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Finanzas

Fibra Plus reporta en su 1T19 una tasa de ocupación del 94.7%

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Fibra Plus, fideicomiso de inversión en bienes raíces de México orientado al desarrollo de inmuebles, informó mediante un comunicado sus resultados del 1T19, en la utilidad de operación incrementó en 12.4 millones de pesos AsA (+>100.0%), ascendiendo a 13.3 millones de pesos y representando el 49.8% de los ingresos totales.

El Ingreso Operativo Neto (ION) de los primeros 3 meses ascendió a Ps.25.9 millones, 14.5 millones de pesos mayor a los 11.4 millones de pesos del mismo periodo del año anterior.

Al cierre del trimestre, su portafolio está compuesta por 16 proyectos, con un Área Bruta Rentable (ABR) total de 279,062 m2, distribuido entre 12 proyectos en desarrollo (173,006 m2 ), y 4 en operación (106,056 m2 ); teniendo una tasa de ocupación del 94.7 por ciento.

“En resumen, el 1T19 constituyó un buen comienzo para continuar a paso veloz nuestro plan de crecimiento, orientándonos principalmente a: I) cumplir en tiempo y forma con la agenda establecida de desarrollo; y, II) monitorear y aprovechar aquellas oportunidades de adquisición acrecientes, que se puedan presentar, esperando poder entregar rentabilidades atractivas a nuestros tenedores por el ejercicio 2019, ante un contexto nacional que consideramos propicio, debido a la mayor estabilidad en variables clave, como la inflación y la tasa de referencia, así como la presencia de una alta confianza del consumidor”, comentó en el reporte, Rodrigo González Zerbi, director general de Fibra PLUS.  

Además se mencionó sobre la próxima apertura de la primera fase del complejo de oficinas Torre Premier en Tabasco, el cual tiene cerca del 99% de avance en la obra; y se espera que  la Plaza Metropolitana Salina Cruz inicie operaciones a finales del primer semestre de este año.

Asimismo, “En este positivo contexto y como lo anticipamos, este trimestre finiquitamos, a través de un pago de 100% en CBFIs, la transacción pactada para la aportación del proyecto mixto Espacio Condesa Oficinas, inmueble que se encontrará ubicado en una de las zonas de mayor dinamismo económico del país, lo que nos permitirá consolidar la totalidad del activo en arrendamiento bajo un solo propietario, alineando los intereses y ampliando las sinergias tanto en el desarrollo como en la comercialización, potenciando así la rentabilidad de un proyecto excepcional tanto por su rendimiento financiero como por sus características y ubicación”, indicó González Zerbi.

Por Rubi Tapia

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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