En una década, EXNI pasó de celebrar la llegada de nuevos vehículos de inversión a describir un mercado donde el crédito se libera sólo cuando el proyecto demuestra flujo, garantía y una salida plausible. Las tasas bajaron desde su máximo reciente, pero el dinero dejó de ser suficiente por sí solo.
En 2015, cuando EXNI abrió su primera conversación sobre instrumentos financieros para desarrollos inmobiliarios, el debate tenía un tono de descubrimiento. FIBRAs, CKDs, Fibra E, deuda privada, banca y crowdfunding aparecían como piezas de un menú que todavía debía ganar escala. El sector buscaba ampliar el número de inversionistas y dar profundidad a proyectos que no podían depender únicamente del balance de su desarrollador.
Once años después, la pregunta es otra: ¿qué tan demostrable es el flujo que pagará la deuda? El capital no desapareció, pero se volvió más caro de justificar. La trayectoria de EXNI permite seguir ese cambio: primero se discutió la creación de vehículos; después, su regulación y liquidez; más tarde, la salida de los fondos; hoy, la calidad del activo, el colateral, el refinanciamiento y la resiliencia del ingreso.
2015-2017: el momento de ampliar el menú financiero
El archivo de EXNI 2015 registró una tesis que parecía sencilla: había proyectos, pero faltaban estructuras capaces de conectar capital y desarrollo. El panel de financiamiento hablaba de vehículos privados, de capital y de deuda, además del potencial del crowdfunding para abrir oportunidades a desarrolladores pequeños y medianos. También advertía que las FIBRAs tendrían que diversificar portafolios y profesionalizar la administración de activos.
En 2016 la conversación se desplazó al capital privado. La apertura de flujos internacionales prometía liquidez para hoteles, oficinas, centros comerciales y proyectos de usos mixtos, aunque los paneles ya pedían cautela y selección. En 2017, la discusión se hizo más técnica: la CNBV reportó en el programa de EXNI que las FIBRAs habían levantado más de 178 mil millones de pesos, que se habían realizado más de 18 emisiones de deuda por más de 42 mil millones y que los CKDs inmobiliarios habían canalizado más de 37 mil millones. Eran cifras de expansión, pero también el inicio de una exigencia: cada vehículo tendría que explicar su estructura, su gobierno y su capacidad de salida.
El entorno de tasas ayuda a entender el entusiasmo. La tasa objetivo de Banco de México se mantuvo en 3.00% durante buena parte de 2015 y llegó a 7.00% en 2017. No es la tasa de un crédito puente ni el costo total de un proyecto, pero sí una referencia del precio del dinero. En ese periodo, la tesis era que la institucionalización permitiría crecer incluso cuando el ciclo cambiara.
2023: el mercado empezó a pensar en la salida
La reseña de EXNI 2023 muestra un mercado distinto. El primer panel de capitales observó que la renta fija y los bonos concentraban la mayor parte del financiamiento del mercado de valores. También identificó dos movimientos: varios CKDs se acercaban al final de su vida y las FIBRAs aparecían como compradores naturales de activos estabilizados. En paralelo, los activos industriales ganaban protagonismo por el nearshoring.
El cambio es importante. En 2015 la discusión era cómo conseguir capital para construir. En 2023 la pregunta era cómo convertir una inversión madura en liquidez y quién podía comprarla. El capital privado dejó de ser únicamente una fuente de arranque; se convirtió en una estructura con plazos, retornos, covenants y una salida que debía diseñarse desde el principio.
El costo de capital también cambió. En 2023 la tasa objetivo llegó a 11.25%, frente a 7.00% en 2017. Por eso, el uso de deuda dejó de justificarse sólo por la posibilidad de elevar la TIR del accionista. El apalancamiento tenía que resistir un periodo más largo de tasas altas, menor velocidad de ventas y valuaciones menos complacientes.
2026: menos dinero automático, más prueba de flujo
En agosto de 2026, Banco de México mantiene la tasa objetivo en 6.50%, después de varios recortes desde 2025. La baja frente al máximo de 11.25% no significa que el crédito haya regresado a la lógica de 2015. La Encuesta Trimestral de Evaluación Coyuntural del Mercado Crediticio, levantada entre 653 empresas para el segundo trimestre de 2026, muestra una demanda prudente: 60.9% utilizó financiamiento de proveedores, 24.5% crédito de la banca comercial y apenas 0.2% reportó emisión de deuda.
