Por Mónica Herrera y Juan Rangel
Por duodécimo año consecutivo, Inmobiliare llevó a cabo una edición más de Expo Negocios Inmobiliarios, EXNI, evento que regresó el pasado 30 y 31 de octubre a su icónica y tradicional sede: Hotel Camino Real de Polanco en la Ciudad de México.
A lo largo de dos días ofreció conferencias, más de 60 stands comerciales y hospitality lounges, en un formato cero emisiones rodeado por los proyectos más innovadores del sector en más de 500 metros cuadrados de exposición.
Como cada año, EXNI 2024 reunió a expertos que discutieron los temas más relevantes sobre el futuro del sector inmobiliario a lo largo de una jornada doble en la que se compartieron valiosas perspectivas sobre la evolución del mercado residencial, la influencia del nearshoring en la economía, y las expectativas para la logística en el país.
Asimismo, se exploraron los desafíos y oportunidades que se vislumbran brindando a los asistentes un panorama integral.
Patrocinadores y aliados de EXNI 2024
Cabe destacar que este evento no hubiera sido posible sin la participación y respaldo de diversas compañías nacionales e internacionales que participan como expositores y patrocinadores.
Patrocinadores Premium: Colliers, Kampus Desarrollos, The Facade Studio, Skyhaus, Gicsa, Grupo Delta y Related.
Platinum: Vitro Vidrio Arquitectónico, Grupo GEA, Bterra Desarrollos, Novotech Si Now, Naturgy, Real Estate, INNA Beach Condos & Hotel Puerto Morelos, JLL, Terra, Element Development, Leste, Saint-Gobain y Fortune International Group.
Gold: Holcim, Cushman & Wakefield, Gensler, Industrial Gate, Believe, BEA Bioconstrucción y Energía Alternativa, Kuyabeh, ArmSec, MOXI, Inversiones Delta, DD360, Casa Bella Residences, Icon Beach, Nexo, NoMad Residences, Okan Tower, ONE Hollywood Residences, ORA, Viceroy Brickell, Nomad Living, Elite Last Mile Industrial Parks, Thompson, IQ Real Estate.
Silver: Inverti, Grupo López Rosa & Asociados, Bricksell, Ware Malcomb, Murguía, Tinsa, HKS, Hir Casa, JWA, PPG Comex, Urbanología, Bovis, Marriott International, Credit Brokers, Tif, Market Analysis, GBCI, Revitaliza Consultores, Three, Coldwell Banker Commercial México, Finsolar, Tres Vidas Acapulco, SvN Architects + Planners, Terra Regia, USG, GVI Gomez Vazquez International, CBRE, GVA.
Alianzas: ADI, Softec, AMPIP CDMX, ANIVIP, AAI, AMEXCAP, Equipar, Lean Construction Institute México, Construyendo y Creciendo, En Concreto, Asociación Mexicana de Urbanistas, PROPTECH LATAM, Propiedades.com, Property Journal, AMEFIBRA, Corenet Global, Inbound Logistics Latam, AMAR, UPIM, SUME, AMXCO, IMEI BOMA, Ibarra Gallego y Brokers Hub.
Primer día de EXNI 2024
Aprendizaje en tiempo real: los expertos comparten sus pronósticos para bienes raíces en 2025
Para dar inicio con el congreso, Bárbara Ochoa de Interlogix moderó el primer panel, en el que participaron Rebeca Esther Pizano de Vector Partners; Jaime Lara de Urbium Property Group; Francisco Andragnes de Homie; y Juan Pablo Arroyuelo de Armour Secure, quienes discutieron las oportunidades de inversión para los siguientes años.
A lo que Juan Pablo Arroyuelo explicó que el sector industrial y el nearshoring son, hoy en día, los que soportan gran parte de la economía de la industria. “Las oportunidades vendrán después. Actualmente se mantiene bastante caliente el mercado residencial turístico, el de hospitalidad también. En nuestro caso, vemos más oportunidades en el residencial turístico, especialmente en casas para extranjeros hasta industriales de todo tipo”.
En esta misma línea pero en materia de financiamiento, Rebeca Pizano mencionó que se observa un muy buen nivel de inversión, principalmente en tres tipos de activos: industriales, hoteleros y residenciales.
“El tema no es nuevo, México ha destacado siempre en el tema de naves y parques industriales y seguimos viendo un crecimiento, particularmente en algunos estados del norte. Sin embargo, ahí sí hay un reto importante por la cercanía con Estados Unidos y el contexto político, lo que genera cierto estrés. Si hay financiamiento, el tema del crédito ha fluido muy bien”.
Jaime Lara expresó su optimismo para el sector industrial en el mediano y largo plazo pese a vislumbrar ciertos retos, resultado de la incertidumbre política que causa el cambio de gobierno en Estados Unidos y que pone el foco principal en el aumento de tarifas por parte del país vecino.
“En términos relativos México debería de seguir siendo más competitivo que China y otros países. También estamos viendo a los inversionistas optimistas aunque con cierta cautela para los siguientes meses en lo que el nuevo gobierno de EUA define su política industrial”.
Con respecto a la vivienda en renta, Francisco Andragnes señaló la actual situación del mercado en general: tasas caras y costos de construcción altos con procesos y trámites lentos por parte del gobierno, por lo que no hay forma de hacerlo sin correr algún riesgo.
“No hay vivienda ni se construyó nueva en los últimos 5 años, entonces una vivienda hoy en la CDMX es como tener un diamante, no es fácil de replicar. No hay manera de frenar un aumento en las rentas ante una falta total de oferta y una demanda que sigue creciendo, por lo que las rentas del mercado van a seguir subiendo muy por encima del promedio del mercado”.
Instrumentos financieros sostenibles: estructura en las inversiones y rentabilidad para el desarrollo de proyectos
El siguiente panel estuvo a cargo de Alicia Silva de Revitaliza Consultores; Alba Aguilar del Consejo Mexicano de Finanzas Sostenibles; Marisol Chávez Valdés de Deltack; y Gabriela Argüelles de Catena Activos Alternativos. Cada una de ellas proporcionó su visión sobre el impacto que han tenido los instrumentos financieros sostenibles en el desarrollo de la industria inmobiliaria.
De acuerdo con Alba Aguilar, desde 2020 el Consejo ha iniciado conversaciones con el Gobierno federal para conocer el plan de sostenibilidad, por lo que se ha formado un comité de finanzas sostenibles liderado por la Secretaría de Hacienda y Banco de México para la creación de una agenda nacional de sostenibilidad.
“No ha sido fácil, hace 4 años no teníamos una señal clara y hoy empezamos a tener una serie de certezas importantes para la construcción de una infraestructura de mercado. Necesitábamos estándares y reglas de juego que no existían o no estaban claros”.
Asimismo, comentó que pese a no tener regulaciones claras, los inversionistas han sido los principales representantes, ya que son quienes realizan análisis más completos sobre dónde a qué invertir, más allá de los retornos financieros. Hecho con el que coincide Gabriela Argüelles, al indicar que en Catena Activos Alternativos realizan diversos estudios.
Con respecto a los retos que enfrentan los inversionistas en materia de sustentabilidad y sostenibilidad, Gabriela Argüelles explicó que lo más complicado es lograr que todos los participantes cumplan con los requisitos necesarios para lograr los objetivos, principalmente los usuarios finales y proveedores.
“Es un proceso de aprendizaje que ha sido difícil, pero vamos por buen camino. Hemos logrado crear una conciencia enorme en el tema ambiental. Todos queremos empresas más seguras, que tengan un Gobierno Corporativo sólido, con consejos diversos y que además piensen en el impacto ambiental”.
Para cerrar el panel, Marisol Chávez, mencionó la importancia que hoy en día le da la banca privada a los temas sustentables y factores ESG, mismos que han sido determinantes para la toma de decisiones en diversos proyectos.
