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Vivienda

Impacto del Covid-19 en el mercado de la vivienda en renta

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La asociación de vivienda en renta (Aver) llevo a cabo el webinar “Impacto del covid en el mercado y desarrollo de la vivienda en renta”, en el que participaron: Pablo Andrade, director de adquisiciones de Gran Ciudad; Ricardo Amack, country leader Mexico de Greystar; Francisco Andragnes, CEO de Homie; Pablo Fonseca, director de operaciones de Nomad Living, y Alfredo Marín, CEO de UrbanHub; para moderar el encuentro estuvo presente Rodrigo Suárez, COO de Hasta Capital.  Durante el encuentro los invitados hablaron sobre cómo han cambiado las preferencias del consumidor y la adopción de las nuevas tecnologías en la operación del negocio

Es una realidad que la vivienda en renta no es necesariamente para gente que no puede comprar un inmueble, sino para aquellas que están en un momento de transición de su vida como por ejemplo, independizarse de los padres, divorciarse o personas que recién se acaban de casar, así lo explicó Francisco Andragnes. 

Además, el CEO comentó que este mercado es muy grande, “1 de cada 5 familias en México arriendan, y raramente ese número no se concentra en los sectores más populares, sino en la mayoría de las gente que renta es del sector medio sobre todo familias sin hijos, solteros, recien casados o roomies; y hay que tener en cuenta que el producto de este sector suele ser departamentos más pequeños que el de venta”. 

Por su parte, Alfredo Marín comentó que la vivienda en renta se enfoca a personas que están en algún tipo de transición en su vida, como bien lo señaló Francisco Andragnes, ya sea a mediano o largo plazo; además explicó que en UrbanHub la mayoría de sus inmuebles están en lugares activos y dinámicos; cerca de centros de trabajo y transportes. 

En relación a cómo ha sido el comportamiento del mercado inmobiliario por el Covid-19,  Pablo Fonseca mencionó que el multifamily ha tenido un conducta buena comparada con otros asset como el comercial y el de oficinas. Asimismo, destacó que Nomad Living tiene bajo su administración más de 2,300 unidades e informó que previo a la crisis sanitaria tenían una ocupación arriba del 95% y postCovid están apenas llegando al 85 por ciento. 

“Hemos llegado a ver una ligera recuperación en octubre; existen tres factores que han afectado la ocupación que es la disminución de la demanda, el cual bajó 50% en abril y mayo, en los últimos meses hemos repuntado pero aún estamos 20% por debajo en comparación con el año pasado; las renovaciones de los contratos, en los meses más complicados hemos registrado 40% y estamos recuperando una tasa del 55%; y los precios en donde se ha registrado una disminución del 9% respecto al 2019, pero estamos estimando que la reducción real va del 15 al 20% en el precio final que es muy difícil de conocer eso en la economía informal”. 

Respecto a este tema de los costos, Pablo Fonseca aclaró que en Nomad Living los precios de cierre disminuyeron 7% comparado con el 2019; y que Monterrey ha sido el mercado más resiliente que la Ciudad de México. “Uno de nuestros enfoque es mantener la ocupación, por lo que hemos redoblado esfuerzos de comercialización, promociones especiales, flexibilidad de equipamiento, captura de nuevos perfiles, así como la retención de nuestros clientes hasta donde sea posible”.

En este sentido sobre cómo los administradores de propiedades han vivido la situación de la pandemia, Ricardo Amack comentó que en Greystar ha sido menos impactante por el hecho de que son menos unidades, pero que en las cuentas corporativas si los afectó. “Empresas tenían alquiladas varias unidades para sus empleados, solo que ese personal en vez de quedarse en México regresó a su ciudad o su país, por lo que este fue un impacto que se tuvo en segmento corporativo”.  Asimismo, mencionó que igual que Nomad Living, ellos han tenido que negociar con varios inquilinos que han tenido dificultades para pagar. 

En el tema de los cambios que tendrá un edificio de departamentos, Alfredo Marín explicó que se debe pensar en diferentes cosas, como por ejemplo es el acceso a los edificios, la medidas de seguridad que se tienen para que un visitante o el inquilino entre a la vivienda; de acuerdo con él, en los interiores, los clientes solicitan un espacio que sea exclusivo para trabajar, ya no desean que su comedor sea su lugar de trabajo; las áreas comunes tendrán que ser lugares  más privados; lo electromecánico estará más presente, así como  la tecnología. 

Vivienda

Oportunidades de mercado para desarrollo de vivienda nueva en Zona Centro de la CDMX

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La zona Centro de la CDMX representa un importante sector de la ciudad que, a lo largo del tiempo, siempre ha presentado una concentración de espacios tanto de uso comercial como de servicios, oficinas de gobierno y privadas, espacios para la salud, diversas áreas de esparcimiento y espacios de entretenimiento, los cuales atraen a una gran parte de la población que habita en la Ciudad, además de personas que, por varias razones, viajan de otras ciudades o países como turistas o por temas laborales.

Luis Martín Medina
Gerente de Consultoría en Softec.

En los últimos años, el sector inmobiliario ha presentado una reactivación en el desarrollo de nuevos proyectos en los diferentes giros, tanto de vivienda, comercio y oficinas, principalmente. Teniendo como objetivo, reactivar la actividad económica y redensificar algunas zonas del Centro de la Ciudad de México; tomando en cuenta que esas colonias tienen una buena infraestructura, equipamiento urbano, accesibilidad y transporte público.

La reactivación de dicha zona se inició en la década pasada, en áreas con mayor atractivo y valor, pero al tiempo, el desarrollo se expandió hacia zonas que en otros años eran menos atractivas. Lo cual permite ampliar la oferta inmobiliaria en diferentes segmentos y nichos de mercado, ampliando la oferta principalmente de vivienda nueva para las familias con diferente poder adquisitivo, que trabajan en las colonias ubicadas en el centro de la Ciudad.

