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Finanzas

FIBRA PLUS reporta bajo endeudamiento y sana liquidez al 1T2020

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FIBRA Plus dio a conocer sus resultados del 1T2020, haciendo alusión a que en los primeros meses logró mantener la tracción con que concluyó 2019, avanzando tanto en el desarrollo como en la comercialización de sus proyectos; sin embargo, este dinamismo tuvo que ajustarse hacia marzo, por la contingencia sanitaria del COVID-19.

Por lo que recurrió a diversas estrategias orientadas a preservar el avance de obra y la posición financiera del Fideicomiso y a través de una estrecha comunicación, procurar la certeza y el bienestar de sus colaboradores, arrendatarios, así como de grupos de interés en general.

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Estas adecuaciones le permitieron a Fibra PLUS ascender 2% en comparación con el mismo periodo del año anterior, así como totalizar más de 26 millones de pesos en Ingreso Operativo Neto, logrando un margen del 95.5% y en lo referente al balance, las propiedades de inversión sumaron 7 mil 277 millones de pesos al cierre del 1T20, lo que corresponde a  621 millones de pesos más que en el 1T19, reflejando el avance en los últimos 12 meses en la edificación de activos como Espacio Condesa, Salina Cruz  y Héredit Acueducto.

Cabe destacar que para este último desarrollo y el de Espacio Condesa Centro Comercial las fechas de entrega no sufrieron cambios, ya que ambos se encuentran en su fase final de construcción, aunque la administración señaló que los tiempos también dependerán de la duración de la contingencia. En cuanto a los demás proyectos, estos irán reanudando su ritmo de avance de desarrollo estándar conforme las actividades económicas se normalicen.

Hasta el 31 de marzo, la cartera de Fibra PLUS se encontraba integrada por 7 proyectos en desarrollo (108,719 m2), 4 en planeación del proyecto y búsqueda de fuente de financiamiento (60,926 m2) y 5 activos en operación (110,694 m2), mismos que contaban con una tasa de ocupación promedio del 94.9 por ciento.

Es preciso resaltar que, a consecuencia del incremento en el tipo de cambio del trimestre, el Fideicomiso registró una pérdida cambiaria, sin embargo, ello no registró salida de efectivo, por lo que los niveles de liquidez permanecieron estables, destacando que la deuda dispuesta en moneda extranjera a cuenta con una cobertura natural de tipo de cambio.

“A pesar de las vicisitudes registradas por la pandemia sanitaria, el nivel de apalancamiento de Fibra PLUS continúa como uno de los más bajos de la industria (0.15 veces), lo que ahora más que nunca representa una fortaleza frente a la coyuntura actual, indicó Rodrigo González Zerbi, director de Fibra PLUS; a la par de que se cuenta con una estructura de sana liquidez dada la naturaleza del negocio, así como una organización interna de alta eficiencia.

Por último, se puso de manifiesto que Fibra PLUS continúa trabajando de manera comprometida en generar atractivos rendimientos para sus inversionistas, aún, ante el retador contexto prevaleciente, apoyándose para ello en la ejecución de un diferenciado modelo de negocios, mismo que se está fortaleciendo con el ágil despliegue de diversas medidas contra cíclicas, orientadas a la preservación del patrimonio del Fideicomiso.

Para ello -enfatizó el Fundador y Presidente del Fideicomiso, Gustavo Tomé- nos hemos valido de una comunicación estrecha, que facilita el entendimiento con nuestros clientes, acreedores y proveedores; sabedores que lo más importante en estos momentos es cuidarnos unos a otros, en aras de preservar nuestra salud y economías.

Cabe mencionar que FIBRA Plus es el primer Fideicomiso de inversión en bienes raíces en México enfocado en el desarrollo de bienes inmuebles destinados al arrendamiento y con una administración internalizada, continúa apostando por el crecimiento a largo plazo del Fibra.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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