Ruta sostenible hacia una ciudad climáticamente neutra gracias a la descarbonización
El panel fue moderado por Ulises Treviño de Bioconstrucción, quien a modo de introducción mencionó que el tema de la descarbonización es el principal reto que enfrenta la humildad. “Deberíamos estar preocupados y ocupados en hacer cosas importantes por descarbonizar nuestras ciudades para reducir las emisiones; pero la mejor noticia es que entre todas las industrias, el sector edificación es el que tiene el mayor potencial para reducir los efectos del cambio climático en el menor tiempo y al menor costo”.
Laura Chapa de World Green Building Council, compartió los proyectos e iniciativas que están liderando en América Latina, entre los que se encuentra el desarrollo de hojas de ruta de descarbonización y resiliencia, ya que el único país que cuenta con ello es Colombia.
“Tengo el gusto de compartir con ustedes que México a través del Consejo Mundial de edificación sostenible SUME y nuestro consejo representante aquí en México, está liderando el desarrollo de la hoja de ruta de descarbonización y resiliencia. Los necesitamos como miembros del sector para diseñar las acciones que se presentarán al gobierno federal y que sean incorporadas en una política nacional”.
Asimismo, Luis Alberto Vega de Saint-Gobain Latam, explicó que como sector privado es importante que todas las compañías unan esfuerzos para la integración de diversas soluciones que incluyen a toda la cadena de valor, por lo que enfatizó la relación comercial que ya mantienen desde hace tiempo con empresas como Holcim y PPG Comex.
En esta misma línea, José Villacreses de Holcim y Leonardo Salazar de PPG Comex, explicaron las soluciones y prácticas que cada empresa ha integrado a sus estrategias para hacer frente a esta problemática.
“Nuestra estrategia se centra en sostenibilidad, por lo que a nivel global tenemos una hoja de ruta que tiene por objetivo para 2050 convertirnos en net zero. Por eso buscamos materias primas alternativas para reemplazar el cemento. Tenemos plantas en México en las que el 50% de su energía proviene de combustible alternativo”, dijo José Villacreses.
Por su parte, Leonardo Salazar detalló los esfuerzos que está haciendo Comex para contribuir y disminuir el impacto ambiental. Por lo que cuentan con dos pilares importantes: innovación y sostenibilidad para todos sus productos. “En Comex estamos innovando incluso en impermeabilizantes que nos ayudan como un aislante térmico, lo que disminuye la cantidad de energía eléctrica que utilizan los hogares”.
Panorama industrial de Jalisco
Durante su participación, Bruno Martínez, CEO de Kampus Desarrollos y presidente de la Asociación de Parques Industriales del Estado de Jalisco (APIEJ), exploró las oportunidades y desafíos del sector industrial en Jalisco. El estado fue destacado por su infraestructura, conectividad estratégica y su capacidad para atraer inversiones extranjeras, consolidándose como un centro clave para sectores como manufactura y tecnología avanzada.
El CEO subrayó el incremento en la demanda de espacios industriales clase A y cómo estos deben adaptarse a industrias diversas. Asimismo, enfatizó la necesidad de adoptar prácticas sostenibles para garantizar un crecimiento equilibrado y responsable en la región.
También, se mencionó la importancia de la colaboración público-privada para desarrollar proyectos que impulsen el desarrollo económico del estado. Kampus Desarrollos reafirmó su compromiso con innovaciones arquitectónicas y operativas para fortalecer su posición como líder en el mercado industrial mexicano.
Sostenibilidad en bienes raíces y la función de GRESB
Robert Slowko, director de GRESB para América, conversó con los asistentes sobre el impacto de la sostenibilidad en el sector inmobiliario y la relevancia de los criterios ESG, ecosistema en el que GRESB se posiciona como un intermediario clave entre inversionistas institucionales y gerentes de portafolios, proporcionando inteligencia empresarial y herramientas para evaluar riesgos y oportunidades no financieras.
Esto permite tomar decisiones informadas y fomentar la protección y el crecimiento del valor de las inversiones.
Un punto central fue la evolución de su metodología, que comenzó hace 15 años con fondos de pensión europeos. Desde entonces, han crecido significativamente, incorporando a más de 2,200 fondos y portafolios globales, representando activos valorados en más de $208 mil millones en 80 países. “El benchmarking que ofrecemos no solo evalúa un portafolio, sino que también permite a las empresas comparar y aprender de las mejores prácticas globales”, destacó el ponente.
En México, cuentan con una representación diversa de empresas públicas y privadas, como Vesta y Fibra Uno, que aplican esta metodología para mejorar su competitividad. Además, enfatizó cómo estas herramientas ayudan a prepararse para regulaciones futuras, mejorar la transparencia y optimizar la asignación de recursos.
Lograr el costo óptimo y control hasta el finiquito del proyecto
Arturo Gutiérrez de E-Sourcing destacó cómo optimizar los costos desde el inicio hasta el final de un proyecto, enfatizando en las negociaciones y la transparencia. Explicó cómo su plataforma digital permite controlar en tiempo real el estatus físico y financiero, asegurando eficiencia y trazabilidad en cada etapa, desde la licitación hasta la gestión de cambios.
El sistema incluye algoritmos para comparar hasta 27,000 conceptos, facilitando decisiones rápidas y reducción de costos mediante licitaciones y subastas transparentes. Además, provee reportes personalizados, asistencia técnica constante y una interfaz intuitiva que minimiza el tiempo de capacitación.
Más allá del alto desempeño de edificios, LEED versión 5
Para dar paso a esta conferencia magistral, José Ramón Tagle, The Beck Group dio la bienvenida a Heather Payson de U.S. Green Building Council, quien ofreció una breve explicación sobre la actual situación del desarrollo de la versión 5 de LEED, un sistema de certificación sostenible.
De acuerdo con Heather Payson, LEED v5 representa un avance significativo hacia la sostenibilidad en la construcción, centrando sus esfuerzos en la descarbonización, la equidad y la resiliencia. Esta nueva versión incorpora un enfoque integral hacia la reducción de emisiones de carbono, con un 50% del sistema dedicado a la descarbonización mediante la mejora de la eficiencia energética y la compra de energía limpia.
Además, destaca las estrategias ecológicas, como la conservación de caminos para polinizadores y la reducción de colisiones con aves, fomentando el desarrollo en áreas de infraestructura existente y uso mixto.
El sistema también pone un fuerte énfasis en la calidad de vida, promoviendo la salud, el bienestar y la equidad, con grupos de trabajo dedicados a la resiliencia y la equidad social. A nivel regional, LEED v5 adapta sus criterios para abordar las necesidades específicas de cada área, buscando hacer la certificación más accesible y relevante para diferentes contextos, incluidos los de América Latina.
Además, proporciona herramientas prácticas que ayudan a los profesionales a comprender los principios de sostenibilidad y fomentan la colaboración entre sectores. Esta versión también introduce criterios más estrictos para el nivel Platinum, buscando mantener un equilibrio entre flexibilidad sin comprometer la calidad del sistema.
Transformación de la vivienda urbana a través de la creación de lugares
El siguiente panel fue moderado por Marcela Rocha de SVN Architects; y contó con la participación de Agustín Díaz de Nomad Living; Leonel González Casas de Inna Beach Condos & Hotels Puerto Morelos; Jorge David Carrillo de Grupo GEA; y Luis Yáñez de Urbanología.
Los expertos discutieron sobre cómo innovar en la creación de lugares y experiencias a través de los diferentes modelos de negocio de cada compañía. En este aspecto, Luis Yáñez destacó que la vivienda se ha convertido en uno de los componentes más importantes de la ciudad, ya que pese a existir tierra disponible, las comunidades están separadas unas de otras.
Jorge David enfatizó que la creación de la experiencia para Grupo GEA está centrada en hacer accesible para las personas, la obtención de un patrimonio inmobiliario.
“La generación de experiencias es clave en el sector de hoy en día. En Grupo GEA buscamos ir más allá, un valor agregado con entes como clubes de playa, casa club, entre otros; lo que crea una red de experiencias”.
En el tema de la vivienda en renta, Agustín Díaz comentó que en Nomad Living buscan integrar a la comunidad desde el diseño y construcción, realizando juntas vecinales para evitar cualquier problemática y conocer sus opiniones.
