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Vivienda

Hacia la digitalización de la vivienda

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Como se mencionó antes, la búsqueda de inmuebles online aumentó su participación, y así, los portales digitales se convirtieron en el principal canal de venta, señaló Lamudi. En una encuesta realizada por la consultora a actores inmobiliarios, el 55 % de los entrevistados consideraron que la captación sería digital; 69% que la promoción sería de la misma forma; 48% que la firma de los convenios de intermediación se haría en línea; 51% que los contratos de arrendamiento serán digitales; 49 % suponen que las solicitudes de crédito también podrán realizarse en línea; y 52% creen que la interacción con los clientes será principalmente a través de videoconferencias.

Sergio Felgueres, Presidente de RE/MAX México, mencionó en una de sus intervenciones, que el estar en contacto con mercados de países vecinos como Estados Unidos, permite anticipar cómo irá evolucionando la industria nacional, y lo que hasta ahora es una constante, es que las empresas inmobiliarias tienen la oportunidad y necesidad de reinventarse haciendo uso de la tecnología.

Al respecto, Roberto Esses, General Manager del portal inmobiliario Vivanuncios, dijo que el Covid-19 ha sido disruptivo, pues rompió con todos los paradigmas, y forzó de forma acelerada la migración y transformación digital. Indicó también, que en el sector proptech existe una gran oportunidad, ya que mientras en otros países operan más de 500 empresas que resuelven necesidades tecnológicas, en México hay menos de 50 en dicha industria.

Jorge Carbonell, Presidente de KELLER Williams México, considera que el camino a la digitalización del sector ha empezado por “citas, recorridos, presentaciones, y ahora, por transacciones virtuales”. “Ya que la tecnología eficientará nuestros procesos, es sustancial que el gremio inmobiliario se una para presionar al gobierno, para que éste digitalice sus trámites con el fin de ahorrar tiempo, y establezca los requerimientos legales para poder hacer uso de la firma digital en los documentos jurídicos”, añadió.

Ya que el distanciamiento social impedía el contacto cara a acara entre agentes inmobiliarios y clientes durante el periodo de confinamiento, las empresas han adoptado de manera paulatina algunas herramientas que ya hacen evidente su funcionalidad en la nueva normalidad, entre ellas, podemos distinguir el uso de Realidad Virtual y Aumentada, para mostrar el interior de los inmuebles durante el proceso de compra, pero también para optimizar la toma de decisiones en las primeras fases de un desarrollo habitacional. Del mismo modo, los recorridos 360° son herramientas que ya pueden encontrarse en los principales portales inmobiliarios y que son de gran ayuda para los compradores que no pueden acudir a la propiedad de manera presencial.

Sumado a esto, existe la posibilidad de concretar una compra completamente de manera digital, obteniendo asistencia personalizada durante todo el procedimiento. Incluso, algunos créditos hipotecarios ya pueden solicitarse a distancia sin tener que acudir al banco. Lo anterior puede reducir de manera considerable el tiempo que toma realizar cualquier operación de compraventa de vivienda.

Por otro lado, y apuntando a metas futuras, Carbonell manifestó que cuentan con un nuevo concepto: el de agente 2.0, cuya misión es expandir las oportunidades de negocio más allá de lo local. “Hoy tenemos que salir de manera intercontinental, lo cual es posible gracias a la tecnología y la digitalización. México es muy atractivo para compradores extranjeros, y ahí hay una gran oportunidad para atraer inversión”, dijo.

Gerardo Contreras, CEO de Century 21 México, opinó que hoy más que nunca es clave la conexión entre todo el gremio inmobiliario para intercambiar ideas, e instar al gobierno para que ponga de su parte en la mejora de las prácticas, con el fin de que se agilicen los procesos mediante lo digital, y así exista más certeza para dar paso a un nuevo paradigma dentro del sector.

Nuevas necesidades

A partir de la pandemia, e independientemente del esquema que se elija para ocupar una vivienda, hoy existen nuevas necesidades por parte de los usuarios, que marcarán tendencia para crear nuevos productos inmobiliarios.

