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Finanzas

Impacto del Covid-19 en el valor de capitalización bursátil de los Fibras

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Como consecuencia de la pandemia Covid-19 que nos afecta, la cual se presentó de manera prácticamente intempestiva y con una intensidad para la cual no hay antecedentes en la era moderna, en materia de los bienes raíces, en un periodo realmente corto, hemos entrado a un estado de recesión importante, caracterizado por incrementos significativos en la oferta y en la desocupación de inmuebles, tendencia a la baja en precios de renta y venta, aumento en la falta de liquidez, cautela en la inversión nacional y extranjera, en la realización de nuevos proyectos, etc., es decir, estamos padeciendo las consecuencias de un estado que revela condiciones típicas de ‘mercado deprimido’.

Lo anterior, como es lógico suponer, a nivel mundial ha traído efectos negativos en los valores tanto de los inmuebles propiamente dichos, como en el valor de capitalización bursátil de las empresas públicas ligadas al sector, como son los Real Estate Investment Trusts o REITS y, en nuestro país, los Fideicomisos de Bienes Raíces o FIBRAS.

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Así, la afectación que el sector inmobiliario está resintiendo es, sin duda, un problema de demérito por razones típicas de mercado y siendo que el valor de capitalización bursátil no es otra cosa que el valor de mercado de una empresa pública, podemos decir que justamente efectos de obsolescencia económica o externa, son los que han provocado la enorme caída en el valor de los REITS a nivel global y de los FIBRAS en México.

Además, el valor de capitalización bursátil, si bien es de variación continua en función de la oferta y la demanda de las acciones de la empresa y representa ‘una fotografía’ al momento en que se calcula, en el precio de las acciones están implícitas estimaciones de comportamientos futuros de los propios inmuebles y, en general, de cada sector inmobiliario, asociados con el factor riesgo, entendido éste como la probabilidad de que eventos futuros no ocurran, en este caso, como ya dijimos, como producto del impacto provocado por las condiciones de mercado imperantes.

Consecuente con la práctica que permanentemente seguimos en la Dirección Ejecutiva de Valuaciones de JLL México, presentamos a continuación gráficas y tablas que muestran los valores de capitalización bursátil de los principales FIBRAS en diferentes momentos, dentro del período COVID-19, iniciando el 31 de diciembre de 2019 y terminando el reciente 18 de mayo de este año, información que fue presentada en nuestro reciente webinar ‘The New Normal’ que el pasado 21 de mayo presentamos públicamente:

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Las gráficas y números anteriores hablan por sí mismos, indicando, en algunos casos, caídas en el valor de capitalización bursátil muy significativas, de hasta el 53%, lo que expresa una circunstancia verdaderamente atípica, derivada de las condiciones de Mercado Deprimido que ha ocasionado el COVID-19.

Así, se pueden advertir variaciones máximas acumuladas de –6.39%, -17.83%, -48.89%, -46.78% y -52.99% para los diferentes periodos analizados.

Destacable es también que la situación anterior deberá ir cambiando en la medida en que las condiciones de los diferentes sectores inmobiliarios vayan mejorando, mostrando la siempre reconocida resiliencia de los inmuebles, entendida ésta como la capacidad que poseen para regresar a su condición antes de la existencia de un evento, al ir recuperando en el tiempo sus niveles de ingreso y ocupación.

La circunstancia de que el valor de sus activos es mayor que el de capitalización bursátil de los FIBRAS dan cuenta, justamente, de dicha resiliencia.

Finalmente, al advertirse la inminencia de un ‘rebote’ en los valores como producto de lo antes comentado, la situación bursátil actual de los FIBRAS puede representar circunstancias de grandes oportunidades para inversionistas al encontrarnos, claramente, en un mercado dominado por demandantes o compradores.

Por Alfredo Giorgana, MAI, MRICS Director Ejecutivo de Valuaciones, JLL México.

Este es un artículo de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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