Por su lado, Inna Beach Condos & Hotels Puerto Morelos fue conceptualizado para dar solución y atender a un mercado extranjero que busca invertir en México.
“Decidimos ampliar el modelo de negocio condohotelero que tiene ciertas limitantes y cambiarlo para ofrecer el tema de experiencia”, mencionó Leonel González.
El valor de los usos mixtos, fórmula de rentabilidad desde la planeación y diseño
El siguiente panel contó con la participación de Alejandro Danel de HKS; Raquel Lozano de Belive; Arturo Merino de RIO Capital; Juan Gerardo Cárdenas de Vitro Vidrio Arquitectónico; y Juan Pablo Vazquez de Gomez Vazquez International, quien dio inicio a la conversación con la pregunta: ¿qué debería de aportar el uso mixto a los usuarios?
En palabras de Raquel Lozano, los usos mixtos deben ser inclusivos, tener la capacidad de perdurar en el tiempo, crear comunidad y ofrecer experiencias mediante la tecnología. “Cuando llegamos con un usos mixtos llegamos a impactar fuertemente al entorno, entonces tenemos una responsabilidad tanto para la oferta al interior, como para el entorno que existe fuera del inmueble. Debemos crear esos espacios públicos que generen experiencias y que sean flexibles. Hoy el usos mixtos que no sea flexible no va a poder permanecer en el tiempo”.
De igual forma, Alejandro Danel destacó que en HKS utilizan 10 medidas principales para la conceptualización de los usos mixtos. Comenzando por observar lo que está pasando en las comunidades y cuáles son las necesidades sociales y económicas de la zona.
“La pandemia nos sirvió mucho para darnos cuenta que debemos ser mucho más resilientes y flexibles. Tenemos espacios que estamos reconvirtiendo en diferentes usos y por lo mismo nos preguntamos cómo podemos generar una economía circular que sea sustentable y que aporte a la comunidad creando espacios abiertos y actividades. Por eso debemos tomar en cuenta desde las experiencias hasta las diferentes generaciones que van a estar conviviendo en un mismo lugar”.
Arturo Merino detalló que a nivel financiero, los usos mixtos funcionan cada vez mejor, sin embargo, representan un mayor esfuerzo al mezclar varios esquemas, por ejemplo el comercial con hotelero y/o vivienda, ya que legalmente deben ser separados.
Para finalizar el panel, Juan Gerardo Cárdenas destacó la necesidad de contar con un correcto balance de usos, el cual debe ser tomado en cuenta desde el inicio con el desarrollador para lograr una sinergia.
Elevator pitch: Gerardo Gutiérrez Osuna, CEO en Delta Real Estate Investments
Como parte de su participación Gerardo Gutiérrez Osuna, abordó el tema de las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, especialmente en el mercado de vivienda en renta, mismo que genera valiosas oportunidades gracias a la estabilidad económica y monetaria, lo que le permite al inversor tener una cobertura contra la inflación.
De acuerdo con el CEO de Delta Real Estate Investments, también ofrece certeza jurídica y tasas de interés más bajas que permiten financiar los proyectos y maximizar la rentabilidad de las propiedades.
“Es un mercado muy sólido y relevante para los fondos públicos y privados. Existe una demanda generacional muy importante, ya que los millennials y la Generación Z prefieren rentar debido a un estilo de vida más flexible y por su economía, ya que no les alcanza”.
De igual forma, mencionó que a futuro, las oportunidades se visualizan en la parte de nuevos desarrollos y en la compra de vivienda para renta durante los próximos 12 meses.
Branding y las tendencias de un desarrollo inmobiliario global
Jon Paul Pérez de Related Group destacó su trayectoria en el país desde 2003. Actualmente, la empresa cuenta con proyectos en cinco ciudades del país, incluyendo uno en Reforma en la Ciudad de México, con 50% de ventas antes del lanzamiento oficial.
Detalló que el branding juega un rol esencial en los desarrollos de Related Group, al asociarse con marcas reconocidas como Thompson y St. Regis. Esto no solo eleva los estándares de diseño y acabados, sino que también genera confianza y fidelidad entre los compradores. Además, estos proyectos integran elementos de hospitalidad que mejoran la experiencia de vida de los residentes, respondiendo a tendencias actuales como el bienestar y la longevidad.
El arte es otro pilar fundamental, ya que transforma espacios mediante curadurías cuidadosas que complementan el diseño interior. Related Group considera el arte como una herramienta para provocar emociones y crear ambientes únicos que los residentes valoran como parte de su experiencia diaria. Este enfoque ha consolidado su reputación como desarrolladores que integran lujo, cultura y diseño en proyectos destacados.
The developers nightmare / AI the future of design, Studio Domus Guatemala
José Pablo Labbé y Mauricio Barillas de Studio Domus conversaron con los asistentes sobre la Inteligencia Artificial (IA) aplicada al sector inmobiliario. Con base en su experiencia, existen herramientas avanzadas en países como Estados Unidos que ya permiten estimar el valor de propiedades en segundos mediante algoritmos basados en datos municipales y de seguros, reduciendo tiempos antes asignados a valuadores.
Además, la IA está transformando áreas como estudios de mercado, atención al cliente y análisis crediticios, ofreciendo soluciones más rápidas y precisas. Sin embargo, su alcance aún es limitado en aspectos creativos y de interacción humana directa. Asimismo destacaron que pese a la aceleración de procesos y generación de ideas, la IA carece de habilidades críticas como la negociación social o la conceptualización emocional en ventas.
De igual forma, la capacidad de generar confianza y adaptarse a interacciones humanas sigue siendo insustituible, lo que mantiene a los profesionales creativos y estratégicos como indispensables en la industria.
Descifrando el mercado inmobiliario en la CDMX. Demanda, oferta y perspectivas 2025
Justino Mata de Tinsa by Accumin presentó un análisis sobre el mercado inmobiliario en Ciudad de México, destacando su relevancia como el principal mercado del país con más de 22 millones de habitantes y un crecimiento poblacional del 1.7% entre 2020 y 2024.
Dicho periodo generó más de 200,000 nuevos hogares, con un crecimiento concentrado en los segmentos socioeconómicos altos, mientras que los niveles medios y bajos representan el 80% de la población pero experimentan menor dinamismo.
La inversión extranjera y la concentración de empleo en sectores de servicios han impulsado el poder adquisitivo en la región.
Asimismo, enfatizó la evolución del mercado de vivienda, donde las generaciones jóvenes, especialmente entre 25 y 35 años, lideran la demanda, optando principalmente por opciones de renta en zonas de alto interés, como la Roma, que atraen residentes y trabajadores de diversos niveles socioeconómicos.
La oferta de proyectos nuevos muestra una tendencia hacia unidades más pequeñas con precios promedio entre 2 y 2.8 millones de pesos, mientras que los precios por metro cuadrado aumentan, reflejando una disminución del espacio habitable en la última década.
Rethinking about waste: el impacto de la certificación TRUE, en el camino hacia el zero waste
Como parte del siguiente panel, se contó con la presencia de Rebeca Ortiz de GBCI México; Ruth Corona de JLL México; Daniel Reyes de Econova; y Adriana Zarate de CIPRES Consultores, quienes conversaron sobre el impacto de certificación TRUE en la industria mexicana.
Se trata de una certificación que permite a las instalaciones definir, perseguir y alcanzar sus metas de cero residuos, recortando su huella de carbono y apoyando la salud pública. Los espacios certificados TRUE son ambientalmente responsables, más eficientes en el uso de los recursos y ayudan a transformar los residuos en ahorros y fuentes de ingreso adicionales. Además de ahorrar en costos operativos, reduciendo las emisiones de gases de efecto invernadero, gestionando el riesgo, reduciendo la basura y la contaminación.
De acuerdo con Rebeca Ortiz, la Ciudad de México es la entidad que más desechos produce, con un estimado de 1.4 kg de basura diaria por persona, lo que genera más de 42 millones de toneladas de residuos sólidos al año. “Solo el 9.6% de los residuos generados tienen una gestión y reciclaje. Los materiales más abundantes en la basura en México son fierro, lámina, acero, papel, cartón y PET”.