En este sentido, destacan las colonias que en los últimos años han reactivado la actividad inmobiliaria con el desarrollado de proyectos de vivienda nueva; por ello, presentamos el análisis de la tendencia del mercado, así como una muestra de la oferta vigente en colonias que presentan características similares en la distancia a los núcleos de actividad, accesibilidad sobre vialidades principales, entorno socioeconómico homogéneo en los segmentos bajo análisis. Las colonias que conforman la zona de influencia son: Doctores, Buenavista, Santa María la Ribera, Guerrero, Centro, Roma Norte, Juárez, San Rafael, Algarín, Obrera, Peralvillo, Asturias, Atenor Salas, Atlampa y Maza.

Resumen de la evaluación
del mercado de vivienda nueva
vigente en la zona analizada

La tabla muestra la tendencia de mercado de vivienda nueva en los últimos 3 años; durante la cual, se observa que la oferta de vivienda y número de unidades creció el 75%; pero el volumen de ventas mensual presentó un decremento del 3%. El volumen de inventarios creció 2.4 veces, mientras que la absorción promedio por proyecto se redujo de 2 a 1 unidad mensual.

La gráfica de tendencia de mercado muestra que las ventas
mensuales para el segmento Medio desde el tercer trimestre
de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020
, oscilaron
entre 28 y 52 unidades mensuales, mostrando variaciones
importantes con una tendencia a la baja al final del periodo.

Gráfica: Vocación y tamaño del
mercado (ventas por mes)

El segmento Residencial ha tenido más dinamismo en sus
ventas mensuales durante el mismo periodo, registrando su
menor venta mensual en el tercer trimestre de 2017,
con una
venta de 41 unidades; mientras que el registro de mayores
ventas mensuales se dio en el segundo trimestre del 2018,
con un total de 82 unidades vendidas por mes; sin embargo,
las ventas totales por mes registraron para el segundo
trimestre del 2020 un total de 49 unidades vendidas.

El segmento Residencial Plus muestra un dinamismo más
bajo en las ventas totales por mes durante el mismo periodo;
registrando una venta total de 31 unidades por mes en el
cuarto trimestre de 2017 y una venta total de 6 unidades por
mes en el primer trimestre del 2019
; cerrando el periodo
con una venta total de 14 unidades por mes para el segundo
trimestre del 2020.

Evolución del número de proyectos
en venta

La evolución del número de proyectos en venta, muestra
que los proyectos en venta para los sectores Residencial y
Residencial Plus presentan una tendencia al alza; en cambio,
el segmento Medio, ha mostrado descenso durante el tercer
trimestre del 2017 y hasta el segundo trimestre del 2020.

El Segmento Residencial inició el periodo con un total de
22 proyectos vigentes en el tercer trimestre del 2017 y cerró
el periodo con un total de 56 proyectos vigentes para el
segundo trimestre del 2020,
reflejando una clara tendencia
al alza.

El segmento Residencial Plus registró un proyecto vigente
en el tercer trimestre del 2017 y ha ido incrementando de
manera constante hasta el segundo trimestre de 2020 con
un total de 7 proyectos vigentes.

A continuación se presentará un resumen de la oferta
vigente de vivienda nueva en la zona
; la tabla nos desglosa
los proyectos por clasificación, se muestra la cantidad de
proyectos en la zona, las áreas, precios, precios/m2 tanto
mínimos, máximos y promedio, así como las variables de
desempeño de los proyectos.

Se observa que los desarrollos clasificación Residencial (R)
son la mayoría en la zona bajo estudio

Sin embargo, estos datos contrastan con las ventas
mensuales promedio por proyecto, dado que los proyectos
del segmento Residencial están colocando 0.8 unidades
mensuales por proyecto; lo cual contrasta con el segmento
Residencial Plus, donde los proyectos desplazan en
promedio 1.8 unidades.
Es muy importante tomar en cuenta
el tamaño promedio de los proyectos y el éxito comercial
dado que una variable muy importante es el tiempo en el
que logran colocar los inventarios que se encuentran en
etapa de comercialización y venta. En este sentido, el éxito
comercial es de 2.2%, lo que nos indica que el tiempo de
desplazamiento del inventario es de 45 meses (3.8 años).

Como se puede observar en el mapa, existe una amplia
oferta en esta zona en los segmentos Medio ($800 mil a
$2 millones), Residencial ($2 millones a $4.4 millones) y
Residencial Plus (por arriba de los $4.5 millones).

En resumen, el mercado del Centro de la Ciudad de
México, es un mercado muy competido que presenta
una oferta diferenciada en los diferentes segmentos
de mercado con una opción variada para los clientes
potenciales que buscan una vivienda del segmento Medio
y Residencial,
en el rango de precio de $1.2 a $4.4 millones
de pesos, que es cada vez más escasa en otras zonas de
mayor plusvalía en la Ciudad de México.

No obstante, es muy importante contar con información
de mercado confiable y oportuna del segmento de interés,
esto con la finalidad de identificar las oportunidades que
presentan las colonias con mayor potencial del mercado.
Así como para definir las características que deberá contar
el nuevo proyecto, en lo que se refiere a la definición de
producto y precio, área habitable, acabados, amenidades,
cajones de estacionamiento y otras características.

Todo esto permitirá lograr un proyecto diferenciado
y competitivo en esta zona que presenta una gran
oportunidad para el desarrollo y reciclaje de predios, ya
que cuentan con infraestructura, equipamiento, servicios
y transporte; además de la cercanía hacia los centros de
trabajo de los principales corredores de oficina.

Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son
responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la
posición de Inmobiliare.

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