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Fibras industriales: los mejores en el mercado bursátil

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De acuerdo con José Carlos Alemán, CEO de SiiLA México y moderador del panel, en la actualidad existen 15 Fibras listadas en el país, que representan alrededor de 240 mil millones de pesos y cuentan con cerca de mil 700 propiedades en total. Estos fideicomisos han sido testigos, a causa de la pandemia por Covid-19, de un incremento en la demanda de espacios industriales, por lo que las que tienen presencia en ese ramo se encuentran ante la imperativa de adaptar los inmuebles a los nuevos
requerimientos.

Rodolfo Balmaceda, Presidente de Fibra Upsite, destacó que las Fibras industriales se han visto menos afectadas debido al crecimiento de la actividad industrial, que tan solo en julio de este año aumentó 7%. En este sentido, durante el 3T20, muchas han optado por ampliar su superficie bruta arrendable, mientras que el valor neto del activo por certificado también se ha incrementado en la mayoría de ellas, agregó.

En el primer semestre tuvimos una absorción de más de 1.2 millones de metros cuadrados a nivel nacional, en el tercer trimestre esto se mantuvo; los niveles de desocupación se ubican en 5.5% y es un mercado que en inventario está creciendo a ritmos de 7 % anual, consistentemente”, manifestó Javier Llaca, Co-fundador y Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey.

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Otro factor que ha propiciado la resiliencia es la firma del T-MEC, así como la guerra comercial entre Estados Unidos y China, que abre un área de oportunidad, principalmente en los mercados industriales del noroeste del país, donde ya se puede observar mayor demanda de empresas asiáticas por expansiones o nuevos arrendamientos, indicó.

En cuanto a los retos, Rodolfo Balmaceda consideró que el principal es la transformación tecnológica, tomando en cuenta los cambios que implica la aceleración del e-commerce a las cadenas de distribución, y por tanto, al uso de los inmuebles. Por ello, aplicar tecnología en el diseño de los edificios es fundamental para cumplir con las necesidades de los clientes. De igual forma, destacó que, si bien la última milla (last mile) y el reverse logistics son fuertes tendencias, deben considerarse puntos importantes alrededor de estas, como la ubicación, transporte, conectividad y la gestión de los mismos; aspectos para los que la industria ProTech puede ser de gran ayuda.

Por otro lado, uno de los temas esenciales para el sector inmobiliario durante la pandemia ha sido la negociación en los contratos. Con relación a ello, Francisco Montalvo, Socio del Despacho Creel, García- Cuéllar, Alza y Enríquez S.C. expuso que se vive un escenario de incertidumbre, para el cual, no existe un instrumento o regulación legal. Por este motivo, lo que ha ocurrido en los casos necesarios, es una negociación entre ambas partes para llegar a acuerdos que perjudiquen los menos posible. En esa misma línea, evaluó que pese a que han surgido iniciativas de reformas legales diseñadas específicamente para los conflictos de la pandemia en entidades como Baja California, Chihuahua o Nuevo León, aún no se ha llegado a una solución clara o absoluta.

Finalmente, Javier Llaca subrayó la relevancia de implementar prácticas ESG que refieren a temas de sustentabilidad, responsabilidad social y gobierno corporativo, en los Fideicomisos de Bienes Raíces Industriales, pues pronto serán determinantes para la atracción de inversiones.

“Definitivamente es algo que llegó para quedarse y nosotros desde el punto de vista de inversionista institucional y de empresa pública no somos ajenos a eso, y estamos conscientes de que eventualmente no solo los inversionistas, sino los inquilinas van a dejar de rentar espacios si no cumplen con estas normas”. Adoptarlas contribuye a fortalecer las Fibras como vehículos resilientes que permiten la diversificación y el desarrollo de infraestructura en el país.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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