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Incertidumbre por la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio

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Hoy en día en México, muchos propietarios de inmuebles se encuentran en incertidumbre respecto a su patrimonio. La Ley Federal de Extinción de Dominio fue abrogada con motivo de la publicación del día 9 de agosto de 2019 de la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio, que la sustituye; entrando en vigor al día posterior de su publicación, esto con el fin de otorgar, a nivel estatal y federal, certeza y uniformidad en este tema.

Esta nueva ley abroga la anterior y también todas las demás normas expedidas por los estados en materia de extinción de dominio y cualquier otra disposición incluida en relación con otras leyes, reglamentos o disposiciones administrativas que se opongan a la actual […] Asimismo, busca homologar y generar un cuerpo de legislación único en esta materia a nivel nacional”, expresa en entrevista para Inmobiliare, Juan Bernardo García Garza, Abogado, Socio y Chair de LATAM del Grupo Inmobiliario de la Firma Baker McKenzie. 

La “Extinción de Dominio” bajo la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio pueden implicar la pérdida de los derechos que tiene una persona sobre los bienes, “declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestaciones, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal”, denota la presente norma.

A manera de contexto, un bien se refiere a todas las cosas identificadas en el Código Civil Federal y en el de las Entidades Federativas correspondientes, que estén dentro del comercio. En el caso de los bienes inmuebles, la ley dice que aquellos que hayan sido utilizados en algún acto ilícito, el dueño corre el riesgo de perder los derechos de su propiedad u alguna otra facultad real agregada al dominio, sin pago de indemnización de ninguna naturaleza, así lo declara Ignacio Morales Lechuga, Abogado y Notario 116 de la Ciudad de México.

Juan Bernardo García Garza, Abogado, Socio y Chair de LATAM del Grupo Inmobiliario de la Firma Baker McKenzie.

Cabe señalar que esta ley es reglamentaria del Artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, donde se menciona que en ciertos casos la comisión de ilícitos en bienes inmuebles se procederá a la extinción de dominio, aunque ésta señala que queda prohibido la confiscación de pertenencias. “Muchos abogados consideramos que esta nueva ley tiene aristas de inconstitucionalidad, y sin duda se podría controvertir su aplicación en juicio de amparo contra su primer acto de aplicación, con buenas posibilidades de ganar en ciertos casos”, explica García Garza.

Se debe tener en cuenta que tanto las propiedades, que se les haya realizado la extinción de dominio, como sus productos, rendimientos, frutos y accesorios serán administrados por el Instituto de Administración de Bienes y Activos, y las autoridades competentes de las Entidades Federativas correspondientes.

La extinción de dominio se aplicará a delitos realizados por servidores públicos, robo de vehículos, de hidrocarburos, petrolíferos, petroquímicos, contra la salud, delincuencia organizada, secuestro, corrupción, trata de personas, encubrimiento, recursos de procedencia ilícita y extorsión.

Es decir, “si el bien se adquirió con productos de secuestros o de narcotráfico, al igual que fuese utilizado para cometer hechos ilícitos, la extensión de dominio aplica”, comenta Morales Lechuga.

Para determinar que la propiedad fue adquirida o usada de manera legal o ilegal se hará un proceso jurisdiccional de naturaleza civil, de carácter patrimonial y con prevalencia a la oralidad, mediante una vía especial por el Ministerio Público (MP), menciona el Artículo 8 de la Ley.

Por lo que el MP deberá recabar información como: carpetas de investigación, averiguaciones previas, juicios penales en trámite, al igual que cualquier otro informe que contenga datos o indicios para sustentar el porqué se aplicó la extinción de dominio. De igual forma, el MP podrá desistirse de la acción de confiscación en cualquier momento, siempre y cuando sea justificada, antes de que se emita sentencia. Además, podrá renunciar a ciertos bienes. Ambos casos previos al acuerdo del Fiscal o del servidor público en quien delegue la facultad (Artículo 10).

Cabe destacar que si la persona fallece y se encuentra sujeta a una investigación o en un proceso penal, la acción de extinción de dominio continuará y sus consecuencias subsisten aún en contra de los herederos, legatarios, causahabientes y cualquier otra figura análoga que alegue derechos sobre los bienes sujetos a la extinción de dominio (Artículo 13). Esto se debe a que “esta acción es de naturaleza civil y efectivamente va en contra de las propiedades y los bienes; y la acción penal va en contra de las personas o lo individuos, lo cual sería un proceso relacionado, peor por aparte”, explica García Garza.

Proceso resolutorio

En el caso de que el propietario haya perdido los derechos del inmueble por la aplicación de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, pero su bien fue comprado o rentado de manera lícita, el dueño tendrá que comprobar y acreditar su ‘buena fe’.

De acuerdo con la Fracción III del Artículo 2 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, se entenderá por ‘buena fe’ a una conducta diligente y prudente exenta de culpa en todo acto o negocio jurídico relacionado con los bienes. Esta ‘buena fe’ se acredita de diversas maneras, incluyendo con el título de propiedad con fecha anterior a los hechos ilícitos que así se investiguen, es decir, la autoridad necesita que exista fecha cierta en el título; igualmente se exige el estar al corriente pago de impuestos, entre otros factores.

Ignacio Morales Lechuga, Abogado y Notario 116 de la CDMX.

También, se indica que si el inmueble fue rentado, se debe mostrar el contrato de arrendamiento; en caso de no contar con el convenio, el arrendador tendrá que comprobar que está inscrito en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) como causantes de ingresos por el alquiler de la propiedad, es decir, la prestación temporal de uso y goce del patrimonio.