De acuerdo con la plataforma Hausy.mx, hay nuevos factores en los hogares que serán muy valorados por los clientes. En primer lugar, debido a que el trabajo remoto ha probado ser funcional para muchas empresas, pronto veremos este modelo de trabajo como algo común, por lo que un espacio que pueda ser adaptado como oficina personal añadirá valor. En segundo lugar, el confinamiento hizo que las personas que pasaron la mayor parte de la cuarentena en espacios cerrados, dieran mayor relevancia a tener una sección del hogar al aire libre para poder descansar o hacer ejercicio, por lo que balcones, jardines y/o terrazas serán otra tendencia en las búsquedas de propiedades. En tercer plano, y a causa del menester de comunicarse digitalmente, la buena conectividad y cobertura móvil de la zona donde se ubique la vivienda serán otro punto fundamental, a la par de elementos que conviertan los hogares en inteligentes mediante el uso del Internet de las cosas (IoT), y la reducción del consumo de energía. Por último, Hausy apunta que los espacios flexibles que puedan transformarse dependiendo de su uso también serán muy solicitados, principalmente para las generaciones X y millennials.

Sobre esta línea, hay que tener en cuenta que la generación millennial conforma la mayor parte de la demanda de vivienda. De acuerdo con la Asesora de ventas inmobiliarias de Vivanuncios, Daniela Alonso, en 2019 poco más del 50% de los créditos hipotecarios fueron otorgados a esta generación, y se espera que para 2020 y 2021, ese porcentaje aumente hasta el 60%. El 75% de los millennials considera que comprar un hogar es necesario, el promedio de edad para adquirirlo es a los 29 años; y cerca del 67% no tiene problema en comprar una propiedad usada que pueda ser remodelada a su gusto. De igual forma, el 65% busca inmuebles únicamente desde su celular, lo que hace aún más esencial el uso de herramientas virtuales para ofrecer propiedades.

Por otro lado, Robero Esses añadió que otra de las tendencias, es que debido al home office, la cercanía a los centros de trabajo pase a un segundo plano, y se tomen en cuenta otras cuestiones como el tamaño de la propiedad, la seguridad de su estructura, entre otras.

Asimismo, las empresas constructoras han notado la necesidad de trabajar con materiales que faciliten su limpieza y que no acumulen bacterias, ya que la higiene más rigurosa es parte de la nueva normalidad.

Finalmente, una de las manifestaciones más importantes que se han observado durante la pandemia, es la necesidad de cambiar de vivienda. Según una encuesta realizada por Inmuebles24, en México, al menos 34% de los entrevistados se mudará a otro inmueble, mientras que el 76% desea hacerlo ya que el que ocupan actualmente no cumple con sus nuevos requerimientos.

Por Daniela González

Este es un fragmento del artículo DIGITALIZARSE NECESIDAD PARA EL SECTOR VIVIENDA EN LA “NUEVA NORMALIDAD” de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

Vivienda

¿Qué sucede si fallece el titular de un inmueble o de un crédito hipotecario?

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Se acerca la fecha en que se recuerda y celebra a los muertos en México, pero independientemente de los festejos tradicionales, es un buen momento para conocer qué sucede si el dueño de una casa o titular de un crédito hipotecario fallece. 

Hacerse de una vivienda propia es una de las metas más importantes de las personas, pues con ello generan patrimonio para su familia. Sin embargo, es común que se reste importancia o se aplace la realización de un testamento que ampare la propiedad de ese inmueble.

Por esa razón, el portal de búsquedas inmobiliarias, Inmuebles24, realizó una encuesta sobre el tema, en la que descubrió que del total de entrevistados que dijeron ser dueños de su casa o departamento, sólo un 49% cuenta con un testamento.  Otro dato interesante, es que el 43% de los propietarios de viviendas se ubican entre 41 y 55 años, mientras que 33% entre 21 y 40 años, y 23% en 56 años o más.  Por otro lado, 29% de los encuestados dijo que sus padres habían fallecido sin dejar testamento, lo cual, es un factor que origina problemas legales sobre la propiedad. 

