FIBRAS se mantienen defensivas pese a coyuntura

De acuerdo con la institución bancaria Intercam, aunque todos los sectores de la economía se han visto afectados en mayor o menor medida por la pandemia, el de bienes raíces ha logrado mantenerse defensivo pese a la coyuntura. 

Particularmente, las Fibras más atractivas son aquellas que se han diversificado o que cuentan con mayor exposición al segmento industrial, el cual, ha conseguido mantener una ocupación estable y ser resiliente al entorno. 

Por otra parte, la institución estima sobre las Fibras comerciales que, si bien persistirán en  menor ocupación y altos niveles de endeudamiento, comenzará a ayudar la mayor movilidad de las personas y el menor nivel de reservas que tendrán que hacer para apoyar a sus inquilinos. No obstante, respecto a las de oficinas, el panorama se muestra menos positivo debido a que adicional a la pandemia se tiene una elevada oferta de inmuebles para este segmento, lo que mantiene presionadas las rentas. Del mismo modo, para las hoteleras se calcula una recuperación prolongada y baja ocupación.

Factor de ocupación

El factor de ocupación promedio de todas las Fibras para el 2T20 fue de 81.1%, 5.9% menor al 87% que registraron en el 1T20. El promedio más bajo (10.2%) lo obtuvieron las Fibras Hoteleras. La mayor ocupación la mantiene las propiedades educativas seguidas de las industriales. La única Fibra que mejoró su ocupación fue Fibra Storge, mientras que FIHO y FINN cayeron trimestralmente -46% y -28.8% respectivamente. 

Nivel de endeudamiento 

“El Nivel de Endeudamiento o LTV (Loan To Value), representa la deuda financiera entre los activos de la Fibra. La Comisión establece que este porcentaje debe de ser menor o igual al 50%. Dado que el promedio de las Fibras se encuentra en 28.1%, pensamos que se tiene un nivel todavía saludable”, subrayó el banco. 

Hasta ahora las Fibras siguen buscando mejorar su perfil de vencimiento tratando de refinanciar sus obligaciones de corto plazo, y extendiéndolas hacia el mediano y largo plazo. Lo anterior, junto con el freno en las adquisiciones, obedece a la necesidad de mantener recursos y liquidez.

Impacto y expectativas por segmentos

Aunque se espera que las afectaciones continúen durante los últimos trimestres del año, Intercam considera que el mayor impacto se reflejó en el 2T20 y que ahora seguirá una recuperación paulatina, por lo que es clave identificar la magnitud de la impresión en los diversos segmentos para tener una idea más clara de su trayectoria de mejoría. 

De manera general, durante el segundo trimestre resaltaron las medidas de seguridad y los programas de apoyo de las Fibras para sus inquilinos, ya fuera en descuentos, diferimientos, exenciones o de alguna otra manera, ayudándolos a retomar sus actividades. 

Las Fibras comerciales fueron las que más tuvieron que apoyar a sus arrendatarios; por ello, el caso de Fibras como Uno, Danhos y Fibra HD el efecto negativo se presentó en el Ingreso Neto Operativo (NOI),  registrando caídas anuales entre -13.4% y -37.4% debido al cierre de centros comerciales y las medidas de apoyo a inquilinos; sin embargo con la disminución gradual de las restricciones se espera que en los próximos trimestres las afectaciones en este segmento sean ligeramente menores. 

En contraste, las Fibras hoteleras, tardarán más tiempo en recuperar su NOI, factores de ocupación e índices de deuda. La reducción anual de dicho índice en el segundo trimestre respecto al mismo de 2019, fue de -128% para Fibra Inn y -161% para Fibra Hotel, señala el comunicado. Esto como consecuencia del golpe al turismo nacional e internacional debido a las medidas de mitigación contra el virus. Debido a la relación de este segmento con la dinámica del sector turismo se valora que continuará considerablemente afectado. 

En otro extremo se ubican las Fibras industriales que se han mostrado más resilientes a pesar de que la actividad industrial también fue afectada. En el último trimestre hubo un impulso adicional debido al tipo de cambio ya que la gran mayoría de los ingresos de este segmento están dolarizados, tal es el caso de Fobra Macquire, Prologis, Terrafina y Plus. Aunado a esto, varios subsectores industriales fueron reactivados rápidamente, dando como resultado que los ingresos operativos de estos fideicomisos crecieran entre 14% y 31.2% año contra año. Se calcula mejor desempeño en lo que resta del año y factores de ocupación estables. 

Las Fibras ponderantemente de oficinas, vieron menores ocupaciones y una caída en el rentas, en buena medida por la pandemia, pero también por ser un sector sumamente competido, destaca Intercam. A lo anterior se suma la reducción en la fuerza laboral de las empresas que origina mayores desocupaciones y menor demanda de nuevos espacios, motivo por el que se anticipa una baja en las ocupaciones y rentas.