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Finanzas

FIBRAS: Instrumento sólido de inversión para la industria inmobiliaria

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Los Fideicomisos de Infraestructura y de Bienes Raíces (Fibra) son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles; tienen como finalidad el arrendamiento y adquisición de derecho al recibir los ingresos provenientes del alquiler de dichos bienes, según información de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Los FIBRAS en México fueron basados en las REIT´s de Estados Unidos, para ofrecer los beneficios de las propiedades que están en renta a un grupo más amplio de inversionistas, explica en entrevista exclusiva para inmobiliare, el Director de Administración y Finanzas, CFO de Fibra MTY, Jaime Martínez.

El primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces que se desarrolló en México fue FUNO en el año 2011. En un inicio tenía un portafolio inicial de 13 propiedades, hoy en día cuenta aproximadamente con 557 propiedades equivalentes a 8.4 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (GLA, por sus siglas en inglés). Este fideicomiso lleva a cabo su oferta pública inicial bajo un escenario económico global complejo, convirtiéndose en la primera empresa inmobiliaria en cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), según información del portal web.

Rodrigo Velasco, Director General adjunto de BIVA

Por su parte, en entrevista exclusiva para inmobiliare, el Director General adjunto de BIVA, Rodrigo Velasco, explica que “los FIBRAS nacen con la idea de que cualquier inversionista, sea persona física o institucional, pueda invertir en el mercado de bienes raíces. Comprando una fracción de los bienes que están dentro de un fibra, de esta manera una persona podría participar en una inversión de un edificio, centro comercial, fábrica o nave industrial, etc”.

Los inmuebles industriales, comerciales, hoteleros, y de educación, o cualquier otra propiedad que se tenga puede administrar un fibra, “en Estados Unidos hay un fibra de recursos forestales, ejemplo de ello son los árboles de navidad; además se puede [fibrar] una torres de transmisión (los cuales se usan para el celular), bodegas chicas para guardar cosas, de servicios médicos, hospitales, entre otros, cualquier otra cosa que se pueda rentar o bienes raíces que sirvan a la renta puede ser fibrado”, menciona Jaime Martínez.

¿Cuáles son los requisitos por los que se constituye un FIBRA?

De acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores, estos son los requisitos por los cuales un fideicomiso se constituye:

70% de sus activos son invertidos en bienes raíces.

Dedicarse a la adquisición o construcción de bienes inmuebles y que se destinen al arrendamiento.

– Distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.

– Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deben destinarse al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o adquisición.

– Contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.

Jaime Martínez, Director de Administración y Finanzas, CFO de Fibra MTY

Además de estos requerimientos, Jaime Martínez comenta que Fibra MTY siguió estos pasos adicionales:

1.- Estrategia de cómo y qué se quiere hacer con las propiedades.

2.- Grupo de propiedades para fibrar, y que son consistentes con la estrategia.

3.- Tener un grupo de inversionista del plan de negocio y de las propiedades para generar ‘dinero semilla’.

4.- Salir al mercado y buscar inversionistas adicionales.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo FIBRAS: INSTRUMENTO SÓLIDO DE INVERSIÓN PARA LA INDUSTRIA INMOBILIARIA de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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