Aunque se habla mucho sobre la cultura de la previsión, parece ser que la muerte no es un tema al que las personas den prioridad en cuestión de trámites, pues a pesar de que las jornadas testamentarias se realizan anualmente en septiembre, únicamente el 32% de los encuestados cuentan con este documento. 

Asimismo, se preguntó a los participantes si habían tenido que realizar la regularización de un bien intestado, a lo que el 27% respondió que lo ha hecho o deberá hacerlo en un futuro. De ellos, el 13% indicó que ya había logrado su objetivo; un 8% no sabía cómo empezar el proceso; un 5% ya lo había iniciado y un 1% señaló haber intentado cumplir el procedimiento sin éxito.  

“Comprar un bien inmueble requiere de un gran esfuerzo de parte de la mayoría de las personas, por lo que lo ideal sería que -una vez que tengas tus escrituras- el siguiente objetivo sea hacer cita para incluirlo en tu testamento. No hablamos de cualquier cosa, sino de lo que  será la herencia de los hijos o familiares queridos”, explica Alejandro García, Director de Marketing de Inmuebles24.

¿Qué sucede con los créditos hipotecarios?

De acuerdo con el portal inmobiliario de e-Bay, Vivanuncios, sin importar en qué institución se hayan solicitado, los créditos hipotecarios cuentan con un seguro por fallecimiento que protege a las familias ante la muerte del deudor, al pagar total o parcialmente la deuda. Sin embargo, solo es válido  si el derechohabiente pagó por más de tres meses el crédito. 

Asimismo, si el financiamiento se solicitó bajo el esquema de hipoteca mancomunada, ambas personas están cubiertas por el seguro y si alguno de los dos cónyuges fallece, este liquidará la deuda siempre y cuando no exista atraso en los pagos del crédito. 

Por otro lado, si el derechohabiente tenía una hipoteca abierta, los herederos pueden: aceptar la herencia y continuar pagando la deuda; rechazarla y renunciar a ella por completo; o aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo cual implica que se podrá recibir una parte restante de la herencia después de haber pagado la hipoteca. 

Si se nombró a un responsable legal de saldar la deuda, será quien deba cumplirla. 

Otra opción si no existe un testamento previo, es que el tribunal o los familiares del fallecido nombren a un administrador, representante personal o sucesor universal que tendrá la facultad de pagar la deuda del inmueble. 

También se puede transferir la responsabilidad del pago al aval, pues esta figura no desaparece ante la muerte del titular de la hipoteca. Si la propiedad es aceptada por los herederos, el aval o fiador continuará con ese rol hasta que la deuda sea saldada por ellos.

Los remates bancarios

Si bien una forma de perder un inmueble es a causa de los problemas legales que implica no dejar un testamento, otra es la falta de pago del financiamiento. En esos casos y cuando el acreedor se ve imposibilitado de pagar, el banco emprende un proceso judicial mediante el cual un juez realiza un remate bancario, que consiste en poner el inmueble a disposición del mejor postor y con ello, la institución bancaria intenta recuperar parte de la inversión. 

No obstante, se recomienda mucha cautela ante este tipo de ofertas y revisar en la medida de lo posible que todo esté en regla. 

La encuesta realizada por Inmuebles24 reveló que 65% de los usuarios sabía qué es un remate bancario, mientras que el 35% no. De quienes conocían la naturaleza de ese proceso, 75% consideraron que sí comprarían un bien de esta forma (las personas de 41 años o más son quienes mostraron más esta tendencia). 

El 50% no conoce a nadie que haya comprado un bien inmueble por esa vía; 27% sí y se trata de una historia de éxito; mientras que 23% manifestó conocer a alguien que adquirió un remate bancario pero fue una situación problemática.

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