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Finanzas

Financiamiento inmobiliario en México

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Considerado como un país con una economía emergente que ha sabido diversificarse, a inicios de julio la agencia Standard & Poor´s calificó de “estable” la perspectiva económica a futuro de México por considerar que el país ha sabido hacer frente a los retos macroeconómicos internacionales de 2017. La mejora en la calificación crediticia, que hasta hace apenas unos meses era “negativa”, viene luego de varios esfuerzos que se han realizado y obedece, en mucho, a las fortalezas que se han alcanzado en términos de recaudación fiscal y mercado interno.
Luego de un cierre de 2016 y comienzo de 2017 llenos de incertidumbres, la estabilidad de la moneda mexicana ha llegado al tiempo que nuevas inversiones extranjeras son anunciadas. La turbulencia apellidada “Trump” se dibujaba como una de las peores para la economía mexicana, pero comenzadas las primeras pláticas para renegociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del NorteTLCAN– el peso se ha fortalecido frente al dólar y todo indica que lo que parecía negro para México, podría cambiar de color pues, hasta el momento, el lado mexicano tiene más claro sus objetivos que su contraparte estadounidense.

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Fuente Lamudi


Representando 15% del PIB nacional, el sector inmobiliario se ha consolidado como uno de los sectores más fuertes y que más aportan a la economía de México: 15 millones de empleos, impacto en 48 ramas económicas, son algunos de los números de los bienes raíces mexicanos, que, caminando con el país, comenzó el año actuando con cautela, pero pisando fuerte.
Trascurrido el primer semestre del año los resultados reportados son positivos, aunque muestran una ligera desaceleración, producto de la mencionada incertidumbre y la juiciosa cautela que, tanto oferta como demanda han mostrado en su comportamiento.
Con prolongados ciclos de negocio, el financiamiento en el sector inmobiliario es una carrera de largo aliento que en nuestro país ha alcanzado niveles de sofisticación y diversidad que bien valen la pena explorar pues son parte fundamental de los atractivos que hoy ofrece el sector tanto para grandes inversionistas como para los mexicanos de a pie.
Financiamiento para inversionistas
Viviendo un período de crecimiento significativo, el nivel de inversión a gran escala de proyectos inmobiliarios ha alcanzado una estabilidad que genera confianza y un flujo creciente de recursos, no sólo eso, la Era Digital ha permitido el desarrollo de nuevos esquemas de financiamiento inmobiliario para los pequeños y medianos inversionistas.
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Fuente Lamudi


De esta manera, la disponibilidad de capital para adquirir tierra, construir y vender bienes inmuebles se logra gracias a mecanismos que van desde el uso de capital propio, generación de recursos, créditos, asociaciones, hasta la bursatilización con instrumentos como las FIBRA’s -Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces- y los CKD’s, Certificados
de Capital que, de acuerdo a la Bolsa Mexicana de Valores -BMV-, están viviendo un gran año gracias a lo atractivo y ágil que resulta su modelo para los inversionistas.
Para Lamudi, el desarrollo y financiamiento de la vivienda continuará durante las próximas décadas pues la demanda sigue rebasando a la oferta gracias a que, entre otros factores, la clase media experimenta un periodo de crecimiento crecimiento, existen planes de redensificación de las ciudades basados en la vivienda vertical, así como a la baja penetración de los créditos hipotecarios.
Coincidiendo con el análisis de este portal inmobiliario, la Sociedad Hipotecaria Federal afirma que se tiene contemplada una inversión de cinco mil 800 millones de pesos para el desarrollo de 14 mil 800 viviendas durante este año.
Así, la liquidez de capitales para grandes y medianos proyectos vive un buen momento y para muestra el dato de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público que reveló que tan sólo en 2016 se registraron 115 nuevos proyectos a nivel nacional, siendo los estados estrellas Ciudad de México, Jalisco y Estado de México.
La figura de los usos mixtos, combinaciones inmobiliarias de espacios corporativos con residenciales, comerciales, turísticos, de entretenimiento y médicos, ha venido a empujar aún más la inversión y financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Los proyectos que se construyen en el país abarcan todos los subsectores inmobiliarios, el financiamiento otorgado no se enfoca sólo al desarrollo de más vivienda, si bien es un importante y fundamental motor, el capital se está colocando lo mismo para financiar modernizaciones en parques industriales que requieren ser dotados de infraestructura logística y distributiva que en el subsector corporativo, turístico y comercial, incluso hospitalario.
Por Lamudi 
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CKD: capital para desarrollar proyectos a largo plazo


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FIBRAs en México tienen un valor de capitalización de 248 mil 549.6 mdp


 

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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