Ruth Corona, explicó que TRUE no se enfoca en qué se hace con los residuos sino de dónde se están generando, por lo que es importante entender y generar estrategias que incluyan auditorías de residuos para minimizar su uso y con ellos su producción.
En cuanto a retos y oportunidades de la implementación de esta certificación, Daniel Reyes y Adriana Zarate explicaron que los requisitos de TRUE necesitan de cierta tecnología y capacidad que hoy en día no se tiene en México.
“El mayor reto que tenemos es hacer esa congruencia entre las diferentes regiones de México y las plantas que hay en ciudades como Monterrey, Chihuahua, Sonora, entre otras que solo atacan a su propia región sin abrirse a otro mercado y no comparten esas tecnologías”, dijo Daniel Reyes.
Adriana Zarate concluyó explicando que es necesario ofrecer incentivos fiscales y normativos para que toda la cadena de valor se integren a este programa.
La transición energética e infraestructuras, nuevas oportunidades y desafíos en el mercado industrial
El siguiente panel contó con la participación de Rafael Mercado de Naturgy; Gabriel Cerdio de Ainda Energía & Infraestructura; Ian de la Garza de Finsolar; Marcos Álvarez de Market Analysis; y Juan Ruenes de White & Case, quien inició la conversación destacando el contexto actual de México frente a la reforma constitucional en industrias estratégicas. Misma que busca transformar a la Comisión Federal de Electricidad, CFE, en una empresa pública con mayor rectoría estatal sobre el sistema eléctrico nacional, priorizando la seguridad y autosuficiencia energética.
Ante esta situación, Gabriel Cerdio enfatizó que para los próximos seis años, el pronóstico en materia energética es reservado, si bien existen oportunidades en energías limpias y almacenamiento, también resaltan desafíos como el impacto del orden de despacho que favorece a plantas de CFE, algunas ineficientes, encareciendo costos y desalentando inversiones renovables.
“La falta de claridad en la regulación secundaria genera incertidumbre, afectando la planeación y proyección de proyectos energéticos, lo que representa un obstáculo significativo para atraer capital al sector, especialmente en energías renovables y modelos de generación privados”.
Por su parte, Marcos Álvarez comentó que la demanda incremental de energía para el próximo sexenio será de aproximadamente 5%, tomando en cuenta la llegada de nuevas empresas, como las armadoras.
“Hoy los parque industriales no tienen la energía suficiente, tienen la opción de gas natural, también está opción de la generación distribuida con con baterías que está limitada a 500 kw de potencia, sin embargo, nos sentimos optimistas en cuanto a los modelos que han presentado diversas empresas para resolver los problemas bajo la regulación actual”, explicó Ian de la Garza.
Rafael Mercado coincidió con de la Garza, sobre la falta de infraestructura y suministro de energía. Por lo que entre los desafíos clave están el garantizar un suministro seguro, reducir la huella de carbono y ofrecer precios competitivos.
Destacó las carencias de infraestructura, especialmente en el sureste, y la necesidad de almacenamiento estratégico. También subrayó la importancia de coordinar con autoridades para impulsar proyectos industriales y asegurar infraestructura integral, como energía, movilidad, hospitales y escuelas, necesarios para el crecimiento y relocalización empresarial.
Mercados de capitales globales para 2025
Para continuar con la jornada del primer día, Stephan De Sabrit de Leste Group; Héctor Klerian de JLL México; Javier Lluch de Element Development; y Sabina Covo de S. Covo Communications, participaron en el panel enfocado en el mercado de capitales.
Los expertos abordaron temas clave que impactan el sector en un contexto de alta inflación e incertidumbre política, así como los cambios que podrían ocurrir en el mercado inmobiliario residencial debido al cambio de administración en Estados Unidos.
De acuerdo con Stephan De Sabrit, la demanda de viviendas sigue siendo alta, pero los costos de construcción y seguros han impulsado el desarrollo de propiedades para alquiler, especialmente debido a que muchos no pueden permitirse comprar casas. Además, la migración hacia la zona del “Sunbelt” (Texas, Florida, entre otros), ha crecido debido a factores como impuestos más bajos y la tendencia al teletrabajo post-pandemia, lo que ha atraído tanto a residentes como a industrias mexicanas.
En esta misma línea, Héctor Klerian enfatizó la migración desde los estados más caros hacia la Sunbelt, impulsada por el clima y la posibilidad de trabajar desde casa. En tanto, Javier Lluch, comentó sobre la rentabilidad de invertir en viviendas multifamiliares en la región, aprovechando la preferencia de alquilar en lugar de comprar debido a la diferencia en costos de hipotecas y alquileres.
REaaS, real estate as a service: regula el mercado y gana de operaciones entre particulares
Rodrigo Torres de Bricksell presentó en EXNI 2024 su plataforma, la cual busca transformar la comercialización de propiedades, pasando de ser intermediarios a facilitadores, al ofrecer servicios como revisiones de inmuebles, validación de documentación, asesoramiento y apoyo en visitas, garantizando un proceso seguro tanto para compradores como para vendedores.
A diferencia de los marketplaces inmobiliarios tradicionales, que solo cobran por la publicación de propiedades, esta plataforma cobra una comisión solo al momento de concretar la venta, alineando los intereses de todas las partes involucradas.
Además, facilita la creación de ofertas y contraofertas, y ofrece un sistema de apartado para salvaguardar los intereses de ambas partes y evitar fraudes, ofreciendo transparencia y seguridad durante todo el proceso.
La solución en seguros y finanzas para tu empresa
Juan Carlos Ortiz de Murguia inició su participación enfatizando la experiencia de Murguía, compañía con más de 50 años en el sector asegurador y afianzador, ofreciendo soluciones integrales para el desarrollo inmobiliario.
Enfoque que va más allá de la simple contratación de pólizas, proporcionando un acompañamiento completo a lo largo de todo el proceso del proyecto. Desde la concepción del desarrollo, diseñan programas de aseguramiento y afianzamiento, por lo que realizan un scouting para la colocación en aseguradoras y afianzadoras, y gestionan la administración de las pólizas, abarcando también el manejo de siniestros o reclamaciones durante la ejecución y postventa.
Este enfoque integral les permite adaptarse a diferentes partes de la cadena del desarrollo inmobiliario, colaborando tanto con desarrolladores, proveedores, como con contratistas. Al ofrecer soluciones que mitigan los riesgos, se posicionan como un aliado clave en el sector, garantizando un acompañamiento 360º en todas las etapas de los proyectos.
Perspectivas económicas y geopolíticas del mercado industrial. Estrategias de inversión, drivers que mueven la demanda del nearshoring
El último panel del primer día, contó con la participación de Héctor Ibarzabal de Prologis México; Víctor Lachica de Cushman & Wakefield; Raúl Arroyo de Industrial Gate; y Guillermo Espinosa de DHL Real Estate Solutions.
Los expertos coincidieron en que el mercado inmobiliario industrial continúa creciendo en México y sigue siendo un mercado atractivo para los inversionistas extranjeros. Raúl Arroyo detalló que cada vez se observará más acercamiento de empresas productoras que buscan mejorar costos y un mayor abastecimiento.
De igual forma, Guillermo Espinosa comentó que en los últimos cinco años se ha observado un movimiento y demanda acelerada en el sector logístico. “Nos consta el crecimiento, en nuestro caso cuando llegamos a invertir en Monterrey hace cuatro o cinco años, al día de hoy esa inversión y esos valores de tierra están tres o casi cuatro veces por arriba”.
Por su parte, Víctor Lachica especificó que si bien puede afectar a México la llegada de un nuevo presidente en Estados Unidos, la mano de obra nacional continúa siendo un factor competitivo frente al país del norte.
