Conecta con nosotros
blank blank

Finanzas

FIBRAS continúan en crecimiento

Publicado

el

Luis Quintero, director ejecutivo de Corporativos/ ABS de HR Ratings, resaltó  en entrevista que en los últimos meses ha sido activo el tema de los FIBRAs porque algunas han mostrado la intención por salir al mercado para colocar más deuda, para continuar con sus planes de crecimiento y desarrollo; otras, buscan levantar más capital. Ejemplo de ello, ha sido la reciente colocación de DANHOS17 con la colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios de largo plazo en el mercado mexicano de deuda por dos mil 500 millones de pesos y Fibra Shop con la emisión de deuda para nuevos proyectos, así como Fibra Terrafina.
Al respecto, Augusto Arellano, explica que en el caso de Fibra Danhos, Evercore participó en la estructura de deuda tanto del año pasado como la más reciente “en total se habían levantado seis mil millones de los ocho mil millones de pesos disponibles del programa. Aunque, evidentemente hay una parte impor tante que se destinará para el desarrollo de proyectos, es necesario recordar que cuando Danhos surgió en 2013 no tenía deuda. Al momento, ya tiene en operación los activos de Parque Toreo, Torre Virreyes y Parque Puebla, entonces crecieron mucho en activos y la entrega de resultados ha sido en ese sentido. Como ya tiene pocos proyectos en desarrollo, lo continuará con deuda porque no la tenía y creo que es bastante eficiente para ellos en el caso particular, seguir con su modelo de crecimiento con el desarrollo vía deuda”.

blank

Parque Duraznos de Fibra Danhos


Por su parte, Fibra Uno “en cuanto a la creación del CKD Helios fue una circunstancia particular porque el desarrollo de Mítikah era muy grande como para tenerlo 100% dentro de la Fibra porque significaba un incremento en el riesgo de desarrollo importante y no era lo único que tenían en desarrollo. Terrafina, considero que ha hecho muy bien las cosas en términos de un crecimiento muy ordenado, si se observan las métricas se aprecia que Terrafina presenta uno de los dividendos por certificado más altos de la industria y constantemente ha crecido”, complementa Arellano.
 
blank

Luis Quintero, director ejecutivo de Corporativos/ ABS de HR Ratings


Para el analista de HR Ratings, Luis Quintero, la llegada de las FIBRAs ha servido para brindar liquidez al mercado inmobiliario, por lo que le permitió a los desarrolladores seguir construyendo y traer mejores soluciones al mercado con inmuebles más atractivos y buscando cubrir las necesidades de los consumidores. “Hoy por hoy, vemos inmuebles que se están incorporando al mercado que son más completos y robustos, que no todos son de un solo tipo de uso porque se tiene componente comercial, residencial, hoteles u oficinas; creemos que las opciones que están llegando son más completas y atractivas para los usuarios, con mayor rentabilidad y tengan un flujo de usuarios a lo largo de su vida”.
 
En complemento, Eugenio Saldaña opina que las FIBRAs llegaron para aglomerar inmuebles que antes estaban en manos privadas y han permitido al público inversionista beneficiarse de las rentas o tener exposición a un sector que antes era poco líquido y difícil de acercarse. Además, este “vehículo fue creado principalmente para las Afores porque tienen dinero disponible, se benefician del régimen fiscal de las FIBRAs, y además están en búsqueda de invertir en diferentes instrumentos con un perfil distinto de riesgo-rendimiento”.
“Terrafina es quien ha realizado la mayor desinversión hasta el momento. El reciclaje de capital es parte importante en este tipo de vehículo, y para ser libre de impuestos, se tiene que cubrir un periodo de tenencia de cuatro años en que la propiedad está dentro de la FIBRA. Cuando debutaron las FIBRAs, los portafolios iniciales normalmente eran los más grandes. Ahora en muchos casos han rebasado los cuatro años de tenencia, por lo que pudieran ser vendidos en partes, libres de impuestos, que de otro modo, les hubiera costado impositivamente”, expone Saldaña.
Además, dado que las FIBRAs tienen que repartir todo su flujo, para crecer tienen que acudir a los mercados de capitales -deuda o acciones-, así como a la venta de activos -vía el reciclaje de propiedades que normalmente se ha utilizado para pagar deuda-. Cuando se compra un portafolio difícilmente todos los inmuebles son de la misma calidad y categoría y “ahora estamos en una etapa en que los portafolios iniciales de la mayoría de las FIBRAs -que cubrimos- ya podrían vender algunos activos y quedarse con los que les hacen más sentido operativamente”. Opina que hay un mayor potencial en el desarrollo de propiedades  los portafolios grandes y visibles ya fueron adquiridos. Al haber muy pocos portafolios grandes y atractivos en el mercado, las tasas de capitalización para adquirirlos se podrían comprimir y encarecerlos.
Por Catalina Martínez Quintero
También lee 
blank

FIBRAs en México tienen un valor de capitalización de 248 mil 549.6 mdp


blank

Un instrumento de inversión para cada tipo de riesgo

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

Publicado

el

blank

Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

blank

La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

Sigue leyendo
Publicidad
blankblankblankblank
Publicidad
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank

Lo más leído