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Geointeligencia, auxiliar del sector inmobiliario en tiempos de crisis: Georesearch

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La pandemia por Covid-19 ha ocasionado afectaciones en diversos sectores, entre ellos el inmobiliario, y ha provocado un contexto de incertidumbre, para el cual, la geointeligencia se presenta como una herramienta útil, ya que se enfoca en la explotación y análisis avanzado de datos, obtenidos mediante sistemas de recolección de información geoespacial, que pueden brindar panoramas claros para tomar decisiones precisas.

Geointeligencia y Big Data

En palabras de Rodrigo Nazer, Vicepresidente de Ventas de Georesearch LATAM, la geointeligencia es una solución que permite diagnosticar y evaluar un potencial terreno, a través de un set de capas de información, que muestran las condiciones óptimas para desarrollar un modelo de negocios en una ubicación específica.

Para el sector del real estate, la geointeligencia facilita la creación de indicadores aplicables en escenarios reactivos, es decir, con localizaciones conocidas a evaluar; o en escenarios proactivos, en los que se evalúan áreas regionales; para a partir de ellos, originar modelos predictivos que posibiliten decisiones más minuciosas y de menor riesgo.

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Dicho instrumento sirve para saber, por ejemplo, cuáles son las características preferenciales que debe tener un inmueble para una locación particular, así como el  precio adecuado y cuál será su velocidad de venta, explicó Rodrigo Nazer en entrevista con Inmobiliare.

Rodrigo Nazer, Vicepresidente de Ventas Georesearch

“En el caso de México, contamos con una gran plataforma de datos demográficos, de uso de suelo, y movilidad, para que de esa manera, los desarrolladores inmobiliarios puedan evaluar cada uno los planes que están realizando”.

De acuerdo al vicepresidente de la empresa, los modelos predictores pueden tener una acertividad superior al 90% y un margen de error de entre 5 y 7 por ciento.

“Lo importante está en cómo se maneja la información, porque si tú utilizas datos incorrectos, el resultado va a ser negativo, sabemos que Georesearch trabaja con muy buena data porque tenemos un margen de error del 5%” señaló.

El uso de este tipo de  tecnologías en las industrias es cada vez más común, Nazar prevé un aumento en la demanda de soluciones de geoinformación ya que éstas  permiten disminuir el riesgo en la toma de decisiones, algo clave en situaciones de inestabilidad y coyuntura.

“Cuando hay crisis política, económica o social, la geointeligencia es indispensable porque ayuda a disminuir el riesgo en momentos en los que no se puede fallar. Nos ayuda a tener más herramientas para poder decir vamos con este proyecto” expresó.

Actualmente, la empresa tecnológica trabaja para clientes del sector inmobiliario y retail en Chile, México, Perú, Colombia, Panamá, Brasil, Argentina, Paraguay y Estados Unidos.

Análisis regionales, el caso de la Zona Metropolitana de Monterrey

Como parte de una evaluación de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM), Georesearch identificó que ésta, ha sido un punto de atracción para el sector empresarial, lo que ha resultado en un aumento de ingresos de las familias regiomontanas y en una oportunidad para la inversión en el sector inmobiliario.

Zona Metropolitana de Monterrey

La ZMM se conforma por 13 municipios habitados por 4 millones de personas, y por cerca de 1 millón de hogares que registran un ingreso mensual de 30 mil MXN, sumando un total de 3 mil mdp.

San Nicolás de la Garza tiene un ingreso mensual por hogar de aproximadamente 35 mil pesos, seguido por Monterrey con 34 mil pesos, ambos mayores al promedio del resto del país que corresponde a 16 mil. Por esta razón, el 47% de la oferta inmobiliaria de la ZMM se ubica en esos municipios.

Del total de las unidades inmobiliarias en venta, el 76% son casas, las cuales tienden a tener precios más elevados. En renta, existe un aproximado de 5 mil unidades de las que el 36% son departamentos. El 64% de propiedades en venta, tienen un valor de 4 mdp, mientras que el 28% de las unidades residenciales en renta está por encima de los 30 mil pesos mensuales.

