Fibra Uno listo para seguir sorprendiendo a inversionistas pese a entorno económico

Para Fibra Uno, el primer y mayor Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces en México, 2016 le dejará buenos proyectos por incorporar a su portafolio, el avance de construcción con recursos de su CKD Helios para el desarrollo de uno de los proyectos más esperados, Mitikah. De acuerdo con datos del Reporte del 3T2016 se detalló que Fibra Uno en términos de ingresos obtuvieron un aumento de 17% comparado con el mismo trimestre de 2015 y 5.4% comparado con el trimestre anterior. Este cierre de 2016 tuvieron ingresos totales por 3,359.1 millones de pesos, ingresos de las propiedades por 3,027.4 millones de pesos y un Ingreso Operativo Neto –NOIde 2,708.7 millones de pesos.

Al cierre de 3T2016 contaba con 516 propiedades con una superficie rentable de 7.32 millones de metros cuadrados, ocupación total de 94.7% y contratos con duración promedio de 4.7 años. “Los ingresos por renta crecieron 158.3 millones de pesos lo que representa un incremento de 5.5% respecto al 2T2016. Esto se explica principalmente por el incremento natural en las rentas, al incremento en la ocupación del portafolio, las rentas de la propiedad Park Tower Vallarta a la depreciación promedio del tipo de cambio del trimestre que resultó en un impacto positivo en los contratos denominados en Dólares americanos que están directamente relacionados con nuestra operación y a incrementos por arriba de inflación en algunas renovaciones y nuevos contratos a niveles más altos de renta”, señala el Reporte 3T2016.
En entrevista para Revista Inmobiliare, Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno mencionó con respecto a la devaluación del peso ante el dólar y la subida en las tasas de interés que “en particular son dos temas donde estábamos muy bien preparados y no porque hubiéramos visto llegar la elección a favor de Donald Trump, sino que quienes llevamos muchos años en esta industria sabemos que es cíclica por lo que debemos estar preparados para eso, desde el día uno con el IPO de FUNO siempre hemos tomado decisiones de cara a momentos de inestabilidad o crisis como la que se percibe ahora”.
“En cuanto a cómo nos afectan las tasas de interés, cerca del 80% de nuestra deuda está a tasa fija y en su momento, a lo mejor cuando tomamos la decisión de salir al mercado por tasas fijas o tomar crédito en estas condiciones quizá vieron que era un dinero relativamente más caro para el momento y ahora, vemos las bondades de haber fijado las tasas a largo plazo quizás con un pequeño sobre costo comparado con los que se financiaron a corto plazo y tasa variable”, agregó. En adición, dijo que tienen prácticamente en su totalidad a largo plazo en promedio la vida de la deuda es de 12 años y el primer vencimiento relevante que tenemos es hasta 2024, antes de este, tenemos un vencimiento razonablemente pequeño en el 2019 lo que se traduce en que los créditos tienen gran madurez y para los próximos 2 años no hay vencimientos que es muy manejable ante una inestabilidad que podría durar entre 12 a 18 meses.

