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Industria

Impulsa e-commerce sector inmobiliario industrial

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En México, uno de los sectores que más se han desarrollado en los últimos tiempos, es el mercado inmobiliario industrial, esto se debe en gran medida al impulso que le ha dado el comercio electrónico.

En nuestros días, hoy es más fácil que nunca obtener información del consumidor y de los productos y/o servicios que deseamos adquirir o usar, existe una gran integración entre los fabricantes y las cadenas de distribución lo que provoca que el producto se pueda personalizar o hasta empezar a fabricar desde el momento en que el consumidor lo esta solicitando.

Dentro de la zona metropolitana de la ciudad de México, el impacto ha sido enorme por ejemplo zonas como Cuautitlán, Tultitlan y Tepotzotlán han recibido importantes inversiones de parte de desarrolladores industriales lo que ha transformado drásticamente el entorno urbano.

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Es increíble ver como una antigua zona llena de barrancas como lo fue San Martín Obispo, en el año 2000 no tenia ni un solo metro cuadrado construido, en la actualidad está llegando a 1 millón de metros cuadrados de naves clase A. Por otra parte, una zona como Tepotzotlán qué sólo contaba 200 mil metros cuadrados de parques o instalaciones industriales en el año 2003, en la actualidad está llegando a 2.7 millones de metros cuadrados y se está convirtiendo en uno de los más grandes en distribución a nivel nacional.

El inventario industrial de la zona metropolitana de la Ciudad de México llegó a 9.7 millones de metros cuadrados, pero son cambios abruptos en la dinámica económica del país y de mantenerse los ritmos actuales en el proceso de construcción en un plazo entre 2 y 3 años podríamos llegar a 12 millones de metros cuadrados.

Lo que viene para el sector inmobiliario industrial

Es indudable que el sector seguirá evolucionando y no detendrá su crecimiento, pero para los desarrolladores inmobiliarios es importante considerar los siguientes elementos como factores  determinantes para crear una ventaja competitiva:

Tecnología: Integrar dentro de las instalaciones elementos que permitan entregas más rápidas, seguimientos, análisis de datos estadísticos, inclusive elementos de seguridad y control de todos los procesos, será fundamental y un factor diferenciador.

 

Espacios: La utilización de las áreas interiores y exteriores se vuelve un elemento crítico en las instalaciones del futuro, la altura, cada metro, cada columna hace diferencia entre el consumidor y el producto, por lo que, en la toma de decisiones de las empresas comerciales, instalaciones menos eficientes, se verán presionadas ante los modernos edificios.

Localización: Para las empresas comerciales, las dificultades de movilidad es el gran reto a vencer, si bien es cierto que existe una revaloración en los niveles de renta ante la demanda en las zonas centrales, también existen productos que por su tamaño requieren de espacios adecuados donde el reto es que estén lo más cercano y con accesibilidad al consumidor.

Diseño: Ante todo, importante desarrollar instalaciones con gran velocidad en su construcción, con elementos que permitan su reconversión, hechos para un fácil mantenimiento y con elementos de sustentabilidad.

El sector inmobiliario logístico en México y en el mundo, vive una época dorada ante el impulso y la transformación en los hábitos de consumo, por lo que este desarrollo no se detendrá en el corto plazo.

Por Juan Flores Director of Research Newmark Knight Frank México.

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Industria

Demanda y comercialización de espacios industriales y logísticos se recupera en el norte del país

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El mercado inmobiliario industrial y logístico han mostrado un enorme crecimiento derivado del confinamiento por la pandemia de Covid-19, alza que se prevé continúe en el 2021. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) el incremento en la actividad de e-commerce fue cercano al 60% por lo que la demanda de este tipo de espacios también aumentó. 

Al cierre del 2020, el mercado inmobiliario industrial del norte del país mostró indicadores de desempeño mixtos debido a la participación de sectores como el manufacturero, ecommerce, logístico y automotriz. 

El reporte inmobiliario Industrial- Norte del 4T2020, publicado por CBRE, detalló que el mercado de Monterrey superó 29% la absorción neta registrada en el mismo periodo de 2019, cerrando en 414 mil metros cuadrados (m2).   

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La construcción se ubicó en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La demanda de nuevos espacios estuvo impulsada por transacciones procedentes de Estados Unidos (37%), Europa (23%) y Asia (15%). Lo que dio como resultado un que el inventario finalizara en 10.86 millones de m2, un incremento del 5.1% con respecto al mismo periodo del año anterior. Asimismo, 57% de los espacios entregados durante el año fueron de tipo especulativo. 

Mientras que la tasa de vacancia cerró en 7.4%, equivalente a poco más de 805 mil m2 y muy similar a la del 4T de 2019 que fue de 7.2%. En cuanto al precio promedio de salida cerró en 4.23 dólares por m2 mensuales, un incremento de 8 centavos de dólar respecto al 1T del año.

En Saltillo el inventario sumó 3.26 millones de m2, un aumento del 5.3% mayor al 4T de 2019. Su tasa de vacancia acabó situándose en 6.7%, la más alta en el año, y el precio promedio de salida en renta fue de 4.17 dólares por m2 mensuales, una disminución de 0,09 centavos contra el mismo trimestre del año anterior. La construcción cerró con 249 mil m2 con 9 proyectos en desarrollo.

Por su parte, el mercado de Reynosa duplicó la absorción neta acumulada de 2019, alcanzando los 95 mil m2, y se registró una tasa de vacancia de 1.7%, un ligero incremento con respecto del trimestre anterior, y 2.3% menor que el mismo periodo del año anterior.  El inventario cerró en 2.8 millones de m2, añadiendo 34 mil m2 más de espacio, con un crecimiento en espacios especulativos.

Estados Unidos se consolida como el principal inversor industrial de Reynosa, con el 61% de los espacios comercializados, y la manufactura es el sector con mayor participación (44%), seguido de la automotriz (23%) y logístico (20%).

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