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Turismo

Impacto en la valuación de activos hoteleros

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Un tema final merece ser abordado, pues en el ambiente actual de hoteles en suspensión de operaciones, la presión financiera para grupos propietarios, operadores, bancos y otros participantes en el mercado es considerable. Todos buscan entender cómo ajustar presupuestos y corridas financieras. Asimismo, es necesario entender el impacto de la crisis actual en los valores de activos hoteleros. Resumimos a continuación el estado que guardan los mercados financieros:

• De acuerdo con lo que comentan representantes de instituciones financieras, el enfoque principal en las últimas semanas se ha centrado en la recalendarización de créditos, con respecto a lo cual parece haber flexibilidad. Vendrá más adelante la posible necesidad de restructurar créditos y posiciones. No parece haber gran apetito en la banca por ejercer medidas que pudiesen incrementar sus carteras tomadas en dación de pagos.

• Los grupos propietarios de carteras importantes enfocan sus energías a temas de salud y laborales, y preparan el camino para la posible reapertura de sus activos de la mano de sus operadores y marcas.

• Para grupos desarrolladores con proyectos fondeados y en curso, la preocupación es relativamente baja, pues se percibe que las condiciones de mercado podrán mejorar en cierta medida en lo que sus proyectos avanzan en su etapa de construcción. Casi invariablemente se verán demoras, tanto por la necesidad de acatar disposiciones oficiales como por elección propia, buscando aplazar la entrada al mercado.

• En contraste, los grupos desarrolladores con proyectos en etapas de pre-construcción deberán reevaluar proyecciones, y esperar a que la banca e inversionistas retomen proyectos en el pipeline, lo cual podría durar algunos meses. En algunos casos, la consecución de financiamiento seguramente se complicará.

HVS ha realizado un análisis inicial de impacto a valores hoteleros, generando para ello corridas financieras a diez años, así como cálculos de flujos descontados, para tres activos: 1) un hotel select- service existente ubicado en una zona urbana, cuya proyección se expresa en pesos, 2) un hotel full- service en etapa de planeación para un destino de playa analizado en dólares, y 3) un hotel de playa todo incluido de reciente apertura, analizado también en dólares. Nuestro análisis interno arroja algunas observaciones:

• Se confirma que el modelo de negocios de hoteles full-service tiende a ser más volátil que el de hoteles se servicios limitados o servicios selectos.

La comparación del valor de un hotel select-service al 1º de enero 2020 y una fecha asumida de valuación del 1º de julio, en plena crisis Covid-19, arroja una reducción en valor estimada de aproximadamente 15%. Para los activos full-service analizados, el impacto a valor se acerca al 20%.

• Nuestro análisis también considera el cálculo de valores estabilizados, es decir el resultado de un cálculo de flujos descontados tomados a partir de la futura estabilización del hotel, la cual suele ser entre tres y cuatro años después de su apertura o, en el caso actual, del relanzamiento del activo y del mercado en el que opera. Bajo este criterio, para el activo select-service analizado, la diferencia entre el valor al 1º de enero 2020 y el valor estabilizado es de aproximadamente 3%. En el caso de los activos de servicios completos, el fenómeno es parecido, pues se recupera gran parte del valor acabando con una pérdida estimada en un rango de 5 a 7%.

Es indispensable considerar que este análisis es a manera de ejemplo. Las corridas financieras y la estimación de valor actual o prospectivo para un hotel específico tomarían en cuenta muchos factores, como lo son las características y composición de la oferta y demanda en la plaza, la calidad y posicionamiento del hotel, la marca y el operador y muchas más. Si bien el análisis inicial que presentamos ayuda a dimensionar el posible impacto de la crisis actual, no pretende ser aplicable a activos específicos ajenos a dicho análisis. Los valores de estos tendrían que analizarse de manera independiente.

