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Industria

Fondos de inversión inmobiliaria en Perú

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POR RICHARD PERALES
Artículo cortesía de Anuario Inmobiliario Latinoamérica
En los últimos años, el mercado inmobiliario de Perú ha avanzado hacia su consolidación y especialización, con el incremento sostenido de la cantidad de fondos de inversión inmobiliaria locales que participan activamente en la industria. Actualmente, el Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión). Sólo uno de ellos es un fondo de inversión orientado a personas naturales.
La vocación de los fondos de inversión está en la compra y en el desarrollo de proyectos que generen retornos financieros mediante la venta o el alquiler de unidades inmobiliarias. Una parte importante de las inversiones vigentes está concentrada en proyectos de desarrollo inmobiliario residencial, con miras a satisfacer la demanda existente: 435 mil unidades sólo en la ciudad de Lima. Con el mismo dinamismo, las inversiones en activos comerciales (edificios de oficinas para alquiler, strip centers y centros comerciales) han tomado protagonismo en los últimos años acompañando el crecimiento económico.
La coyuntura actual
Desde fines de 2013, ambos mercados -el residencial y el de oficinas- enfrentan retos. De un lado, las ventas de los proyectos de vivienda han disminuido producto del endurecimiento de las políticas de evaluación crediticia de la banca. Las expectativas de recuperación están puestas en la implementación de mejores políticas de subsidios e incentivos y en la mejora del acceso al crédito, mediante la flexibilización de las políticas de la banca y presencia de nuevos jugadores en el mercado de créditos hipotecarios. En tanto, el mercado de oficinas –que cuenta con un inventario de 845,000 m2 repartidos en 66 edificios- ha mostrado una disminución en la colocación de m2 en proyectos destinados a la venta de unidades inmobiliarias. No obstante, los edificios categoría premium que se ofertan para alquiler, han mantenido su demanda corporativa especialmente en zonas estratégicas de la ciudad (Sanhattan y San Isidro Golf, en San Isidro).
En este contexto, la capacidad para identificar las mejores oportunidades de inversión, el acceso a información de mercado, la capacidad para desarrollar proyectos de manera integral e inclusive innovar en el diseño de nuevos negocios ( build to suit, sale and leaseback u otros) constituyen el principal valor que puede tener el equipo de gestores de un fondo.

Caso de éxito
En el primer trimestre de 2016, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Larraín Vial–Colliers (FIBRA LVC I) -estructura que está bajo la administración de LarrainVial SAFI y gestionado por Fibra Activos Inmobiliarios (FAI)- vendió por 35 millones de dólares uno de sus principales activos, el edificio de oficinas Fibra w/b, a un fondo de inversión europeo que mantiene presencia activa en Latinoamérica desde hace algunos años.
Esta operación es la primera que registra la participación de un comprador con estándares internacionales -un fondo de inversión alemán- en el mercado inmobiliario peruano y valida nuestra tesis de inversión en activos comerciales prime, con excelente ubicación, arrendados a clientes AAA y que generan flujos sólidos a largo plazo.
La gran apuesta
Durante 2015, y con el objetivo de potenciar la industria inmobiliaria, el Estado promovió leyes que facilitan la adquisición de viviendas, mediante esquemas de “alquiler-venta” y “ leasing residencial”. Es importante mencionar que estas leyes mejoraron la estabilidad jurídica del alquiler de viviendas, lo cual podría potenciar el negocio de proyectos multifamiliares en alquiler, que en otros mercados de la región está más desarrollado.
Adicionalmente, el Ministerio de Economía y Finanzas y la Bolsa de Valores de Lima lograron la promulgación de una ley que otorga incentivos tributarios para promover las inversiones a través de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI), equivalente a los FIBRA mexicanos o los REIT en Estados Unidos. Concretamente, lo que permite esta ley es diferir el pago del impuesto a la renta producto de la ganancia de capital correspondiente hasta la liquidación y/o salida del activo del FIRBI. Sin embargo, la norma necesita ser revisada de manera más profunda, dado que hoy establece que las personas naturales que participen de esos vehículos de inversión se verían afectas al pago de impuesto a la renta del 30%, en lugar del 5% que pagan hoy por el arrendamiento de sus inmuebles. A la fecha, ambas iniciativas no han obtenido el impacto esperado por el gobierno y requieren mejoras para lograr el resultado previsto.
El mercado inmobiliario peruano tiene oportunidades claras y retos específicos. La producción anual de viviendas es aún muy modesta, a un ritmo de 24 mil unidades por año, y se necesitarían 19 años para cubrir la demanda insatisfecha. En los proyectos de retail, destaca el reducido grado de penetración (m2 per cápita) de tiendas por departamento, mejoramiento del hogar y supermercados ( Equilibrium, Análisis del sector retail 2015). Finalmente, en cuanto al tamaño del mercado de fondos de inversión, el Perú tiene un potencial importante. Su par colombiano tiene 55 fondos de inversión inmobiliarios activos, administrados por 43 firmas gestoras. En términos políticos, se espera que la tarea de estabilizar la económica y mejorar su crecimiento, devuelva la confianza en el consumidor y el dinamismo al sector inmobiliario.
Actualmente, Perú cuenta con siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados orientados a inversionistas institucionales, administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión).

