Fibra Danhos construyó históricamente su portafolio alrededor de centros comerciales, oficinas y desarrollos de usos mixtos, con activos como Parque Delta, Toreo Parque Central, Reforma 222 y Parque Vía Vallejo. La estrategia comenzó a diversificarse en 2023, año que la propia FIBRA identificó como el inicio de su incursión en el sector industrial y del turismo de lujo.
Fibra Danhos avanza en la construcción de una nave build-to-suit (BTS) de aproximadamente 110 mil m² en Parque Industrial Danhos Palomas, ubicado en Cuautitlán, Estado de México, dentro del corredor logístico Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT).
BTS de Fibra Danhos avanza en Palomas
El proyecto, identificado actualmente como Nave 3, se desarrollará en tres etapas. La primera comprende aproximadamente 65 mil m² y tiene prevista su entrega en diciembre de 2026, de acuerdo con la Presentación a Inversionistas del 2T de Fibra Danhos.
Al cierre del segundo trimestre de 2026, Fibra Danhos reportó un avance total de obra de 73.2% en el proyecto. La cimentación se encontraba al 98%, la obra civil al 80%, las instalaciones y equipos al 40% y los acabados y fachadas al 60%.
A diferencia de una nave especulativa, el desarrollo parte de un usuario previamente identificado y de requerimientos establecidos para su operación. Para Fibra Danhos, el esquema permite ampliar su plataforma industrial con demanda comprometida antes de concluir la construcción.
La Nave 3 forma parte de un desarrollo de mayor escala. Fibra Danhos reporta actualmente 227,311 m² de Área Bruta Rentable (ABR) distribuidos en tres naves en Parque Industrial Danhos Palomas.
El complejo se encuentra dentro del corredor CTT y tiene acceso a la autopista México-Querétaro y al Circuito Exterior Mexiquense. Su ubicación permite conectar operaciones con la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Bajío, Centro y norte del país, además de tener proximidad con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).
De acuerdo con información de Fibra Danhos, el parque está planteado para operaciones logísticas y de distribución, incluido comercio electrónico, con inmuebles Clase A+, configuraciones cross-dock, patios de maniobra de 40 metros y altura libre de 12 metros.
Las características anteriores son relevantes dentro de un proyecto BTS porque construir una nave industrial no significa cumplir únicamente con los metros de superficie, sino que energía, patios, andenes y alturas, entre otras especificaciones conforman las capacidades completas de un inmueble que se diseñó desde el origen.
¿Cómo funciona una nave build-to-suit?
Un build-to-suit comienza antes de la construcción. El usuario define los requerimientos necesarios para su operación, que pueden incluir superficie, altura libre, patios de maniobra, número y configuración de andenes, capacidad eléctrica, sistemas contra incendios, oficinas y otras especificaciones técnicas. Con estos parámetros, el desarrollador diseña y construye un inmueble adaptado a las necesidades del futuro ocupante.
El modelo se diferencia del desarrollo especulativo porque la nave nace con un usuario identificado y condiciones de arrendamiento previamente acordadas. Esto reduce para el desarrollador el riesgo de incorporar superficie sin demanda, aunque no elimina variables relacionadas con costos, tiempos de construcción, infraestructura o modificaciones en las especificaciones.
Para el arrendatario, el BTS permite ocupar instalaciones diseñadas para su operación sin asumir directamente la adquisición del terreno y el desarrollo inmobiliario.
Una vez terminada la construcción y cumplidas las condiciones establecidas en el contrato, el inmueble puede pasar a la etapa de entrega, ocupación y generación de rentas. El momento exacto en que comienza el flujo depende de las condiciones pactadas entre propietario y arrendatario.
Fibra Danhos incursiona en el desarrollo de naves industriales
En su Informe Anual Integrado de 2023, Fibra Danhos informó que había iniciado la construcción de una nave industrial en Cuautitlán, Estado de México, destinada a necesidades logísticas de la zona metropolitana.
Al segundo trimestre de 2026, el portafolio industrial de Fibra Danhos combina naves entregadas con proyectos todavía en construcción. Cuautitlán I cuenta con dos naves y Palomas contempla tres, incluida la Nave 3 bajo el esquema BTS.
En tres años, el sector industrial pasó de ser una nueva línea de diversificación a sumar más de 435 mil m² de área rentable entre Cuautitlán I y Palomas, incluidos inmuebles en desarrollo. Esta cifra no equivale a superficie ya entregada u ocupada.
La Nave 3 de Palomas marcará además un siguiente paso al incorporar el modelo build-to-suit a esta expansión. Su entrega y posterior generación de rentas permitirán medir cómo la superficie desarrollada se traduce en flujo y qué peso puede alcanzar el segmento industrial dentro de un portafolio históricamente concentrado en activos comerciales y de usos mixtos.
Ariel Nexo es el estratega de inteligencia editorial de Inmobiliare. Analiza datos, tendencias y movimientos del mercado para explicar cómo cambian el valor, la operación y el futuro de los activos inmobiliarios en México y Latinoamérica.
Su trabajo conecta capital, ciudades, tecnología, arquitectura y comportamiento de mercado con una mirada clara y práctica. Convierte información compleja en análisis comprensibles para desarrolladores, inversionistas, operadores y líderes del sector.
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