En cuanto al sector retail, existen actualmente 200 centros comerciales operando con una superficie comercial de 2 millones 700 m2, equivalentes a 0.63 m2 de área comercial rentable por cada habitante.

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¿Cómo incursionar en el negocios inmobiliario?

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Ante la situación que se vive actualmente las personas están buscando cuidar su dinero a partir de oportunidades de inversión reales que generen ganancias. Es por eso que los expertos de la Lamudi han creado una guía breve para aquellos que deciden incursionar en el negocios inmobiliario.

1)    Contar con el presupuesto necesario

En primer lugar se recomienda investigar sobre los precios del mercado y sobre la capacidad de crédito (si es que se emplea una hipoteca). Es importante tener muy clara la cantidad de dinero que se piensa destinar a la inversión, para que así se busque una buena plataforma inmobiliaria.

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Se recomienda acercarse a un profesional inmobiliario que pueda ser guía en el proceso y realizar una inversión segura. Datos a tomar en cuenta: ubicación, estado de la construcción, factores que pueden influir en la plusvalía, situación fiscal de la propiedad,  documentación legal y notarial que conlleva, entre otras cosas. 

2)    Tipo de inversión inmobiliaria: renta o venta

 Un paso importante es definir cuál va a ser el uso de la inversión; si es con el fin de rentar o vender, o si se va a adquirir una propiedad en construcción, en pre-venta o para remodelar y volver a poner en el mercado. 

“En este aspecto recalcamos que hay que informarse sobre todas las opciones que hay en el mercado inmobiliario, así como sus riesgos y beneficios. Entre mejor informado se esté, la toma de decisión será mejor” explica Daniel Narváez, Marketing VP de Lamudi.

Una dato importante para tomar en cuenta antes de invertir es la plusvalía, por ejemplo en el caso de la CDMX, las plusvalías han sido en general positivas a pesar de la contingencia donde la plusvalía anual del tercer trimestre del 2020 con respecto al mismo periodo del año pasado fue del 8.9%, mientras que la plusvalía del mercado secundario, es decir, la venta de vivienda usada fue de 14.3%. 

En este año atípico las casas han bajado un 9,4% el precio promedio de venta y los departamentos han disminuido un 3,5% de 2019 a 2020 en las ciudades, pero en renta, las casas han aumentado un 12,4% y los departamentos han crecido un 9,6% sus precios promedio, por lo que comprar para rentar es una oportunidad. 

3)    Riesgos a tomar en cuenta

Una inversión inmobiliaria bien hecha traerá ganancias, sin embargo estas serán a mediano o largo plazo. La liquidez por lo regular no es inmediata. La inversión podría hacerse difícil si se realiza sin haber hecho alguna investigación o análisis previo sobre los factores que influyen en el valor de los inmuebles y de los que depende el poder liquidar. 

Al invertir en un inmueble para vender lo ideal es esperar de tres a cinco años para lograr obtener una utilidad de hasta el 30% en caso de haber realizado la elección del inmueble considerando su plusvalía y que no existan factores que puedan disminuir su valor. Durante ese tiempo existe la opción de rentar el inmueble para ir generando ingresos o si se utilizó un crédito hipotecario, con el dinero del alquiler se pueden ir pagando los intereses.

“Actualmente hay factores como el mantenimiento de las bajas tasas de interés y los plazos accesibles para financiamiento por parte de las instituciones bancarias y que las autoridades han anunciado planes económicos para revitalizar el sector de la construcción, dan certeza de que el mercado no se va a detener. Si bien durante las crisis sanitarias, como la que se vive actualmente, se ralentiza la toma de decisión de aquellos que están por comprar un inmueble, se debe hacer mucho énfasis en que no hay mejor momento para invertir que este”, agrega Narváez.

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