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Finanzas

Fibra Mty adquiere propiedades en Jalisco y Chihuahua

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Fibra Monterrey dio a conocer la compra del Portafolio Horizonte, formado por tres transacciones no relacionadas e independientes entre sí; “Vallarta” en Guadalajara, Jalisco y “Panamericana 1 y 2” en Ciudad Juárez, Chihuahua, mismas que se encuentran sujetas a la conclusión de la auditoría de compra actualmente en proceso y al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas.
Horizonte cuenta con un Área Bruta Rentable -ABR- de 57 mil 261 m2 que sumado a los 26 mil 050 m2 que Fibra Mty tiene en proceso de incorporación, alcanza un total de 587 mil 845 m2 en 48 propiedades.

Cortesía de Fibra Mty


Vallarta” es un inmueble de oficinas con un ABR cercana a los 12 mil 478 m2 y pertenece a un complejo de usos mixtos, con respecto al cual Fibra Mty sólo adquiriría el componente corporativo, mismo que se espera genere un Ingreso Neto Operativo -NOI- de 36.3 mdp durante los doce meses posteriores a su adquisición. Por su parte, “Panamericana 1 y 2” son naves industriales de 21 mil 117 m2 y 23 mil 666 m2 de ARB respectivamente; con las que también se espera una generación de NOI de 13.1 mdp y 33.4 mdp.
Con la adquisición del portafolio “Horizonte”, sumado a las transacciones “Patria” y “Zinc” previamente anunciadas; así como la compra de “Cuauhtémoc”, la Fibra estaría realizando adquisiciones por un monto total aproximado de 2 mil millones de pesos.

Cortesía de Fibra Mty


Monto que será cubierto con los recursos provenientes de la oferta pública y colocación de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que llevó a cabo el año pasado, por una cifra aproximada de 1 mil 436 millones de pesos, así como con los recursos de dos líneas de crédito de 282 millones y 390 millones de pesos contratadas en dólares.
Asimismo, Fibra Mty señaló que una vez concluidas las transacciones, contaría con un portafolio que generaría poco más de 880 millones de pesos de NOI anualizado, lo que significaría un incremento del 10% en comparación con lo reportado el primer trimestre de este año.
Por Mónica Herrera
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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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