Por Juan Huicochea Mason, CEO de MICMAC
En un esfuerzo por combatir el cambio climático, las Naciones Unidas establecieron objetivos claros en su agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, que incluyen la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero y la innovación verde en varios sectores, incluido el inmobiliario.
Greentech: la respuesta al peso climático del sector inmobiliario
Este sector es particularmente relevante para dichos objetivos, ya que es responsable de aproximadamente el 40% de las emisiones de gas de efecto invernadero (GHG, por sus siglas en inglés), debido a la construcción, operación y mantenimiento de edificios.
La construcción sostenible se presenta como una respuesta necesaria para enfrentar este desafío global, promoviendo el uso de materiales ecológicos, energías renovables y tecnologías innovadoras.
La sostenibilidad como ventaja, no como carga
Como escribí junto con el profesor de MIT Fabio Duarte en 2022 (ULI USA), el enfoque hacia la sustentabilidad no debería verse como un pesar sobre la industria, sino como un movimiento que beneficia en mejor posicionamiento comercial, acceso a capital más institucional y disminución de riesgos operativos.
Una estrategia de sostenibilidad en RE tiene un gran impacto en la calidad, la resiliencia e inclusive la operativa de los edificios: el foco está en disminuir las emisiones pero también en incrementar la eficiencia energética y operativa, mejorar la calidad del aire y optimizar el confort general.
Mauricio Weiss, socio cofundador EMEA de Zacua Ventures
Certificaciones verdes: el lenguaje común de la industria
Para evaluar y mejorar la sostenibilidad en el sector inmobiliario, se han desarrollado varios sistemas de medición y certificación. Recientemente han aparecido otras alternativas tales como el Wellness, que se centra en crear ambientes saludables y sostenibles para los ocupantes, abordando factores como la calidad del aire, el confort térmico y el bienestar general de los usuarios. Sistemas como estos permiten a los desarrolladores y propietarios de edificios medir y mejorar su desempeño ambiental, y se han convertido en certificados con reconocimiento profesional y valor comercial.
Los más reconocidos son LEED, BREEAM y EDGE a nivel operativo del inmueble, y GRESB en portafolios más bien corporativos.
Una metodología que vale un paréntesis importante es la Evaluación del Ciclo de Vida (LCA, por sus siglas en inglés), que mide el impacto ambiental de un edificio desde su construcción hasta su desecho. Este evalúa el impacto ambiental de un edificio durante todas sus etapas de existencia: desde la extracción de materias primas, la fase de construcción, la operación y mantenimiento, hasta el desecho o reciclaje al final de su vida útil. De hecho, cerca de una cuarta parte de las emisiones de edificios se originan en la construcción y el restante se deriva principalmente de la operación del edificio.
Construcción vs. operación: ¿dónde reducir emisiones primero?
Mucho se ha discutido acá sobre el enfoque que debe tomar la industria para hacer eficiente la transición hacia una construcción más verde, pero uno de los mayores consensos reside en que la operación energética es la que impactaría aún más al medio ambiente a corto plazo. Otro análisis interesante es que, a pesar de que la construcción impacta mucho menos el peso de las emisiones de gas invernadero en el ciclo de vida del edificio, son tantas las obras que se realizan en la actualidad que su impacto es más bien innegable en el corte de caja de cada año; prueba de esto es que el cemento es el segundo material más usado después del agua, y por ello la industria debe también enfocarse en lograr sistemas constructivos más amigables.
Por esta razón hay voces que invitan más bien a enfocarse en la construcción que en la operación; las opiniones son encontradas.
“Las etapas de construcción tienen un impacto ambiental importante debido a las propiedades de los materiales y sus debidas emisiones, pero las etapas de la operación contribuyen considerablemente a las mismas debido al consumo de energía y agua. Ambas deben priorizarse para reducir la huella de carbón”, opina Adam Malik, CEO de la consultora británica Bloxspring.
Cómo bajar el impacto ambiental en la operación de un edificio
La operación de un edificio representa una parte sustancial de su impacto ambiental a lo largo de su ciclo de vida; para reducirlo, es fundamental centrarse en varios aspectos clave. Primero, la eficiencia energética es crucial: el uso de sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) de alta eficiencia, junto con iluminación LED y la integración de fuentes de energía renovable, puede reducir significativamente el consumo energético.
El consumo de gas ha tenido también una atención especial por su intensidad de consumo energético y emisión de GHG, principalmente en países con climas extremos donde la medición de estos elementos está estandarizada y penalizada, como es el ejemplo del plan BERDO en Boston. Especial atención debe enfocarse al agua; la implementación de tecnologías de ahorro como la de los sistemas de recolección pluvial son esenciales para garantizar su consumo futuro. También es importante considerar la calidad del aire interior, que puede mejorarse mediante sistemas de ventilación adecuados y el uso de materiales de construcción que no liberen compuestos orgánicos volátiles.
Por la relevancia que han dado los objetivos globales a la disminución de gases sobre otros rubros, no es coincidencia que las certificaciones se centran mayormente en calificar la operación del edificio en su carácter de calidad de interior y consumo energético, pues estos son los dos criterios que afectan más el volumen de dichas emisiones. La competencia por ser el jugador más sustentable está claramente aventajada: Europa es actualmente el ecosistema más avanzado en certificación y ejercicio de políticas públicas sustentables, aunque también vemos casos crecientes en América, como la LL97 de Nueva York, que limita el consumo eléctrico y la emisión de gases de edificios comerciales de gran tamaño. De hecho, en la gran mayoría de estos estados, la aplicación de certificaciones sustentables se ha vuelto obligatoria.
