha demanda de empresas asiáticas que buscan ingresar al mercado mexicano. Del mismo modo, las compañías multinacionales ya establecidas en el país avanzan con sus planes de expansión. No obstante, el especialista expuso que hay una necesidad fundamental de capitalizar al sector, ya que existen muchas empresas que no tienen acceso al capital institucional y que requieren vehículos financieros para seguir desarrollando y hacer frente a la alta demanda de espacios industriales.

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Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guiller

Llaca destacó que desde el punto de vista de los inversionistas existen oportunidades muy atractivas de portafolios de desarrolladores locales en ciudades como Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Monterrey, Tijuana y Guadalajara.

Por otro lado, Pedro Azcué resaltó que los ingresos del sector industrial a nivel nacional incrementaron 50% para México y 54% a nivel América. Asimismo, explicó que si bien existe mucha actividad, algunas ciudades no experimentaron el mismo comportamiento  debido a temas como la inseguridad. En ese sentido, Llaca expresó que lo referente a la reforma energética es un riesgo para el sector, y de manejarse erróneamente, podría inhibir el interés de inversión.

Hotelería

Dos grandes aprendizajes que dejó 2020 para el sector hotelero fueron adaptabilidad y resiliencia, expresó Guillermo Yasutake. La mayoría de los actores del sector están enfocados en sobrevivir el impacto de la pandemia. El 2020 implicó un rezago de 30 años y una debacle de por lo menos 70% en llegadas internacionales de turistas, lo que dejó a la industria en niveles como los registrados en 1990, dijo. También estimó que regresar a las cifras de 2019, uno de los años más prolíficos para el turismo en México, podría tomar entre cinco y seis años. 

Uno de los mercados que han sufrido mayor impacto es el de hoteles urbanos. “Prácticamente la cuenta corporativa desapareció y seguirá seca todo este 2021 hasta que no se genere el efecto rebaño de vacunación en México”, afirmó.  El gran problema de los hoteles en zonas urbanas es que usualmente están vinculados a marcas internacionales por lo que no pueden mezclarse diferentes usos de suelo.

Por otro lado, los resorts son los hoteles que muestran un comportamiento más dinámico y que se recuperarán de manera más acelerada, calculó Yasutake. Por su parte, Eduardo Guemez añadió que en ese sector se han limitado los niveles de ocupación debido a las medidas sanitarias y no necesariamente por la demanda, que ya comienza a repuntar.

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Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente

En cuanto a la adaptabilidad, Guillermo Yasutake mencionó: “Tuvimos que reinventar nuestros procesos de comercialización entrando a lo digital. No me refiero a las OTAs, sino a todas las redes sociales como Instagram, Tik Tok que tienen el poder de comercializar de manera diferente”. 

En este sentido, señaló que es importante atender las tendencias. Algo que observan es el interés de los viajeros por visitar destinos en donde obtengan una experiencia de conexión con el lugar y la oferta local. Además de viajes significativos en donde puedan reconectar con sus seres queridos. Un producto que ha incrementado el interés de los viajeros son los llamados glampings, en donde el concepto de hospedaje es más minimalista y enfocado en el contacto con la naturaleza. 

Retail

Gonzalo Montaño explicó que actualmente los retailers están identificando en dónde está el mayor impacto. Resaltó que el retail es uno de los géneros de desarrollo inmobiliario más complejos ya que intervienen tres entes fundamentales: el usuario, el retailer y el developer.

Desde la perspectiva de los usuarios se observa gran interés por regresar a los centros comerciales, dijo. Mientras que desde el punto de vista de los retailers, hay incertidumbre y algunos casos de caídas dramáticas. Y para los desarrolladores inmobiliarios, la baja en las rentas y las renegociaciones ha afectado su estructura de capital. 

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Los cines son uno de los ejemplos más drásticos. Empresas como Cinepolis han anunciado el cierre de casi 6 mil salas y han pasado de tener una renta fija a solicitar rentas variables, las cuales, se traducen a cero para los desarrolladores en cuanto a valuaciones para créditos. Asimismo, estas empresas ocupan espacios que han sido diseñados específicamente para ellas, por lo que es inaccesible la reconversión o cambiar de inquilinos ya que toda la industria se encuentra en las mismas condiciones. 