Ante esta situación, Morales Lechuga recomienda que se debe escriturar y certificar el contrato de arrendamiento e inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes, “si no está inscrito costará mucho trabajo demostrar que el arrendador no sabía y que se obró con ‘buena fe’, [cabe mencionar] que el casero no tiene derecho de ingresar a la propiedad cuando está se encuentra rentada porque si lo llega a hacer sería un allanamiento de morada o un despojo y puede causar una acusación penal”.

Asimismo, sugiere que en caso de que el arrendador conozca que su inquilino usa el domicilio para cometer delitos y no para uso y goce lícito, haga una denuncia anónima vía telefónica, ya que en la llamada le proporcionarán un número de clave con el que puede comprobar que dio aviso oportuno a las autoridades.

Por su parte, García Garza expresa que en todo caso, incluyendo por ejemplo el vivir en un estado diferente a donde se ubica la propiedad, se debe contar con una evidencia de que se tuvo un impedimento real para conocer que el inmueble se estaba utilizando de una manera indebida. Este tipo de defensas pueden utilizarse para que no se aplique la nueva ley en perjuicio del propietario de los bienes que se sujeten a la acción de extinción de dominio.

También, se pueden utilizar testigos, pruebas periciales, fotografías, escritos o notas taquigráficas, así como todo aquel elemento aportado por la ciencia para demostrar la ‘buena fe’. (Artículo 15).

Venta anticipada del inmueble

Si bien es cierto que uno de los objetivos de esta ley es poner a disposición los bienes confiscados a las dependencias o programas sociales, con el fin de que estos puedan aportar algo para un beneficio común, también es una realidad que ha tenido con inquietud a propietarios porque sus inmuebles podrán ser vendidos anticipadamente, basado en que el Gobierno considera que la administración o custodia resulte incosteable o cause perjuicios al erario.

Morales Lechuga, comenta que todos los bienes perecederos pueden venderse basado en su carácter efímero, pero que un inmueble se vende anticipadamente bajo el argumento de que la administración es muy costosa, no debería permitirse.

En contraste Jordi Greenham, CEO & CoFounder Homie, menciona en entrevista para Inmobiliare que esta acción de vender el inmueble es algo incorrecto y que no debería consentir, “no es el Estado de Derecho como debería de ser, lo correcto sería, inclusive, si esa propiedad pudiera ser sujeta a extinción de dominio, se tenga el derecho a defenderla”.

Por otro lado, García Garza expresa que este tema ha causado muchas dudas, pero que al final no procede en todas las circunstancias ya que no se aplicará de manera automática con todos los inmuebles y sólo procede en ciertos casos especiales establecidos en la ley, y que el motivo de generar la posibilidad de una venta anticipada es dado que “la autoridad busca poder aplicar la extinción de dominio lo más rápido posible para poder usar, administrar o aprovechar los bienes para programas sociales o políticas públicas prioritarias que pudiera tener el gobierno en ese momento o hacer uso del dinero derivado de la venta para destinarlo a este tipo de proyectos y generar un bien social”.

En caso de que la propiedad haya sido vendida y esta no fuera usada para delitos, se le devolverá al dueño el dinero obtenido por la venta, cabe señalar que se le hará un descuento por gastos de administración, conservación, mantenimiento, valuación, etc., informa el Notario Morales Lechuga.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo INCERTIDUMBRE POR LA NUEVA LEY NACIONAL DE EXTINCIÓN DE DOMINIO de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

Industria

Mercado inmobiliario industrial del Bajío muestra signos positivos al cierre del 3T2020

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Al cierre del tercer trimestre de 2020, el mercado inmobiliario industrial del Bajío mostró un incremento del 28% en la absorción neta, es decir, 268 mil m2 en con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras que la absorción bruta ascendió a 300 mil m2, lo que significa un incremento de 13 por ciento.

De acuerdo con el Reporte Industrial del Bajío y ZM de Guadalajara, publicado por CBRE, la reactivación del sector continúa avanzando en la región, principalmente en Guanajuato y Querétaro, impulsada por las nuevas inversiones y expansiones recientes.  

“Se espera que el T-MEC aporte un impulso adicional a la confianza en la región, que a nivel nacional es la que cuenta con más superficie para desarrollo industrial dentro y fuera de parque. Sin bien en esta parte del país predominan los espacios BTS, al cierre del trimestre se desarrolla un proyecto para un inquilino de e-commerce que satisfaga el incremento en la demanda de espacio logístico causada por la pandemia”.

El Bajío suma más de 400 mil m2 en proyectos en construcción, con Guanajuato a la cabeza ya que registra 48% de las obras, seguido de San Luis Potosí (27%) y Querétaro (20%). En cuanto al inventario, este tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019. Mientras que su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, a la baja durante los últimos 9 meses. 

Por su parte, la capital de Jalisco ha vivido un año récord en términos de construcción de espacios industriales, con 375 mil m2 reportados, es decir, un crecimiento del 86% con respecto al mismo periodo de 2019.

Pese a las dificultades económicas derivadas de la pandemia, Jalisco se mantiene como uno de los estados con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED), sólo por detrás de la CDMX y Nuevo León.

La reactivación de la construcción propició la incorporación de nuevos espacios al inventario, que al cierre del 3T de 2020 cerró en 3.4 millones de m2, un incremento del 8.8% con respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, con 172 mil m2, un incremento de casi 1 punto porcentual con respecto al año anterior. 

Asimismo, el reporte señaló que 95% de las operaciones al cierre del 3T-2020 corresponden al sector de logística, transportación, distribución y almacenamiento, siendo los submercados de El Salto y Periférico Sur los que muestran mayor crecimiento en oferta.

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