“No se pueden disparar en el pie, si pasaran todo a Estados Unidos con los costos que tienen ellos y con todo el tema social que tienen que pagar; los costos de los insumos van a subir y no creo que quieran eso. Lo que está pasando es si hay cierto porcentaje de inversores que está esperando hasta el próximo año”.
Asimismo, los expertos comentaron que el apetito sigue ahí, principalmente por parte de extranjeros, sin embargo, hay que ser cautelosos para evitar sobreoferta el mercado.
Homenaje a Luis Gutiérrez, socio fundador de G Acción y Fibra Prologis
Durante el homenaje celebrado en reconocimiento a Luis Gutiérrez, socio fundador de G Acción y Fibra Prologis, se destacó su trayectoria como pionero y líder en la industria inmobiliaria en México. A lo largo de más de 35 años, Gutiérrez impulsó el desarrollo del sector desde sus inicios en centros comerciales y edificios de oficinas hasta su especialización en proyectos industriales, adaptándose a los desafíos económicos y aprovechando oportunidades estratégicas como el TLCAN.
Su visión y liderazgo marcaron hitos como la creación de una de las primeras empresas públicas de bienes raíces en el país.
El evento reunió a colegas y amigos que resaltaron su integridad y dedicación, quien jugó un papel clave en la transformación del sector. A través de alianzas estratégicas y la incorporación de capital internacional, consolidó una plataforma logística de clase mundial. Sus contribuciones no solo moldearon la industria, sino que también sentaron bases para el crecimiento económico y el posicionamiento de México en el mercado global.
México tiene la coyuntura industrial para seguir invirtiendo en los próximos 20 años.
Luis Gutiérrez, socio fundador de G Acción y Fibra Prologis
Segundo día de EXNI 2024
Elevator pitch: México es un gran país para invertir
Como parte de las actividades del segundo día, Federico Cerdas, cofundador de Skyhaus, comenzó su participación pidiendo un aplauso para Inmobiliare y sus 25 años, tras esto comentó que México se encuentra en el mejor momento para invertir en bienes raíces.
“México es un tema que nos apasiona a todos, no solamente porque es el lugar donde hemos trabajado y transformando ciudades, barrios y comunidades, sino porque es un país repleto de oportunidades de potencial sin explotar y de un futuro increíblemente brillante para quienes invertimos en su desarrollo inmobiliario”.
Respecto al entorno mundial, dijo que hay una nueva era pues las cadenas de suministro están cambiando y volviendo algunos lugares más atractivos debido al nearshoring, sobre todo por la cercanía con Estados Unidos.
“La competitividad de nuestra mano de obra y la solidez de nuestras instituciones financieras han puesto a México en el radar de empresas globales que buscan reubicar sus operaciones. Esto no solo nos abre la puerta a grandes oportunidades de inversión extranjera, sino que crea una demanda exponencial de infraestructura, y por supuesto de vivienda para una fuerza laboral que sigue creciendo.
Agregó que la nación destaca, no solo por su ubicación estratégica, sino por sus tratados comerciales y el talento de su gente. “No solamente estamos en el lugar correcto sino en el momento correcto. Los inversionistas están buscando seguridad, rentabilidad y la posibilidad de impactar positivamente en una región con crecimiento real. Nosotros como sector tenemos la oportunidad de ser facilitadores y protagonistas de este cambio, ayudando a construir las bases de un país más competitivo y moderno”.
El impulso de la banca en México para un futuro sostenible: créditos verdes para la transformación
El siguiente panel abordó el tema bancario, enfocándose en factores como bonos verdes e impulso de créditos sostenibles.
Para iniciar, la moderadora, Lourdes Salinas de Three Consultoria Ambiental, reafirmó que México tiene algunos de los más importantes bancos que ya están otorgando productos financieros verdes y se debe aprovechar.
Al respecto, Dakota Mahar de Scotiabank comentó que el banco al que representa tiene dos metas grandes en esta materia.
“Tenemos el compromiso de bajar todas las emisiones a cero para el 2050. Y eso no solo refiere al portafolio que manejamos, también a todos los activos y los mercados de capitales. Tenemos metas de mediano plazo a 2030 en los sectores intensivos de carbono y en los sectores automotriz, eléctrico y petrolero”.
También dijo que, adicional presentaron una meta para movilizar 350 mil millones de dólares canadienses a temas relacionados con el cambio climático y para brindar más transparencia al mercado en términos de lo que está haciendo Scotiabank, por lo que hay un documento público que tiene todos los productos y las actividades de esta meta.
Aidee Olmos comentó que HSBC México & América Latina cuenta con una estrategia desde 2012 enfocada en ESG, sin embargo, en 2020 se reforzó y se enfocó en tres pilares:
Transición a cero emisiones: “No podemos ir con ustedes como clientes y hablar de sustentabilidad si no trabajamos en nosotros primero. Bajamos nuestras emisiones financiadas ya que claramente somos corresponsables a través del crédito que les otorgamos a nuestros clientes”.
Financiamiento sostenible para tener un portafolio de productos que se enfoquen en productos ambientales o sociales, desde crédito directo a corto o mediano plazo, no solamente en los bonos, sino también en temas como comercio exterior.
Finalmente, el tercer pilar es el monto global establecido de financiamiento que es de 750 millones a un trillón de dólares. “Esto se baja a todas las regiones y en cada una tenemos nuestra meta de financiamiento y transición”.
Por su parte, Armando Guillén de Banca Mifel, remarcó que se trata de una firma de más de 30 años de experiencia, con más de mil 600 colaboradores, donde el 44% son mujeres, así como una red de sucursales y centros de negocios en más de 80 unidades.
“Somos la doceava cartera del sistema financiero. Nuestros objetivos en tema de sustentabilidad son seguir creando una cartera que cumpla los estándares de la taxonomía en México. Tenemos un producto de crédito impulso para adecuar con tecnologías en el negocio, también un producto de hipoteca verde para este 2024”.
Añadió que el 80% de los plásticos para tarjeta de crédito provienen de material reciclado en 2022. En cuanto a los financiamientos para la vivienda es el cuarto colocador de crédito puente a nivel nacional con 14 mil 500 millones autorizadas en el segmento individual.
“Tenemos un amplio anaquel de producto de esquemas de adquisición en todas sus modalidades de crédito de mejora de hipoteca, créditos de liquidez y sobre todo hipotecas verdes, con una tasa preferencial de financiamiento de hasta 20 años y podemos llegar hasta el 90% del valor de la vivienda”.
Para cerrar, Irma Acosta Pedregal de BBVA comentó que se han propuesto para 2025, cubrir todas las metas sostenibles, a diferencia de la meta general que es para 2030.
“Nos hemos retado cinco años antes a movilizar 300 mil millones de euros. Igual tenemos una estrategia de descarbonización internamente y un plan global de eficiencia que venimos manejando desde hace más de 12 años. Como saben, tenemos dos grandes torres en CDMX, ambas con una certificación LEED y otras certificaciones”.
Nearshoring y mexshoring: oportunidades para emprendedores mexicanos
José Carlos González, CEO de Novotech Sinow, comenzó su ponencia comentando el modelo de su empresa, la cual implementa lotes desde mil metros cuadrados por toda la República.
“Tenemos 33 años en el mercado, yo soy segunda generación y nos llena de orgullo que nos seguimos expandiendo año con año, con más de dos mil colaboradores y presencia de más de 30 desarrollos ya consolidados”.
Sobre el nearshoring, el experto comentó que se trata de un fenómeno que busca reducir costos de transporte al estar en una misma zona horaria. “Por ejemplo, en el caso de China, 16 horas de diferencia hay ocasiones en el que los negocios no se cierran por temas tan sencillos como un zoom en la madrugada. También se buscan mano de obra competitiva y eficiente y aumentar su eficiencia”.
En este contexto, remarcó que el mexshoring es la específica relocalización de firmas en México.
“Recuerden el 2000, casi toda la maquila, manufactura y chips que necesitaba Estados Unidos fueron mandados a China. Hoy, México está de moda por diferentes razones, como la guerra comercial entre Estados Unidos y China que inició en 2016 con Trump y su slogan “Make América great again”, sin embargo, el mandatario no sabía que toda la producción iba a terminar en nuestro país por sus precios competitivos y es algo que tenemos que aprovechar”, recomendó.