“Vemos claramente que el concepto de ancla está en extinción […] y las tiendas departamentales presentan una caída relevante no sólo en México sino en el resto del mundo”, comunicó Montaño. Algunas como Liverpool han aumentado sus ventas en línea en porcentajes muy altos, por ello, ahora consideran destinar sólo una parte de sus espacios a tienda y utilizar el otro como centros de distribución.

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Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores

Finalmente, en la parte de los desarrolladores, se ve una tendencia clara a tener espacios más abiertos y ventilados que implican un nuevo concepto para los centros comerciales. En donde además de la experiencia de compras, podrán ser puntos de recreación, principalmente en ciudades secundarias, manifestó el experto.

Reconfiguraciones en los mercados

Los niveles de desocupación en algunos sectores ha desembocado en una posible tendencia prevista por actores involucrados en la industria de Real Estate: la reconversión de espacios. No obstante, esto es mucho más complejo y menos rentable de lo que podría estimarse, destacó Pedro Azcué. 

Reconvertir un edificio de oficinas a departamentos con todo lo que implica de ingeniería, sobre todo para las instalaciones sanitarias. Con esto, el costo es un 40% mayor y si no lo vas a amortizar, no lo vas a recuperar”, dijo Javier Llaca. 

Montaño compartió que han estudiado la oferta de tres hoteles para reconvertirlos en departamentos. Sin embargo, aunque el precio del inmueble sea bajo, el monto de inversión requerido para modificarlo no es rentable.

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Pedro Azcué, CEO de JLL México

Asimismo, Guillermo Yasutake externó que como Grupo Presidente, cuentan con una línea de senior living enfocada en residencias para adultos mayores que consideran sería un buen proyecto de reconversión. No obstante, señaló que los precios de los inmuebles aún no están lo suficientemente en distress como para representar un buen negocio. 

Montaño destacó que antes de pensar en una reestructuración habría que considerar el reposicionamiento, como lo han hecho algunos inmuebles en Estados Unidos, en los que espacios destinados originalmente a tiendas, son ahora centros de distribución que sirven como puntos de última milla. 

Proyecciones a futuro

Pedro Azcué recordó que la solidez de los sectores de desarrollo inmobiliario se encuentran en una dinámica de cambio, por lo que su nivel de riesgo dependerá del contexto. Es decir, que aunque algunos segmentos como oficinas u hoteles se han visto fuertemente afectados por la pandemia de Covid-19, esto no descarta que en algunos años retomen posiciones muy fuertes y resilientes dentro del mercado.

Por lo pronto, los especialistas ven para el sector industrial un importante desarrollo que se beneficiará de acuerdos comerciales internacionales y del interés de empresas extranjeras en invertir en el país. 

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Para el caso de oficinas, prevén una reducción de espacios y una forma de trabajo híbrida entre lo presencial y lo remoto que podría generar nuevos esquemas de renta y ocupación de espacios.

Para el tema de hoteles, Yasutake proyecta el surgimiento de nuevos nichos de mercado. Uno de ellos tiene que ver con el interés de las generaciones millennial y centennial en aspectos de sustentabilidad, que tomará un peso importante en la industria. Del mismo modo, las personas que trabajan remotamente y han migrado a ciudades con alternativas de vivienda más conveniente, serán los próximos viajeros de negocio cuando deban regresar a las grandes zonas urbanas. 

Por último, Montaño consideró que dos tipos de centros comerciales serán los más consolidados: los macro centros comerciales que tienen cobertura regional y los de entre 10 y 15 mil metros cuadrados que cuentan con grocery anchor.

Por Redacción Inmobiliare

Este artículo es un fragmento de INMOBILIARE CONNECT: Comportamiento y reactivación del mercado de oficinas, industrial y de hospitalidad postpandemia de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

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