“Siempre nos hemos conservado en un rango no mayor a 35% de apalancamiento contra el valor de nuestros activos. Aproximadamente 30% de nuestros contratos están denominados en dólares y 70% en pesos, los que están en dólares dentro de los sectores de comercio, industria y oficinas de manera que los tenemos conforme se manejan los mercados, por ejemplo en el sector industrial las bodegas de manufactura ligera que se encuentran en el norte del país, primordialmente en los estados fronterizos, todas las rentas se manejan en dólares porque son plantas manufactureras de productos que se terminan exportando o son maquilas que traen materia prima de Estados Unidos, se procesan en México y se regresan; por lo tanto, los ingresos de esos inquilinos también vienen en dólares entonces es un match natural entre sus ingresos y el gasto de la renta”.
En cuanto al sector comercial que es mínimo el que poseen, cobran rentas en dólares con la costumbre de que se manejan en las respectivas plazas consideradas resorts turísticos destinados a los mercados internacionales – Cancún, Cozumel y Playa del Carmen- donde un muy alto porcentaje del turismo que llega ahí es internacional.Inverstor Day en Nueva York
Recientemente se anunció a través de un comunicado la compra del portafolio denominado Turbo y ya se cerró la adquisición del hotel Park Vallarta, por lo que continúan las negociaciones, Gonzalo Robina adelantó que esperan sea antes de cerrar 2016 cuando haya noticias de dicho portafolio, además de los portafolios anunciados en el Inverstor Day en Nueva York, tres o cuatro serán transferidos antes de que finalice el año.
En el mes de noviembre en Nueva York se anunciaron los proyectos de La Isla Cancún II, portafolio Turbo, Apolo II – 18 propiedades en el rango de los 11,000 millones de pesos y 100% comercial-, Frimax –portafolio industrial compuesto por tres parques industriales ubicados en el área metropolitana de la Ciudad de México que representarán una inversión de 6,300 millones de pesos- y un complejo de usos mixtos localizado en la ciudad de Guadalajara que representará una inversión total de 4,800 millones de pesos-, por lo que el total de la inversión anunciada en el evento de Nueva York es de 39,000 millones de pesos.
“Los 39,000 millones de pesos se pagarán en parte con los recursos del último levantamiento de deuda que hicimos a mediados de año, otra con CBFI’s y tomaremos proporción de algo de deuda que tienen estos portafolios, en ningún momento rebasaremos el 35% de deuda”, afirmó Gonzalo Robina.
De Mitikah se ha seguido con la obra, Fibra Uno ya aportó el proyecto al fideicomiso donde se hará la coinversión con el CKD Helios y será un desarrollo que tardará aproximadamente cinco años para ver terminada la construcción.
“El proyecto de Mitikah se integra al inmueble del centro Bancomer, el desarrollo de usos mixtos incluirá una torre de departamentos, oficinas y centro comercial, lo que está en duda todavía y ya no hay mucho tiempo para definirlo es la integración del Centro Coyoacán -que no es de nuestra propiedad sino de Grupo Palacio de Hierro-, para que esté con nuestro desarrollo. En su momento, se aportaría al mega desarrollo que estamos haciendo y a Grupo Palacio de Hierro le corresponderían metros cuadrados para hacer una nueva tienda de ellos y si se llega al acuerdo, se demolería Centro Coyoacán”.
Los trabajos de obra que se ven en Mitikah son de cimentación y estacionamientos, donde se ha invertido un poco más de tiempo y recursos es a la torre de departamentos por tener más de 60 niveles que serán solo para venta. Con los recursos de Helios se desarrollará Mitikah “y estamos analizando un par más de proyectos que se le tiene que presentar al Comité técnico del Fideicomiso y cuando estemos listos lo anunciaremos”, cerró Gonzalo Robina.
En cuanto al portafolio Turbo se dio a conocer a inicios de septiembre donde se detalló que está integrado por 18 propiedades en ubicaciones premium en seis estados de la República Mexicana que representa una inversión de 14.3 mil millones de pesos. El portafolio está compuesto por el centro comercial regional más grande de la ciudad de Querétaro; cinco parques industriales, dos tecno-parques en Querétaro.
Además, tiene tres hoteles como el primer hotel nuevo tipo Resort y formato todo-incluido de FUNO en Puerto Vallarta y dos hoteles categoría Business-Class en la ciudad de Mérida. FUNO estima que este portafolio generará un NOI de 1.3 mil millones de pesos una vez que esté totalmente estabilizado.
La primera adquisición que se cerró de este portafolio es Park Tower Vallarta, hotel tipo Resort y formato todo-incluido que tiene 46,234 m2 de área bruta rentable, cuenta con 457 habitaciones y opera bajo el nombre de Grand Fiesta Americana, una marca de lujo. El precio fue de 1,477 millones de pesos que fue pagado con una combinación de efectivo y CBFIs.
En el Reporte de 3T2016, André El-Mann, Director General de FUNO mencionó que “además de este entorno de rentas bajas con enorme potencial de crecimiento, el Portafolio Turbo tiene una combinación muy atractiva de sectores, geografías y propiedades. Por ejemplo, este portafolio nos brinda una exposición significativa al Bajío, un área que tiene un gran crecimiento. Una porción importante del portafolio está localizada en Querétaro, la puerta de entrada al Bajío, eje de la industria aeroespacial mexicana y una de las ciudades con mayor crecimiento económico. También fortalece la presencia de FUNO en otras
plazas con altos niveles de actividad económica y demografía favorable como Toluca, Mérida, Puerto Vallarta y Tuxtla Gutiérrez. Con este portafolio, FUNO incrementa su presencia industrial en mercados clave, mejora su oferta de centros comerciales y expande su portafolio de oficinas a ciudades con excelentes perspectivas de crecimiento. Hay mucho valor en este portafolio, y FUNO lo extraerá.”
Respecto a si todavía hay proyectos de calidad para formar parte de FUNO y si los recursos les alcanzan, Gonzalo Robina respondió que la característica de Fibra Uno es buscar alternativas de desarrollo o propiedades estabilizadas, buscan inmuebles y van con los propietarios para convencerlos de venderles.
Propiedades anunciadas el 10 de noviembre por FUNO 
-Firma de carta de intención para adquirir el portafolio Apolo II integrado por 18 propiedades con ubicaciones Premium en 11 estados de la República Mexicana. La composición es de 11 centros comerciales estabilizados y cinco en proceso de estabilización representando 60% del flujo total del portafolio y dos terrenos localizados en la CDMX en zonas de alto poder adquisitivo y con potencial para área rentable bruta aproximada de 120,000 metros cuadrados. Para esto se considera una inversión total aproximada de entre 10,000 a 11,000 millones de pesos, además FUNO proyecta que una vez estabilizados los centros comerciales generarán un ingreso operativo neto anual de 1,012 millones de pesos.
-Firmó los documentos para adquisición de del portafolio FRIMAX integrado por tres propiedades industriales en el Estado de México con 623,529 metros cuadrados de área bruta rentable cuando quede concluida en su totalidad la construcción. Una de ellas está estabilizada con un NOI cercano a 160 millones de pesos, los otros dos están en desarrollo con un área rentable bruta de 404,130 metros cuadrados y se calcula que generarán un NOI de 348 millones de pesos en [36] meses. -Adquisición de un terreno con superficie de 43,607 metros cuadrados en la zona conurbada de la Ciudad de Guadalajara por un monto de 440 millones de pesos, se hará un desarrollo de usos mixtos –comercio, oficinas u hotel-, con área rentable bruta de 105,000 metros cuadrados más 225 llaves del hotel, una vez concluido esperan NOI de 492.5 millones de pesos y FUNO estima que el desarrollo junto con la comercialización tendrá una inversión de 4,368 millones de pesos. Se estima comience a generar ingresos en 18 meses y esté completamente estabilizado en 24 meses una vez terminada la construcción. 
Por Catalina Martínez Quintero