Construyendo el futuro: soluciones que se están implementando para impulsar la oferta de viviendas en todo el país
Dentro del panel de oferta de vivienda en México, Marisol Becerra, directora de consultoría de Tinsa, celebró que hoy el tema inmobiliario es una de las principales prioridades a nivel nacional.
“Ya se ha dicho mucho acerca de ese famoso millón de viviendas que pretende desarrollar la administración actual. Seguramente se hará de la mano también de los desarrolladores, financieros, urbanistas, etc.”.
Añadió que en México se financian alrededor de 500 mil viviendas, y si bien es cierto que en la última administración se contrajo el mercado general, enfatizó que el trabajo de los desarrolladores es tan importante para toda la cadena y de todo el ecosistema que implica la industria.
Por su parte, Aurora García de Derex Desarrollos comentó que su firma ha hecho más de 23 mil viviendas y pidió entender que el rezago habitacional actual alcanza casi nueve millones de acciones.
“Por la falta de oferta y la demanda es que se han encarecido tanto los precios y otro tipo de situaciones, pero veo una oportunidad enorme por la necesidad. Si le agregamos lo que ha estado sumando el nearshoring, hablamos de otros cinco millones de unidades que hay que hacer. Se requiere atender en términos cualitativos pero también cuantitativos, en la nueva conversación se están hablando ya de lo cuantitativo lo que pone un sentido de urgencia distinto”.
Como experta, Gabriela Quiroga, del Colegio de Urbanistas de México, resumió los retos que existen en el mercado.
“Lo primero es entender que no solamente hablamos de vivienda sino debemos hablar de infraestructura. Hay un problema muy grande de agua y energía eléctrica, tampoco se invierte la infraestructura porque políticamente no es rentable. Creo que el reto es ese, entender que el territorio mexicano es muy complejo”.
Daniela Castro, de JWS, dijo que la demanda de vivienda está creciendo exponencialmente entre el nearshoring y la edad de la población.
“Es difícil definir un solo reto o una sola oportunidad, pero hay dos principales problemas, uno es el cómo construir la vivienda a ese paso y cómo generar esas nuevas ciudades que requerirán los empleados que genere la relocalización”.
Aseguró que la vivienda va muy de la mano, no solo con esos centros de trabajo, sino con transporte e infraestructura.
“Entonces, debemos pensar de manera sostenible esas ciudades, pero también pensar en las que ya existen. Vivimos en un desastre urbano por la expansión urbana desordenada y la falta de planificación territorial integral”.
Para cerrar el panel, Juan Carlos Gaisman de Hir Casa, comentó que la meta de producir esta cantidad de vivienda requiere pensar antes donde se va localizar y escoger puntos cercanos a los lugares de trabajo.
“Nosotros estamos trabajando en otorgar estos créditos, incluso para el 55% de la gente en México que trabaja en economía informal tenemos un nuevo producto que los ayuda para que puedan comprar una propiedad”.
Situación actual en México: breve análisis sobre los fideicomisos de inversión y bienes raíces
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) hoy en día son un vehículo de inversión que han enseñado mucho al sector inmobiliario.
En este contexto, Laura Montes de Fibra Educa, afirmó que representa a la primera Fibra que preponderantemente se dedicó al sector educativo en México y ya cuenta con 72 inmuebles destinados a este sector.
“Se trata de un área de poco movimiento en cuanto al arrendamiento de los inmuebles, nosotros no vemos que una escuela se esté mudando de un inmueble a otro, precisamente por factores como la tramitología y reglamentación que se tiene que cumplir”.
Agregó que tienen el 100% de sus inmuebles ocupados y es importante impulsar el sector educativo. “Seguimos teniendo jóvenes que requieren de una educación en su mayoría pública para poder cumplir con sus expectativas de tener un desarrollo profesional y personal. Si vemos las estadísticas de la UNAM, más del 90% de quienes se postulan son rechazados por falta de espacio y eso representa una oportunidad para los desarrolladores”.
Ana Karen Mora de Fibra Uno, afirmó que del tercer trimestre del 2023 al tercer trimestre de este año facturaron 30 mil millones de pesos, es decir, un crecimiento del cinco por ciento.
“Tenemos en nuestras naves industriales casi el 100% de ocupación (99.4%), en retail trae ahorita trae 92%, entonces oficinas es el más golpeado. En total, contamos con 600 propiedades en todo el país”.
Magdalena Abad de Fibra Plus, comentó que llevan operando ocho años y se encargan del ciclo inmobiliario completo, identificándolo en tres grandes grupos: desarrollo, gestión de operación y la parte de adquisición y rotación.
Hemos crecido exponencialmente los últimos cuatro años, tenemos 59 inmuebles de los cuales 42 entraron en operación. Sin duda, una de las partes fundamentales de esta operación fue toda la sinergia que se hace entre fideicomisos, desde luego en los equipos financieros, contables, jurídicos y comerciales.
Por su parte, Mary Carmen Hernández de Fibra Shop, relató que en 2024 ya cuentan con 19 propiedades en la República, enfocadas en el Bajío, Centro, Norte, Sureste y Occidente.
“En la pandemia, nos llegamos a preguntar qué va a pasar con el e-commerce, pero luego de estar encerrados dos años, entendimos que al mexicano le gusta vivir la experiencia de ir al centro comercial, probarse la playera, sentarse en el cine, etc”.
Remarcó que pese a la situación sanitaria, no hay afectación actual en crecimiento, ingresos y afluencia de las plazas, la cual creció 45% desde 2019.
“Las propiedades siguen siendo un éxito y en México la estancia en los centros comerciales va de 2.5 a tres horas, bastante si se comparan con Estados Unidos (90 minutos) o con un país europeo (30 minutos)”.
Un check in a la sostenibilidad en el sector de hotelería
Para iniciar el panel, Eileen Hernández líder de infraestructura de Marsh, comenzó contando a los asistentes de EXNI 2024 que la firma que representa se encarga de gestionar la parte de riesgo de construcción e inversiones, tanto greenfield como brownfield, para diferentes sectores y uno de ellos es el de la hotelería.
“Nosotros asesoramos, no solamente a los desarrolladores sino a los inversionistas y bancos. El sector hotelero tiene un futuro bastante prometedor, desde la inversión, preinversión y toda la parte de construcción y operación que México, como bien lo comentaban, es un gran paraíso para los inversionistas”.
Por su parte, Mario Carbone de Hilton, señaló que tienen ocho mil hoteles a nivel global y son la empresa con más hoteles en construcción.
“México es un país con relevancia para la empresa, es el quinto con más presencia de nuestros inmuebles abiertos y mucha actividad en desarrollo. Tenemos 40 edificios en vía y desde la pandemia hemos abierto 25 más, lo que refleja fortaleza”.
Alonso Burgos, de Marriott International, dijo que tiene poco más de nueve mil hoteles abiertos, 1.7 millones de habitaciones y un programa de lealtad bastante robusto con 210 millones de socios.
“Nosotros seguimos creciendo, ya abrimos nuestro hotel 500 en el Caribe que es la región donde está la oficina nacional”.
Asimismo, Oliver Jaimes de CBRE, compartió que su firma se encarga de expedir cada tres meses un reporte del sector hotelero, con un panorama general de cómo se está comportando ese sector, por lo que aseguró que, dentro de un panorama general, el sector se encuentra en crecimiento y recuperación en cuanto a construcción y nueva oferta de hoteles.
“Por darles un dato duro, hoy en día tenemos visualizado 10 mil cuartos en el sector de hotelería en construcción, lo cual es un dato sumamente importante”, cerró.
¿Hacia dónde se dirige el mercado de propiedades en retail?
Swany Velázquez, cofundadora de Retail Expansion y moderadora del siguiente panel, afirmó que hay una recuperación prácticamente en todos los sectores de bienes raíces. “Lo vimos en Industrial, habitacional y hotelero, también daremos buenas noticias en retail”.
