Financiamiento de Centros Comerciales de Latinoamérica en la actualidad

La industria de centros comerciales en Latinoamérica ha pasado por diferentes etapas en lo que tiene que ver con el financiamiento de los proyectos. Los primeros centros comerciales de la región, desarrollados entre los años 60 y 80 del siglo pasado fueron financiados por grupos familiares independientes, algunos de los cuales venían de la banca o industria textil y cuyos recursos eran lo suficientemente grandes para destinar recursos a algunos proyectos de forma limitada.
Los primeros centros comerciales en nuestra región fueron “más regionales”, por lo que regularmente respondían a ubicaciones en puntos estratégicos de las ciudades. Por lo cual, muchas veces los dueños de esos terrenos se convirtieron en socios o dueños de los centros comerciales. Muchos de ellos estaban ubicados en polos de nuevo desarrollo como lo fue el caso de Satélite, Santa Fe y Perisur en la Ciudad de México.

En una segunda etapa – en los años 90-, fueron las cadenas departamentales y supermercados las que decidieron entrar al negocio de los centros comerciales, tomado en cuenta que ellos mismos eran las anclas de estos. En esta etapa, también llegaron algunas cadenas de supermercados europeas tales como Carrefour que comenzaron a desarrollar galerías comerciales. Los inversionistas de estos proyectos eran las mismas compañías dueñas de las tiendas. El crédito era aún muy caro.
Pero no fue sino hasta finales de la década de los años 90 e inicios del 200 que inversionistas institucionales comenzaron a involucrarse en la industria y a fondear algunos proyectos. Estos primeros inversionistas eran tanto compañías locales como algunos proveedores de deuda y capital extranjeros, tanto bancos europeos como fondos de pensión norteamericanos.
En la misma época, a mediados de la década del 2000 hubo flujo de REIT´s Estadounidenses y fondos de pensiones Canadienses a la región. En algún momento llegaron a coincidir en Brasil compañías como GGP, Cadillac, Fairview, DDR, Sonae Sierra, Ivanhoe Cambrodge, CBL, CPPIBy Brookfield, entre otras, las cuáles se asociaron con desarrolladores locales y formaron compañías que después se volvieron públicas. Así mismo, inversionistas de riesgo como Equity International formaron sociedades en países como Argentina y Venezuela, otras como Kimco invirtieron en un plataforma regional Latinoamericana. en este momento -con pocas excepciones, prácticamente ninguna de estas compañías sigue presente en la región, por lo menos no en la forma en que lo estuvieron hace 10 o 15 años. En los últimos cinco años, Gazit Globe, inversionista proveniente de Israel ha tomado una posición relevante en la industria de centros comerciales en Brasil.

La forma en que los proyectos se han financiado en los diferentes países de la región varía. Por ejemplo Chile desde hace muchos años ha tenido un mercado local de equity y deuda institucional, las Administradoras de Fondos de Pensiones y las aseguradoras han invertido activamente en centros comerciales. En Perú, muchas de las compañías desarrolladoras de centros comerciales son parte de conglomerados que normalmente tiene como negocio principal bancos y aseguradoras, por lo tanto, cuentan con recursos de los mismos.
En Centroamérica, las compañías desarrolladoras también en muchos casos son parte de conglomerados con una diversidad de negocios tales como cervecerías, azúcar , café , embotelladoras, etcétera.
Colombia ha sido probablemente el país que más ha carecido de inversión internacional en centros comerciales -esto debido a que cuando la industria comenzó en el país- , Colombia no era un país donde inversionistas institucionales destinaran capital. Por lo que los locales de los primeros centros comerciales se vendieron para financiar los proyectos, creando un sistema que persiste hasta el momento en el cual aún 85% de los poco más de 200 centros comerciales en el país son condominios – propiedad horizontal– Por desgracia, esta situación ha impedido que fondos institucionales internacionales encuentren oportunidades en el país, tal vez solo con la única excepción de la sociedad que Blackstone formó con Ospinas.

México es por mucho el país que actualmente tiene un sistema de financiamiento de centros comerciales más sofísticado el cual se transformó totalmente con la aprobación de las FIBRA´s– REIT´s en 2010. Este acontecimiento marca un punto de inflexión desde que el mercado de capitales se convirtió en la principal fuente de recursos para el desarrollo de centros comerciales, mercado que ha crecido a más de 20 mil millones de dólares
Por  Jorge Lizan Managing Director de Lizan Retail Advisors (LRA)
Con la colaboración especial de Erez Cohen, Chief Investment Office  de Thor Urbana
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