El dato más revelador está en la solicitud. Sólo 11.2% de las empresas utilizó nuevos créditos bancarios; 82.1% no los solicitó y 3.6% pidió crédito, pero no fue autorizado. Entre las limitantes principales aparecieron las tasas de interés, con 55.6% de las respuestas, los montos exigidos como colateral, con 53.6%, y las condiciones de acceso, con 52.8%. La encuesta no es exclusiva del sector inmobiliario, pero funciona como termómetro del entorno en el que los desarrolladores deben competir por recursos.
La señal no es de cierre total. El reporte de estabilidad financiera de junio de 2026 señala que el riesgo de crédito disminuyó ligeramente y que el sistema mantiene resiliencia. Al mismo tiempo, advierte que el crédito empresarial de entidades no reguladas permanece en niveles históricamente altos. Para un proyecto inmobiliario, eso se traduce en una evaluación más fina: quién presta, con qué garantías, a qué plazo y con qué capacidad de refinanciamiento.
FIBRAs: escala, liquidez y disciplina
Las FIBRAs siguen siendo una salida relevante, pero ya no son una respuesta automática para cualquier activo. En su reporte del segundo trimestre de 2026, FIBRA Prologis informó un apalancamiento de 24.7%, liquidez aproximada de mil 100 millones de dólares y ocupación promedio de 96.1%. El mismo reporte registró un incremento de 40.8% en rentas efectivas de contratos renovados. Es la lógica de un activo estabilizado: flujo visible, escala y capacidad de absorber deuda.
Fibra Uno, en sus estados financieros del primer trimestre de 2026, mantiene como condición financiera un índice de cobertura de servicio de deuda, es decir, ingreso disponible para servicio entre servicio de deuda, no menor a 1.5 veces. El indicador muestra la diferencia entre tener acceso al mercado y conservarlo: el activo debe producir suficiente ingreso para pagar intereses y principal aun bajo presión.
Voces del panel: de la estructura a la ejecución
El cruce editorial conserva el cargo y la empresa que cada participante tenía durante el panel, y separa esa referencia histórica de su ficha vigente. La selección incluye a José-Oriol Bosch Par, Víctor Manuel Requejo, Lyman Daniels, Federico Garza Santos, Jorge Girault y Héctor Klerian.
José-Oriol Bosch Par
Grupo Bolsa Mexicana de Valores (BMV)
2 ediciones
Víctor Manuel Requejo Hernández
Presidente del Consejo de Administración · Banco Inmobiliario Mexicano
4 ediciones
Lyman Daniels
Presidente · CBRE MÉXICO
Federico Garza Santos
Fibra Monterrey & Desarrollos Delta
Jorge Girault
Fibra Prologis
4 ediciones
Héctor Klerian
Director Ejecutivo – Capital Markets Mexico · JLL
La nueva regla: financiar el proyecto que puede demostrar su siguiente etapa
La lección de la década no es que el capital privado haya sido sustituido por el crédito bancario. Es que ambos se volvieron más selectivos y complementarios. El desarrollador que busque recursos en 2026 debe presentar cinco respuestas: cuánto capital propio aporta; qué parte del proyecto tiene preventas o contratos; qué garantía respalda el crédito; cómo se protege ante tasas y tipo de cambio; y cuál es la salida del inversionista.
EXNI comenzó preguntando qué nuevos vehículos podían financiar al sector inmobiliario mexicano. Hoy la pregunta más útil es cuál de esos vehículos puede sobrevivir al escenario menos favorable. La ventaja ya no está en conseguir dinero una vez, sino en construir un activo cuyo flujo, gobierno y evidencia permitan volver a conseguirlo.
Fuentes
- Hub EXNI y archivo histórico de las ediciones de 2015 a 2025.
- Ficha EXNI 2015, ficha EXNI 2016, ficha EXNI 2017, ficha EXNI 2023 y ficha EXNI 2025.
- Banco de México: anuncios de política monetaria, consultado el 24 de agosto de 2026.
- Banco de México: financiamiento a empresas, abril-junio de 2026, publicado el 20 de agosto de 2026.
- Banco de México: Reporte de estabilidad financiera, junio de 2026.
- FIBRA Prologis: resultados del segundo trimestre de 2026, 23 de julio de 2026.
- Fibra Uno: estados financieros del primer trimestre de 2026.
