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Finanzas

Fondo binacional hotelero: nuevos modelos y auge de la inversión inmobiliaria turística en México

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En los últimos años, el mercado de hospedaje en México ha ido creciendo y generando ingresos continuos con excelentes retornos de capital, siendo cada vez más atractivo para los inversionistas tanto nacionales como extranjeros. Hoy, el turismo es uno de los productores de riqueza más importantes para el país y, a reserva del cambio de estrategia en la promoción del destino a nivel internacional, queda de manifiesto el interés del actual gobierno por seguir dinamizando al sector con la “Estrategia Nacional de Turismo 2019-2024”, que pretende seguir fortaleciendo la posición de México como potencia turística competitiva y de vanguardia, sobre todo en países que pueden emitir viajeros de negocios y placer con un mayor poder adquisitivo que incrementen la derrama sobre el volumen de personas.

De acuerdo con el Informe de Avances y Resultados 2018 de la Secretaría de Turismo (SECTUR), los ajustes económicos que el país ha experimentado en años recientes se han reflejado en el buen posicionamiento del turismo a nivel internacional con altas divisas, al grado que en 2016 se superaron las ganancias correspondientes a la exportación de petróleo. Mientras que en el 2017 el Producto Interno Bruto Turístico (PIBT) ascendió a 1,797,374 millones de pesos con una participación estimada de 8.7% en la economía nacional. A enero 2019 el ingreso de divisas por concepto de viajeros internacionales ascendió a 2 mil 289 millones de dólares, lo que representa un incremento de 17.7% con respecto a enero de 2018.

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Los datos preliminares del PIBT del segundo trimestre del 2018 mostraron un crecimiento del 2.2% con respecto al mismo periodo en 2017, arrojando una tasa de incremento nacional superior al 0.6%, mostrando además un marcado en desarrollos en los últimos 12 trimestres. Con base en los Indicadores trimestrales de la actividad turística, el PIB turístico registró un alza de 3.3% en el tercer trimestre de 2018 respecto al mismo periodo de 2017, según cifras desestacionalizadas. Por componentes, los servicios aumentaron 3.3% en términos anuales y los bienes crecieron 3.1% en el mismo periodo.

SECTUR ha señalado que tan sólo en el 2018 se contabilizaron 41.4 millones de viajeros, quienes contribuyeron a generar una derrama económica de 22.5 mil millones de dólares, 5.1% más que lo contabilizado en el 2017 y 77.3% mayor que en el año 2012. Siendo Estados Unidos y Canadá, los emisores más importantes, representando al 70% de los visitantes a México.

De acuerdo con el Estudio Estratégico de Mercado realizado por la consultoría HVS Global Hospitality Services, “el panorama económico de México se considera fundamentalmente sólido en lo que respecta a los problemas que podrían afectar los viajes de negocios y la demanda de alojamiento en hoteles“. En ciudades cuya base económica se centra en el sector industrial, y en corredores industriales que forman parte de la Ciudad de México, los hoteles de marca han aumentado en número, pero el porcentaje de este inventario sigue siendo bajo en términos relativos.

En estos segmentos, hay una tendencia hacia una migración gradual a hoteles de marca, que ofrecen soluciones de alojamiento que los viajeros de negocios requieren en los diferentes lugares que visitan, y que permiten la negociación de acuerdos corporativos. El crecimiento del inventario se centra en gran medida en los tipos de productos de servicio selecto y servicio limitado.

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Muchas áreas urbanas e industriales se caracterizan por una actividad económica robusta, basada en la presencia de importantes generadores de demanda. Los mercados que exhiben estas características tienden a propiciar un requerimiento de alojamiento relativamente profundo. Los sitios turísticos del estudio atraen a los viajeros de negocios entre semana, y también ofrecen atracciones para los que vacacionan los fines de semana y durante los períodos de asueto.

Según informa el Consejo Nacional de Turismo (CNT), México es el país con mayor número de infraestructura hotelera en Latinoamérica, cuenta con 583,731 cuartos en 14,963 establecimientos de hospedaje. Sin embargo, aún se necesita de una amplia infraestructura de marca estandarizada, para atender la demanda del turismo doméstico.

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Las expectativas sobre el sector son positivas y se espera continúe el dinamismo durante todo el 2019, en particular con los grupos nacionales, como los fondos y los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (FIBRAS), que son cada vez más atractivos. Con este crecimiento y resultados de desarrollo del sector en el país, las oportunidades en esta industria se abren tanto para inversionistas mexicanos como internacionales.

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo FONDO BINACIONAL HOTELERO: NUEVOS MODELOS Y AUGE DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA TURÍSTICA EN MÉXICO de la edición 114
http://inmobiliare.com/inmobiliare-114/

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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