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Turismo

Impacto en la valuación de activos hoteleros

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Un tema final merece ser abordado, pues en el ambiente actual de hoteles en suspensión de operaciones, la presión financiera para grupos propietarios, operadores, bancos y otros participantes en el mercado es considerable. Todos buscan entender cómo ajustar presupuestos y corridas financieras. Asimismo, es necesario entender el impacto de la crisis actual en los valores de activos hoteleros. Resumimos a continuación el estado que guardan los mercados financieros:

• De acuerdo con lo que comentan representantes de instituciones financieras, el enfoque principal en las últimas semanas se ha centrado en la recalendarización de créditos, con respecto a lo cual parece haber flexibilidad. Vendrá más adelante la posible necesidad de restructurar créditos y posiciones. No parece haber gran apetito en la banca por ejercer medidas que pudiesen incrementar sus carteras tomadas en dación de pagos.

• Los grupos propietarios de carteras importantes enfocan sus energías a temas de salud y laborales, y preparan el camino para la posible reapertura de sus activos de la mano de sus operadores y marcas.

• Para grupos desarrolladores con proyectos fondeados y en curso, la preocupación es relativamente baja, pues se percibe que las condiciones de mercado podrán mejorar en cierta medida en lo que sus proyectos avanzan en su etapa de construcción. Casi invariablemente se verán demoras, tanto por la necesidad de acatar disposiciones oficiales como por elección propia, buscando aplazar la entrada al mercado.

• En contraste, los grupos desarrolladores con proyectos en etapas de pre-construcción deberán reevaluar proyecciones, y esperar a que la banca e inversionistas retomen proyectos en el pipeline, lo cual podría durar algunos meses. En algunos casos, la consecución de financiamiento seguramente se complicará.

HVS ha realizado un análisis inicial de impacto a valores hoteleros, generando para ello corridas financieras a diez años, así como cálculos de flujos descontados, para tres activos: 1) un hotel select- service existente ubicado en una zona urbana, cuya proyección se expresa en pesos, 2) un hotel full- service en etapa de planeación para un destino de playa analizado en dólares, y 3) un hotel de playa todo incluido de reciente apertura, analizado también en dólares. Nuestro análisis interno arroja algunas observaciones:

• Se confirma que el modelo de negocios de hoteles full-service tiende a ser más volátil que el de hoteles se servicios limitados o servicios selectos.

La comparación del valor de un hotel select-service al 1º de enero 2020 y una fecha asumida de valuación del 1º de julio, en plena crisis Covid-19, arroja una reducción en valor estimada de aproximadamente 15%. Para los activos full-service analizados, el impacto a valor se acerca al 20%.

• Nuestro análisis también considera el cálculo de valores estabilizados, es decir el resultado de un cálculo de flujos descontados tomados a partir de la futura estabilización del hotel, la cual suele ser entre tres y cuatro años después de su apertura o, en el caso actual, del relanzamiento del activo y del mercado en el que opera. Bajo este criterio, para el activo select-service analizado, la diferencia entre el valor al 1º de enero 2020 y el valor estabilizado es de aproximadamente 3%. En el caso de los activos de servicios completos, el fenómeno es parecido, pues se recupera gran parte del valor acabando con una pérdida estimada en un rango de 5 a 7%.

Es indispensable considerar que este análisis es a manera de ejemplo. Las corridas financieras y la estimación de valor actual o prospectivo para un hotel específico tomarían en cuenta muchos factores, como lo son las características y composición de la oferta y demanda en la plaza, la calidad y posicionamiento del hotel, la marca y el operador y muchas más. Si bien el análisis inicial que presentamos ayuda a dimensionar el posible impacto de la crisis actual, no pretende ser aplicable a activos específicos ajenos a dicho análisis. Los valores de estos tendrían que analizarse de manera independiente.

Muchos desarrolladores, inversionistas, instituciones financieras, marcas y operadores enfrentan grandes desafíos. La calidad de la experiencia de viaje en México se basa en el empeño y disposición de estos actores y en el trabajo de asociados en todos los niveles de la operación hotelera, altamente capacitados y generosos con el huésped. No cabe duda de que el momento actual y muchos meses más serán particularmente complicados. Sin embargo, observamos que el mercado se prepara desde distintos frentes para reconstruir el tejido de la industria, basado en una larga trayectoria de éxito, en la disciplina que este pasaje requiere y en mucho esfuerzo. HVS estará allí para seguir apoyando a la industria en disciplinas en las que pueda agregar valor, analizando mercados y activos hoteleros, proporcionando análisis financieros independientes y confiables y desempañado tareas de consultoría que permitan un mejor desempeño para los mercados y proyectos específicos

Por RICHARD KATZMAN, MAXIM GOMEZ, PATRICIA BADIUK, LOREA ARNOLDI

Este es una fragmento del artículo PANORAMA HOTELERO POST COVID-19 EN MÉXICO de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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