Para iniciar, José Luis Quiroz, presidente de IQ Real Estate, presentó datos estadísticos que reflejan la pregunta de cómo están las cosas hoy con el retail.
- Chedraui tiene hoy 456 unidades y abrirá 150 en promedio cada año, tanto en 2025 como en 2026.
- Apple ya tiene 170 unidades y tan solo MacStore abrirá 20 tiendas por año en dos años.
- Liverpool, entre todos sus formatos, cuenta con 479 puntos de venta y en este año contra el 2019 va a salir con sus ventas 18.5% arriba.
Jimena Fernández, directora de arquitectura interior y diseño de Ware Malcomb, señaló que el diseño de los centros comerciales se ha transformado completamente, volviéndose “centros de vida”.
“En la parte de diseño, por lo menos tenemos algunos puntos que tomar en cuenta, como espacios abiertos y multifuncionales. También la integración de la naturaleza y la sustentabilidad, empezamos a ver que cada vez se parecen más a los parques, tiene mucho verde, agua y jardines verticales”.
Enrique Ibarrola, director de Consultoría Bienes Raíces Retail, complementó detallando que ha estado en los dos lados del negocio, tanto la expansión de marcas como Walmart, Cinépolis o del lado del desarrollador.
“La industria de los centros comerciales está más viva que nunca, pero tenemos que calibrar un poquito lo qué pasa con el inventario que existe en las diferentes ciudades y conceptos”.
Por otro lado, Eduardo Aizenman, Director de proyectos y socio fundador de Cafebrería El Péndulo, aprovechó el espacio para explicar cómo ha crecido su novedoso modelo de negocio.
“Desde un principio lo consideramos como un centro de barrio que pudiera promover la comunidad. Creo que el retail, como regenerador urbano, es muy importante, por ejemplo, nuestra historia empezó hace más de 30 años en la Condesa cuando estaba recuperándose del terremoto del 85, entonces varios negocios nos juntamos para contribuir en la permanencia de la zona entonces, generando espacios para los peatones, parques, con un modelo que se usa ya en todo el mundo”.
Puebla en el panorama inmobiliario
Puebla estuvo presente en EXNI 2024 a través de un panel presentado por Carol Castilla de Grupo JV, quien remarcó que el estado está justo a 110 km de la Ciudad de México, lo que significa una ubicación privilegiada.
Estratégicamente es la entidad más importante hacia el sur, pues conecta con los diferentes estados como Chiapas, Oaxaca, Tabasco, etcétera. También tiene la cuarta ciudad más importante del país.
“En la Zona Metropolitana somos tres millones 200 mil habitantes, contando todo el estado somos casi ocho millones. Puebla es la décima economía nacional pues aportamos el 3.4% del PIB nacional”.
En empleo es el tercer lugar en cuanto a generación, según datos del IMSS, y en la industria de la construcción, este 2024 tuvo una gran importancia. Sobre inversión extranjera directa, recibió 933 millones de pesos, sobre todo por el tema de Audi y Volkswagen que son las empresas que más han aportado capital, generando que otras empresas lleguen porque son proveedores.
“Estas inversiones generan alta demanda de propiedades, que es donde también entramos nosotros. Tenemos un incremento en la población, lo que ha incrementado la demanda de vivienda en los últimos años”, comentó.
Renovación de propiedades existentes: la oportunidad de redefinir la realidad construida
La Ciudad de México es donde más potencial hay para renovación de propiedades pues cuenta con mil 500 propiedades mapeadas que podrían tener una reconversión. Esta oportunidad fue discutida por expertos durante dicho panel.
Jacobo El Mann Jafif de Allux, indicó que en la reconversión de inmuebles, todo empieza con la demanda.
“Sabemos que las oficinas están un poco bajas, entonces hay que aprovechar para reconvertir esos inmuebles. Primero se hace un estudio de mercado para ver la demanda y el uso adecuado. Si es un hospital, vivienda, todo eso dependerá de lo que se demande”.
Por su parte, Martha Millán de Gensler, señaló los desafíos de adaptar la infraestructura de un inmueble.
“En materia arquitectónica, lo que pasa es que en oficinas tenemos muchos tipos, por ejemplo Clase B, que tienen plantas más chicas y una altura baja”.
Agregó que hay estrategias de reconversión total, como los coliving, pero el reto obviamente es la forma de la arquitectura de la planta.
Para departamentos, se busca que no tenga un fondo muy amplio, así como otra serie de retos que impiden la reconversión, a menos que se trate de conceptos del giro educativo, comercial, médico, etcétera.
Raúl Garcés de Colliers, mencionó el caso de éxito que tuvieron renovando un portafolio de Prologis, donde inicialmente el cliente quería una certificación para edificios nuevos, sin embargo, su apoyo fue para encontrar la certificación específica para cada uno de sus inmuebles.
“Les certificamos sus primeras 40 naves aquí en la Ciudad de México, que no tenían evaluación alguna. Se destinaron cinco millones de pesos pero obtuvieron ahorros operativos de 17 millones de pesos”.
Finalmente, Ricardo Dan Díaz de The Façade Studio, comentó la importancia de aplicar estudios científicos en la operación de la reconversión de inmuebles, modelo que ellos aplican con diseño de fachadas.
“Reciclar es volver a darle otro ciclo a un vaso, o un popote, pero en un edificio su tiempo son 50 años mínimo o hasta 100. Entonces, las tendencias para fachadas cambian y debemos prever lo que viene en los próximos años”.
Propiedades de oficina: flexibilidad y conectividad asociado a la productividad
Para la moderadora, Mariel Zuñiga, pocas empresas conservaron el modelo de Home Office, reuniéndose una vez al mes para junta mensual, esto debido a que la gran mayoría está regresando a oficinas y hoy se requieren más.
En este contexto, Antonio Trueba de Coldwell Banker Commercial México, comenzó dando un panorama de seis ciudades en el mundo, destacando que tras el Covid, la disponibilidad en todos los mercados creció.
“Hubo más oferta de alguna manera y vemos que los precios en general disminuyeron, si lo vemos en términos nominales sólo en México disminuyó y en el resto de los países creció, pero si vemos en términos reales solo hubo dos mercados donde se reflejó el incremento de inflación, Londres y Nueva York”.
Al respecto, Eduardo Saba Zaga de Colony, aseguró que definitivamente el coworking pasó a jugar un rol mucho más intenso.
“Les sugiero que se acerquen porque es una industria creciente e insisto, me parece que cada edificio de clase A como nivel B en el cabo de los siguientes años va a tener un coworking”.
Andrés Gómez Levy, representando a GVA Arquitectura, ejemplificó que les ha tocado reconvertir espacios y proyectos de oficinas en hospitales, hoteles o vivienda.
“Realmente, en muchos de esos casos, también hay híbridos que necesitan conservar una parte de oficina, entonces se queda el hotel con ese componente. Otro ejemplo es la vivienda que necesita cuartos para home office dentro del mismo inmueble”.
Agregó que, incluso en Miami y muchos lugares, ya están vendiendo el departamento de 50 a 60 metros cuadrados con una oficina de 6 metros cuadrados en el mismo edificio, integrado como parte de la venta de mercado y de una diferenciación comercial.
Finalmente, Janera Soerel de Int. WELL Building Institute, afirmó que los seres humanos pasan 90% de su tiempo dentro de un espacio, ya sea un edificio, casa, oficina o la escuela.
“Una persona de 40 años ha pasado 36 años dentro de un inmueble, una persona de 80 años ha pasado 72 años. Esto tiene un efecto en nuestra salud y no lo sabemos. Desde el agua que estamos bebiendo, los materiales que tienen químicos, la luz, todo tiene un impacto tremendo sobre nuestra mente”.
Historias de ciudad: arquitectura contemporánea para una gran metrópoli
Para cerrar la primera parte, EXNI 2024 preparó un panel con expertos arquitectos. En primer lugar, el moderador, Raúl Berarducci de Bovis, recordó que el Gobierno federal anunció un millón de viviendas, así como la creación de la Secretaría de Vivienda y Rentas para jóvenes.
