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Negocios

FUNO adquiere propiedades de Gayosso

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El primer Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces (Fibra) Uno, FUNO, informó que llevó a cabo la adquisición de 18 propiedades de Grupo Gayosso por un total de 2,192.0 millones pesos bajo una estructura sale and lease back. 

Es “un portafolio que incluye ubicaciones premium principalmente en la Ciudad de México y que, debido a la naturaleza del negocio de nuestro inquilino, significa un flujo de caja constante y creciente; además de un rendimiento bruto muy atractivo del 14% y rendimiento neto del 12.3%. Consideramos esta adquisición como una jugada inmobiliaria sumamente positiva”, comentó André El-Mann, CEO de FUNO. 

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Imagen de Gayosso

Por su parte, y en conferencia de prensa, Gonzalo Robina, Director General Adjunto, expresó que la empresa está tomando las mejores oportunidades de compra que se les han presentado en el mercado como fue la operación del portafolio Memorial (Grupo Gayosso). 

“Hace un par de meses no teníamos en la mira el portafolio Memorial, pero se presentó la oportunidad con un buen retorno y al final de cuentas lo cerramos en muy corto plazo, se finalizó el cierre a finales del mes de enero”.

Con respecto a las futuras inversiones, indicó que en este momento no tienen nada en concreto de adquisiciones, aun cuando están evaluando muchas. “Estamos siempre en alerta para tomar las oportunidades que se nos presenten, estamos observando cada una de ellas, tomaremos la mejor decisión en beneficio de nuestros inversionistas que se presenten en este año”. 

Oficinas y centros comerciales 

Es una realidad que el sector comercial y el de oficinas ha sido el más afectado durante la pandemia por el Covid-19, en este último FUNO, en su reporte del 4T2020, reportó un incrementó del Área Bruta Rentable (GLA) de 2.9%, el cual se debió en gran parte a la zona geográfica de los desarrollos y al costo de ellos, según el director. 

“Tenemos las mejores ubicaciones que pueden existir en el mercado; nuestra política de mantener los precios un poco por debajo del mercado nos va a permitir que sean las primeras en ocuparse, tenemos la capacidad financiera y la de rentar por abajo del mercado”.

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Imagen de Funo

En cuanto al comercial, destacó que fue el primero en afectarse con el cierre de actividades, pero de acuerdo con el reporte incremento su GLA 3.7%, y recalcó que más del 90% de sus centros comerciales están anclados por tiendas de autoservicio, por lo que nunca cerraron, ya que algunos comercios pudieron abrir por ser esenciales como bancos, farmacias, entre otros. 

“Nunca estuvieron parados nuestros centros comerciales, el tráfico se redujo en algunos casos hasta el 50%, pero hoy puedo decir que hay plaza que aun, y cuando apenas estamos en semáforo naranja, la asistencia que estamos teniendo es por arriba del promedio del que se tenía en 2019, y esto se da particularmente en las zonas populares”. 

Asimismo, enfatizó que FUNO se encuentra trabajando en transformar sus centros comerciales, “hay que actualizarnos o nos morimos, estamos renovando con mayores zonas de entretenimiento, comida, etc”. 

Con el tema de su nuevo inquilino, Amazon, Gonzalo comentó que tienen un convenio de confidencialidad, “lo único que puedo decir es que ya se les entregó procesión temporal para que vayan haciendo sus mejoras a la nave y estamos listos para que se inaugure y se ponga a funcionar, nos va a empezar a pagar rentas a partir del mes de abril”. 

Negocios

Un vistazo a la economía estadounidense para inversores astutos… y en busca de oportunidades comerciales

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¿Cómo van los préstamos comerciales y residenciales durante la pandemia?

Residencial

El nuevo año comienza con muy pocos cambios en la tasa de incumplimiento residencial, debido a la oratoria en ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales que fue extendida por Fannie Mae hasta el 31 de marzo de este año. Una vez que este período de prórroga concluya, se espera una avalancha de ejecuciones y desalojos.

Los préstamos de viviendas uni-familiares observan una mora del 7.65%, incluyendo préstamos aplazados, la más reciente actualización de esta cifra es a noviembre de 2020. La tasa actual de préstamos en prórroga es de 5.53 por ciento, cabe señalar que la información de préstamos en mora no estaba disponible al momento de esta publicación.

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Comercial

La probabilidad de incumplimiento comercial para todos los bancos de esta rama es del 5.4 por ciento. Un dato importante es que el 3.4% de estos préstamos en retraso ya pasan los noventa días y es esta cartera de préstamos hipotecarios la que usualmente termina en ejecuciones.

Las propiedades hoteleras continúan en el ojo del huracán. Representan el mayor número de préstamos en atraso, 24% de estos préstamos comerciales han sido dirigidos al servicio de administradores especiales (special servicing). Entidades prestatarias están ofreciendo acuerdos de indulgencia a sus dueños, pero no hay datos confiables sobre la cifra total. La predicción sobre la tasa de incumplimiento se mantendrá elevada por los próximos meses. Se estima que un importante número de hoteles han sido vendidos por una fracción de su deuda.

Préstamos minoristas registran una tasa de incumplimiento del 17.20% durante el mes de diciembre. Nuevamente los acuerdos de alivio pueden estar escondiendo los indicios de peligro en la economía real a corto plazo. Este alto porcentaje se mantendrá elevado a mediano plazo.

Préstamos de propiedades de oficinas comerciales observan una tasa de mora del 2.71% para diciembre. Por ahora esta tasa es baja, aunque asumimos que aumentará una vez caduquen los incentivos ofrecidos por dueños de estas propiedades y/o los inquilinos decidan abandonar los espacios rentados.

Viviendas multifamiliares observan un tasa de special servicing de 2.9% para diciembre, una reducción importante en comparación con las últimas cifras publicadas. Este es otro indicador que esperamos cambie abruptamente una vez terminen las ayudas gubernamentales y cesen las moratorias. Sin embargo, las ventas de viviendas multifamiliares han marcado una nueva pauta en el mercado inmobiliario. Pareciera que los fondos institucionales están siendo dirigidos al sector industrial y multifamiliar, ya que estos se muestran inmunes a los males que aquejan al sector comercial inmobiliario.

El sector industrial muestra ser el más resiliente, con una tasa de special servicing del 1.22%, un ligero aumento comparado con el mes de noviembre. Este sector muestra mejoras y supera el desempeño de otros bienes.

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Fuente: Trepp ‘s January 2021 historical Commercial Mortgage Back Securities (CMBS) Report

El mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) aún navega en aguas turbulentas. Los activos minoristas y hoteleros continúan moviéndose al servicio de administradores especiales (special servicing), quienes lidian con créditos morosos o vencidos.

Los fondos de inversión libre siguen deshaciéndose de sus activos CMBS, debido al colapso de hoteles, oficinas y centros comerciales ante una economía en contracción.

Un número de inmuebles hoteleros y de oficinas fueron subastados en los últimos meses. Esta tendencia aumentará.

Por: Element Fin Group

Este es un fragmento del artículo Un vistazo a la economía estadounidense para inversores astutos… y en busca de oportunidades comerciales de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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