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Finanzas

Fibra Monterrey va por 20 mil millones de pesos en activos para 2020

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Con los recursos restantes de la Oferta Subsecuente de Fibra Monterrey que fue por mil 500 millones de pesos, Jorge Ávalos, director general de Fibra Monterrey mencionó que “creemos que vamos a hacer una inversión de la totalidad de los recursos en un plazo no mayor a seis meses para buscar eventualmente emisiones subsecuentes al amparo del Programa Multivalor”.
Han utilizado prácticamente una tercera parte de los recursos obtenidos en esta oferta subsecuente, por lo que los primeros 375 millones de pesos fueron para la inversión de un edificio llamado “Cuauhtémoc” para arrendarlo posteriormente –sale and leaseback– que tiene aproximadamente 10 mil 294 metros cuadrados de Área Rentable Bruta.
Tienen una composición de portafolio de 50% oficinas, 5% retail –servicios dentro de los mismo edificios de oficinas– y 45% industrial. La composición de las rentas es prácticamente 70% en dólares por un componente importante en el sector industrial, así como algunos inmuebles de oficinas. “Las compras que pensamos hacer hacia adelante nos dejarán ese equilibrio que puede ir cambiando pero la estrategia de la Fibra es tener 50- 50 en el tipo de activos”, detalló Jorge Ávalos en conferencia de prensa en la Bolsa Mexicana de Valores.
Mercado de oficinas en Monterrey a la baja

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Fibra Monterrey


“El mercado de oficinas en Monterrey está presentando una desocupación importante cercana a 20% para nosotros no es una preocupación porque no nos dedicamos al desarrollo y hoy la tendencia de desarrollo en Monterrey viene a la baja. Creemos que en cuatro años el mercado va a dar la vuelta y se convertirá en uno de arrendadores. El corredor donde nos ubicamos –Santa María- la renta promedio está entre 19 a 20 dólares”, explicó Jorge Ávalos de Fibra Monterrey.
Cuatro pilares de Fibra Monterrey
Jorge Ávalos, director general de la Fibra explica las claves del modelo:
Gobierno Corporativo. Para nosotros era muy importante ser la primera Fibra en tener una administración interna para dar transparencia y estar alineado a los intereses de nuestros inversionistas. Somos administradores profesionales de nuestros activos.
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Federico Garza Santos


Estructura balanceada de capital. Muchas personas creen que se los dividendos se pueden ver afectados cuando hay un exceso de liquidez en caja que no está generando rentas, en ese sentido nuestra estrategia ha sido tener poca caja –cada que colocamos el dinero de inmediato lo invertimos en activos-.
En cuanto al apalancamiento, tenemos una política interna de no pasar más allá del 35% del valor de apalancamiento de nuestros activos porque históricamente en Estados Unidos que es un mercado muy maduro, los REIT’s desde la década de los 90 todas las que tenían apalancamiento superior al 45% cuando vino el ciclo financiero bajo el flujo automáticamente se comprime.
Calidad de activos, inquilinos y contratos de arrendamiento. En contratos contamos con una vigencia cercana a los seis años de vigencia
Programa de Crecimiento Visión 2020. Queremos llegar a 20 mil millones en activos para el año 2020 bajo una estructura muy bien definida.
Momentos de Fibra Monterrey

  • Oferta Pública Inicial – diciembre de 2014
  • Suscripción de Certificados Bursátiles – mayo de 2016
  • Oferta Subsecuente – agosto 2017
  • Portafolio inicial –  valor de dos mil 700 millones de pesos en 2014
  • 2T2017 – portafolio con valor cercano a 10 mil millones de pesos

Por Catalina Martínez Quintero
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AFORES han invertido 136.961 mdp a través de 69 CKD’s y 53.942 mdp en 12 FIBRAS


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FIBRAS ganan confianza de los inversionistas mexicanos


 

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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