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Finanzas

Ideas disruptivas llegan al sector, con ayuda de la tecnología

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Avanza crowdfunding inmobiliario en México; la llegada de regulación a través de la Ley Fintech dará certidumbre a los involucrados en el negocio financiero; sin embargo, las verdaderas reglas estarán en las leyes secundarias.
El mercado inmobiliario a nivel mundial vale 217 trillones de dólares, y 2015 fue el año donde se registraron más fusiones y adquisiciones a nivel mundial. Este mercado no ha dejado de acceder a la tecnología y las ideas innovadoras, aunque todavía falta mucho para penetrar de manera importante vía internet, en una inclusión financiera verdadera, con gran porcentaje de operaciones a través de la banca móvil; pero, un primer acercamiento a la democratización en inversiones viene de la mano del Crowdfunding.
En el evento REIT 2017, donde participó el Urban Land Institute, se dieron a conocer todos los avances del sector inmobiliario en cuanto a tecnología aplicada, entre ellos, el Crowdfunding.
Marc Segura, Presidente de la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo –AFICO- mencionó que el Crowdfunding se volvió una moda, por el uso del internet con procesadores de pago, sin embargo agregó: “No me parece que éste sea una industria; en realidad es una herramienta para lograr un fin, y hay Crowdfunding de todo tipo. Aunque sean páginas amables, no se debe perder de vista que esto es una herramienta financiera -dinero en movimiento-, pero nadie se salva del fraude. Es necesaria una regulación que prevea en la medida de lo posible, el fraude y que dándose éste, se tengan medidas activables para remediar el daño”.
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Se debe destacar que este evento se realizó antes de que se diera a conocer la Ley Fintech de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, presentada en la Convención Nacional Bancaria 2017. José Antonio Meade ha acelerado el trabajo de regulación, incluyendo en la ley distintos capítulos, entre  los cuales uno está enfocado al Crowdfunding, involucrándose en ella la SHCP, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, y el Banco de México. La Ley Fintech empezará definiendo qué es Crowdfunding, y quedará a cargo de la CNVB. Marc Segura comentó que, considerando los riesgos del lavado de dinero, se determinarán depósitos en efectivo a través de una cuenta bancaria, lo cual, desde el punto de inclusión financiera es bueno, porque a medida que se bancarice el país, todo va a estar mejor.
Hugo Blum de 100Ladrillos detalló que en las distintas reuniones que se han tenido con las autoridades, éstas han mostrado preocupación por temas como el lavado de dinero, fraude interno y la posibilidad de que una vez atraído el dinero, se deje inconcluso el proyecto. Detalló que en 100Ladrillos quieren desarrollar un modelo para garantizar la tenencia de las propiedades de manera organizada, porque hasta hoy no se ha resuelto la co-propiedad y régimen de condominio.
“Somos como un Fibra 2.0 y creemos que cualquier persona puede invertir en desarrollos inmobiliarios. Lo que hacemos es meter una propiedad en un fideicomiso y emitir derechos fideicomisarios digitales, a los que llamamos ladrillos, para que la propiedad esté protegida dentro de un fideicomiso bancario; es decir, administramos las propiedades, generando rentas pero con activos digitales. Además, el co-propietario puede vender en cualquier momento o bien puede hacer valer la propiedad como garantía para obtener préstamos”.
3House, buscando también soluciones inmobiliarias, desarrolló un experimento en Lomas de Tarango, a partir de observar que las personas de la tercera edad no aprovechaban su inmueble, cuya ubicación resultaba atractiva para los jóvenes. Por ello, Mauricio Fernández, CEO de 3House, empezó a ofrecer la oportunidad a esos adultos mayores, de intercambiar sus propiedades por un departamento de menores dimensiones en la misma zona, recibiendo en pago el diferencial excedente como una especie de pensión. Además, quieren crear un modelo para dar una solución de vivienda a las personas, en distintas etapas de su vida.
Por Catalina Martinez Quintero
catalina.martinez@inmobiliare.com

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

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Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

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La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

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