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Desarrollos que solicitan un financiamiento

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En el crowdfunding también se acercan los desarrolladores, pero ellos para poder construir o continuar con un proyecto; así como en el inversionista se realiza una investigación; por ejemplo en Expansive se analiza:

•¿Quién es el desarrollador inmobiliario y cuál es su trayectoria?
• ¿Qué tipo de proyecto es?, “vemos con mejores focos si es un desarrollo vertical”.
• El mercado, “si está en una zona de crecimiento, además pedimos un estudio de mercado para saber cuál es la causa de la asociación que tiene, así como para conocer cuál es la competencia comparable que se está edificando”.
• La forma financiera.
• La garantía, que es la que está dispuesto a ofrecer.

Una vez que decidimos si ese proyecto es viable, un comité técnico de valuación también lo analiza, el cual nos aconseja si se aprueba su garantía o si es necesario solicitarle algo más, lo cual nos da certidumbre de que tiene forma, que se va a ejecutar y que se va a pagar”, comentó Adolfo Zavala, Director general de Expansive.

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En Expansive la garantía hipotecaria debe cubrir dos veces el monto del crédito solicitado y es la que se grava a favor de la plataforma en representación de todos los socios.

Adicionalmente, en el caso de que el proyecto a fondear sea a principio de obra, Expansive solicita que el terreno en donde se va a edificar esté comprado o acordado y cuente con permisos de construcción para poder iniciar.

Apetito de los inversionistas en 2020

Como es bien sabido el 2020 fue un año de mucha incertidumbre, esto en mayor parte por la pandemia del Covid-19, la cual sigue presente; durante el primer trimestre del año estuvo decaído, pero según Adolfo Zavala a partir de abril, las personas empezaron a investigar más sobre las plataformas de
crowdfunding.

“Hubo bastante apetito de inversionistas por colocar su dinero, pero el hecho de que la pandemia frenará las obras detuvo a los desarrolladores. En cuanto a Expansive hubo un récord en el levantamiento de capital contra la expectativa que habíamos tenido al principio de que pudiera haber sido un año más desacelerado”.

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Simón Dalgleish, Director general M2Crowd, observó a principios del 2020 que mucha gente contemplaba cómo se desarrollaba el mercado; pero con la llegada de la pandemia, marzo y abril fueron “pésimos meses, si llegó algo de inversión, pero era menor a lo que estábamos acostumbrados y nos preocupó mucho”. Para los siguientes meses volvió a reactivarse, “en agosto tuvimos un mes récord de inversiones, y en septiembre-octubre regresó a la normalidad”.

En cuanto a las solicitudes de los desarrollos por un crédito, Simón Dalgleish mencionó que muchos decidieron esperar por la situación de la pandemia del Covid-19, “fue más lento de lo que yo hubiera querido y de lo que se pensó a inicios de año, pero es un tema normal de tiempos de crisis e incertidumbre, es natural que la gente tenga un proyecto y diga mejor no voy a construir porque es mucho riesgo; pero si se ha mantenido y hemos tenido una buena demanda por parte de los desarrolladores”.

La gran ventaja del crowdfunding es que sus plataformas son 100% en línea, por lo que, para Simón Dalgleish ha sido resiliente en el tema de la pandemia “realmente todo es en línea, el proceso de validación, de firmar un contrato, o los depósitos, entonces en ese sentido estamos con cierta ventaja de que el modelo de negocio coincidiera bastante bien con las exigencias de una pandemia. No quiero dar a la idea de que no nos afectó, el 2020 hubiese sido un gran año si no hubiera pandemia”.

Perspectiva para el nuevo año

Para Adolfo Zavala el crowdfunding es un modelo de negocio que llegó para quedarse, “la gente se dio cuenta de que el tener el dinero en el banco no les va a dar casi nada y están buscando formas de optimizar su dinero; y el fondeo colectivo permite tener un monto importante de tu ahorro, por lo que creo que esta tendencia cada vez será más grande”.

Por su parte Simón Dalgleish pronosticó que el 1T2021 será un poco lento. Dependiendo del éxito de los programas de vacunación contra el Covid-19 y la disminución de casos se empezará a observar una mejora en la situación, tanto para el país como para el fondeo colectivo.

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Además, el directivo hizo un llamado a los inversionistas para que volten a ver otros esquemas de inversión como el crowdfunding, en donde pueden idealmente, establecer con respecto a qué opciones el crowdfunding presenta menor riesgo; y en cuanto a los desarrolladores comentó que hay trabajo por hacer para adoptar otros esquemas de crédito como el fondeo colectivo.

Expansive: Actualmente Expansive está esperando la certificación por parte de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, para seguir operando; hasta el momento esta plataforma ha fondeado más de 69 proyectos de forma exitosa, “hemos podido colocar más de 103 millones de pesos en proyectos y contamos con más de 4 mil 900 inversionistas”, destacó Adolfo Zavala.

M2CROWD: Esta empresa de fondeo colectivo presentó su solicitud ante la Comisión Nacional Bancaria de Valores para seguir operando. Desde su fundación ha recaudado más de 200 millones de pesos y ha fondeado más de 38 proyectos.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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