Muchos desarrolladores, inversionistas, instituciones financieras, marcas y operadores enfrentan grandes desafíos. La calidad de la experiencia de viaje en México se basa en el empeño y disposición de estos actores y en el trabajo de asociados en todos los niveles de la operación hotelera, altamente capacitados y generosos con el huésped. No cabe duda de que el momento actual y muchos meses más serán particularmente complicados. Sin embargo, observamos que el mercado se prepara desde distintos frentes para reconstruir el tejido de la industria, basado en una larga trayectoria de éxito, en la disciplina que este pasaje requiere y en mucho esfuerzo. HVS estará allí para seguir apoyando a la industria en disciplinas en las que pueda agregar valor, analizando mercados y activos hoteleros, proporcionando análisis financieros independientes y confiables y desempañado tareas de consultoría que permitan un mejor desempeño para los mercados y proyectos específicos

Por RICHARD KATZMAN, MAXIM GOMEZ, PATRICIA BADIUK, LOREA ARNOLDI

Este es una fragmento del artículo PANORAMA HOTELERO POST COVID-19 EN MÉXICO de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Turismo

Segunda edición del Tianguis de Pueblos Mágicos se realizará en diciembre de forma digital

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La segunda edición del Tianguis de Pueblos Mágicos que estaba programada para noviembre, se llevará a cabo los días 9 y 10 de diciembre de 2020 de manera virtual y no presencial, informaron el secretario de Turismo, Miguel Torruco Marqués, y el gobernador de San Luis Potosí, Juan Manuel Carreras López.

Pese a que desde la Secretaría de Turismo de SLP se tenía la intención de realizar un evento híbrido, Eduardo Martínez Graza, Director General del Tianguis de Pueblos Mágicos expuso que la decisión de hacer esta edición de forma virtual, se tomó debido a que la pandemia por Covid-19 aún no permite efectuar un evento presencial, similar al que se realizó el año pasado en la ciudad de Pachuca, Hidalgo. 

Por su parte, el titular de la Secretaría de Turismo (Sectur) explicó que esa determinación tiene la finalidad de cumplir con los protocolos sanitarios emitidos por la Secretaría de Salud, para evitar nuevos contagios en la población y los prestadores de servicios turísticos

Asimismo, recordó que a la primera edición del Tianguis asistieron todas las localidades que ostentan la denominación de Pueblos Mágicos, así como sus alcaldes, empresarios integrantes de los Comités Ciudadanos, los titulares de las Secretarías de Turismo locales, artesanos y cocineras tradicionales, así como a grupos artísticos. 

El evento reunió a más de 150 mil personas y en el área de negocios se concretaron cientos de citas entre tour operadores, agentes de viaje y prestadores de servicios, registrando una derrama económica de 147 millones de pesos en la ciudad sede y alrededores. 

Por otro lado, destacó que dada la relevancia histórico-cultural de estos destinos, la Sectur se encuentra diseñando una nueva estrategia para redimensionar y consolidar el programa, integrando nuevos lineamientos para su operación que les faciliten la incorporación, funcionamiento, y acceso a programas sociales, económicos y de infraestructura del Gobierno Federal

“Hoy en día, los márgenes de carencias sociales existentes en estos poblados son, en general, superiores a la media nacional. Basta señalar que tres millones 823 mil habitantes de los Pueblos Mágicos, que representan el 50.4 por ciento del total, se encuentran en nivel de pobreza: 662 mil en pobreza extrema y tres millones 161 mil en pobreza moderada”, dijo.

De igual modo, para el reconocimiento de su cultura, valores y biodiversidad, se decretó el 5 de octubre como el “Día Nacional de los Pueblos Mágicos”.

Finalmente, el secretario apuntó: “Les recuerdo que el mes pasado se llevó a cabo la versión digital del Tianguis Turístico, la cual arrojó muy buenos resultados, por lo que este Tianguis Digital de Pueblos Mágicos sin duda será también exitoso. No hay que olvidar la importancia de las plataformas y los servicios en línea en nuestros días y su peso en la industria de los viajes”.

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