“Hay un impulso por tomar de una forma distinta la resolución del rezago que hay en materia de vivienda, que ya alcanzó casi nueve millones de viviendas faltantes en el país y que va a ir aumentando debido al bono demográfico”.
Felix Sánchez, de Sánchez Arquitectos y Asociados, recordó que hubo una época donde era un timbre de orgullo la vivienda popular que se hacía en ciudad, por ejemplo la Unidad Independencia.
Por su parte, Yuri Zagorin de Yuri Zagorin, ZD+A, indicó que la calidad de la vivienda es clave para alcanzar la sustentabilidad y que se vea como una inversión a largo plazo.
“Cuando me dicen que la vivienda popular tiene que ser económica, no estoy de acuerdo, creo que tenemos que repensar ese valor. Hemos confundido la necesidad de vivienda con hacer casas y no es lo mismo. No nos sirve de nada tener un montón de casas abandonadas en la periferia”.
Asimismo, el experto Lucio Muniain especificó que en el urbanismo todo lo que sucede siempre es un camino de prueba y error.
“La gente y los barrios que se desarrollan de pronto cambian porque hay una pandemia o porque hay un terremoto o un gobierno que no jala. El urbanismo se mete en un tema grave con el tema de urbanización, porque esta tiene que tener un carácter mucho más de diálogo con todo lo que sucede con la gente que vive ahí”.
Finalmente, el arquitecto Iñaki Echeverría meditó que el reto de construir nueve millones de viviendas durante la actual administración es una gran oportunidad para muchos de los asistentes a EXNI 2024.
“Tenemos que reinventarnos, no solamente en el Valle de México sino en las 80 ciudades que van a recibir estas unidades. No hacemos las cosas como lo pida el cliente sino como creemos que se necesita, me parece que esa es una gran política de trabajo y creo que eso no está peleado con hacer negocio”.
¿Hacia dónde se dirige la industria de proptech? ¿Cuáles son los desafíos de la transformación digital?
Andrea Rodríguez, fundadora de Proptech Latam, explicó que el panel trataría de explicar los desafíos y oportunidades alrededor de la adopción tecnológica para tomar decisiones dentro del mercado inmobiliario, apoyándose de las nuevas herramientas.
Además, compartió que desde hace seis años su plataforma trabaja fomentando la innovación y la tecnología para la industria inmobiliaria y el Real Estate.
Por su parte, Bernardo Cordero, cofundador de Clau, destacó que su portal inmobiliario fue creado para conectar compradores y vendedores con agentes inmobiliarios o terceros en el mercado.
“Hemos trabajado con la parte de datos, transparentando toda la información de bienes raíces. Desde cuánto vale la propiedad que quieres vender o comprar, porque nosotros pensamos que son los retos más grandes”.
Especificó que operan bajo tres pautas: portales inmobiliarios, servicios financieros y data. “Llevamos varios años ya en el mercado, tratando de seguir creciendo como una solución para compradores y vendedores”.
Al respecto, Diego Espinosa de TreeEstate, detalló que su firma es el primer organismo con certificación de buenas prácticas inmobiliarias.
“Lo que nosotros hacemos es certificar el proyecto inmobiliario para generar certeza al sector en toda su cadena productiva, esto ofrece certeza al comprador final en una preventa, también a quien aporta la tierra o presta dinero”.
Añadió que en 17 años como inversionista no vio una herramienta que pudiera dar la seguridad y transparencia al consumidor final o al inversionista.
Alan Cano, Socio de View Capital, detalló que son un fondo complejo que invierte en todo lo relacionado con el real estate y la tecnología, contando con socios e inversionistas desde Tijuana hasta Quintana Roo.
Para cerrar, René Monroy, cofundador de Capi, señaló a los asistentes que su plataforma se dedica a administrar todos los procesos y las variables que afectan al modelo de negocio desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario.
“Desde el proceso de venta de crédito puente y todo el control de egresos y presupuestal viendo todas las variables que afectan al modelo de negocio. Actualmente, tenemos más de 130 clientes, en su mayoría desarrollos inmobiliarios, también fondos de inversión. Estamos presentes en 19 ciudades en tres países”.
El futuro de real estate. Creando un ecosistema donde todos ganen
Jorge Combe, CEO y cofundador de DD360, habló de cómo crear ecosistemas que agreguen valor a todos los diferentes participantes.
En general, las soluciones de este ecosistema obtienen información básica, a través de modelos y algoritmos, buscando principalmente en cuatro fuentes:
- Transacciones procedentes.
- Precios de diferentes propiedades similares, tanto en portales inmobiliarios como con agentes o brokers.
- Base de datos de valor.
- Fuente de información mediante los créditos otorgados por DD360.
“Hemos dado más de 150 créditos, con esto empezamos a ver que la industria tenía que cambiar. Nos dimos cuenta que los desarrolladores tienen una pesadilla, porque tenían que volver a ir a los bancos y destinar seis meses para estar haciendo todo el análisis y seguir haciendo el mismo proceso tedioso. Entendimos que podíamos dar los créditos nosotros cuando compraban el terreno”.
Concluyó su ponencia remarcando que millones de cosas van a cambiar en el futuro para los asesores inmobiliarios. “Yo creo que vamos a seguir necesitando asesores inmobiliarios y probablemente, de los más de 10 mil que hay registrados en México, mil 500 se van a quedar con todo el mercado y justamente Wiggot puede empoderar esa tecnología a los asesores para que puedan crecer”.
Financiamiento inmobiliario para desarrolladores: cómo obtener tu crédito puente
Luis Ríos, managing director de Credit Broker anunció que su empresa es una consultoría financiera especializada en financiamiento inmobiliario.
“Llevamos 10 años en el mercado, tenemos más de 200 proyectos financiados y más de 11 mil millones para nuestros clientes. El equipo está conformado por ex banqueros con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero”.
Agregó que toda esta experiencia le ha permitido a Credit Broker contar con una sólida estructura de capital y deuda que permite al desarrollador hacer frente a todos los requerimientos de flujo que va a necesitar su proyecto, desde la concepción hasta la postventa.
“Eso solamente se logra con una adecuada planeación financiera y un buen balance entre las tres fuentes de proyecto: equity, las preventas y la deuda. Hay que saber en qué momento abrir la llave de cada uno de esos tres, con qué costo y qué condiciones. Eso es muy importante para garantizar el éxito financiero del proyecto”.
Panorama de vivienda en México 2025
Para cerrar el segundo y último día de EXNI 2024, Eugene Towle, managing partner de Softec, afirmó que los inversionistas mexicanos están ante la mayor oportunidad en el mercado inmobiliario.
“Cuando llegué a esta industria en 1988 no había créditos hipotecarios, solamente estaba del Infonavit y otro, que entre los dos daban 44 mil créditos al año. Los bancos estaban quebrados, pertenecían al gobierno, las empresas eran muy chiquitas y no tenían capacidad”, recordó.
Sin embargo, el experto detalló que hoy la industria ha cambiado y ya se pueden comprar diferentes productos inmobiliarios para cualquier necesidad.
“Tenemos clientes con ganas de comprar diferentes tipos de producto, hay capital, nunca he visto más capital en la historia del mundo e interesados buscando proyectos en que invertir”.
Puntualizó que el problema es que el capital llega a México en “cubetas muy grandes”, es decir, los capitalistas quieren desplazar 100 millones de dólares pero en el país las obras son de entre cuatro o cinco millones.
Estamos ante la mayor oportunidad del mercado inmobiliario en la historia.
Eugene Towle, managing partner de Softec
Kuyabeh: primera comunidad sustentable en México
Sergio de la Torre, Fundador Kuyabeh y Emiliano de la Torre, Director Comercial Kuyabeh, presentaron Kuyabeh, una comunidad sostenible en Tulum. Cuenta con 375 hectáreas de extensión, este paraíso cuenta con más de 500 terrenos de entre 4,700 y 9,400 metros cuadrados.
