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Industria

FIBRAS: Bondades y Riesgos de Inversión

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Las Fibras –Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces–, son vehículos de inversión destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles, relativamente nuevos en el sector financiero, nacidos en 2011 con Fibra UNO, mediante los cuales al 31 de diciembre de 2018 se han captado más de 150,000 millones de pesos con 14 OPIs (Oferta Pública Inicial), 8 suscripciones y 10 emisiones subsecuentes; lo que las convierte en el instrumento con mayor frecuencia de emisiones de capital en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

“Son un instrumento híbrido entre un instrumento a deuda y un instrumento de capital debido a que contemplan varias bondades de ellos, tienen un flujo recurrente a través de una distribución, por lo general trimestral, y además le permite al inversionista tener una apreciación de capital con la subida del precio en el mercado, dependiendo a cómo esté cotizando […] tienen ventajas fiscales en el aspecto de que toda aquella apreciación de capital es libre de impuestos y la parte que es un resultado fiscal de las distribuciones, son grabadas una sola vez en el mercado”, explica en entrevista para Inmobiliare César Rubalcava, CFA | Financiamientos y Relación con Inversionistas de Fibra Mty.

Panorama que abre paso a identificar cuáles son los factores fundamentales que es preciso tomar en cuenta al momento de invertir en este tipo de vehículos. De acuerdo con Rubalcava los principales diferenciadores que hacen posible la identificación de oportunidad de inversión entre una Fibra y otra son:

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1.Gobierno Corporativo. Marco de normas y prácticas que hacen referencia a las estructuras y procesos en las que está basado el instrumento. En este aspecto es primordial que la administración sea interna, es decir, que el administrador sea una subsidiaria del fideicomiso y que trabaje con base a un presupuesto.

“Esto le da economía de escala al inversionista y mayor rendimiento porque en lugar de estar pagando una comisión por cada activo que se va adquiriendo, es decir, una comisión por adquisición y una comisión por propiedades administradas, se paga un presupuesto fijo, señala”.

César Rubalcava, CFA | Financiamientos y Relación con Inversionistas, Fibra Mty

2.Comité Técnico. Órgano colegiado responsable de supervisar la implementación y el desarrollo de la estrategia del fideicomiso. Es recomendable que éste sea mayormente independiente en un rango por arriba del 70 por ciento. Característica con la cual únicamente cuentan cinco de las 15 fibras listadas en la Bolsa. En el caso de Fibra Mty esta cuenta con un 73 por ciento.

3.Fideicomiso de control accionario. Herramienta legal dirigida a empresas familiares. Es importante que no exista una persona o familia con alta tenencia de los títulos y los incentivos estén alineados completamente con los de los inversionistas. Sin embargo, en su mayoría las Fibras, con excepción de Fibra Mty, cuentan con esta particularidad.

Por Danae Herrera

Este es un fragmento del artículo FIBRAS: Bondades y Riesgos de Inversión de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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