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Vivienda

Índice de verticalización de vivienda en Monterrey alcanza el 40%

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De acuerdo con la empresa inmobiliaria IDEI, el mercado de vivienda vertical en Nuevo León es resiliente y se prevé que continúe su crecimiento no sólo en Monterrey, sino en diversos municipios de la entidad. 

Lo anterior propicia que la región sea atractiva para desarrolladores inmobiliarios, por un lado, debido al potencial en densidad poblacional, y por otro, al incremento en la demanda de renta de departamentos, por lo cual, existe un área de oportunidad para el desarrollo vertical. 

Asimismo, la inmobiliaria señala que esto representa una gran opción para que los inversionistas diversifiquen sus portafolios, ya que también existen niveles históricos en la venta de vivienda en vertical en Nuevo León. 

Dicho contexto es producto de cambios estratégicos en la economía de la entidad, la cual, cuenta con un gran componente industrial y de servicios diversificados, lo que facilita sortear los impactos económicos. Además, ya que el PIB per cápita es superior a la media nacional hay mayor demanda de vivienda por parte de la población joven.

Ignacio Torres Zorrilla, cofundador y CEO de 4S Real Estate, explicó que el sector inmobiliario ha demostrado generar los rendimientos más atractivos a largo plazo, pues tiene menor exposición a la volatilidad y  brinda seguridad y plusvalía, de modo que en una crisis tiene menores afectaciones a diferencia de otros sectores productivos. 

Por otro lado, Torres añadió que el tercer trimestre de 2020 ha sido uno de los de mayores ventas, tan sólo por debajo del 4T19.  “El mercado ya está recuperado. La pandemia nos duró el segundo trimestre y para el tercero ya está repuesto y se espera que siga avanzando. Las ventas en Monterrey estaban progresando. Este año, si bien vamos a acabar en las 3,000 unidades, el próximo esperemos estar un 5% arriba en ventas del año 2019”.

Del tercer trimestre de 2019 al mismo periodo de 2020 las ventas se duplicaron, apunta IDEI; mientras que del segundo al tercer trimestre de este año se ven signos de mejoría tras la pandemia. Aunado a esto, el regreso a las oficinas podría impulsar que las personas opten por reducir sus desplazamientos y busquen viviendas más cercanas a sus centros de trabajo, lo cual eleva la preferencia por la verticalización.

El índice de verticalización en Monterrey es superior a 40% en contraste con quienes buscan una casa. Cabe señalar que hace una década esa cifra no alcanzaba el 20%, lo cual refleja una significativa transformación, a raíz de los cambios demográficos y en la participación de mercado, ya que la proporción de la Población Económicamente Activa en la región es más alta en millennials, centennials y alphas, en contraste con la Generación X y los Baby Boomers.

Por otra parte, IDEI indicó que la oferta y demanda de Nuevo León se encuentran equilibradas, puesto que el inventario está balanceado y no excede los 24 meses. Otra ventaja es que con la crisis sanitaria, los desarrolladores han aprendido a ajustar sus productos, incluso en la etapa de construcción, para alinearse a las necesidades actuales del mercado. 

El tema de la verticalización también se ha visto impulsado por la regulación DOT (Desarrollo Orientado a Transporte) implementada en 2013, que sirve como guía para diseñar productos que requiere el mercado y alinearlos con cada uno de los segmentos socioeconómicos en cuestión de inventario, logrando mayor balance a comparación de otras ciudades como la capital del país, donde la oferta del segmento premium excede por mucho la demanda que se tiene y no hay suficiente para los otros. 

Vivienda

Oportunidades de mercado para desarrollo de vivienda nueva en Zona Centro de la CDMX

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La zona Centro de la CDMX representa un importante sector de la ciudad que, a lo largo del tiempo, siempre ha presentado una concentración de espacios tanto de uso comercial como de servicios, oficinas de gobierno y privadas, espacios para la salud, diversas áreas de esparcimiento y espacios de entretenimiento, los cuales atraen a una gran parte de la población que habita en la Ciudad, además de personas que, por varias razones, viajan de otras ciudades o países como turistas o por temas laborales.

Luis Martín Medina
Gerente de Consultoría en Softec.

En los últimos años, el sector inmobiliario ha presentado una reactivación en el desarrollo de nuevos proyectos en los diferentes giros, tanto de vivienda, comercio y oficinas, principalmente. Teniendo como objetivo, reactivar la actividad económica y redensificar algunas zonas del Centro de la Ciudad de México; tomando en cuenta que esas colonias tienen una buena infraestructura, equipamiento urbano, accesibilidad y transporte público.

La reactivación de dicha zona se inició en la década pasada, en áreas con mayor atractivo y valor, pero al tiempo, el desarrollo se expandió hacia zonas que en otros años eran menos atractivas. Lo cual permite ampliar la oferta inmobiliaria en diferentes segmentos y nichos de mercado, ampliando la oferta principalmente de vivienda nueva para las familias con diferente poder adquisitivo, que trabajan en las colonias ubicadas en el centro de la Ciudad.

En este sentido, destacan las colonias que en los últimos años han reactivado la actividad inmobiliaria con el desarrollado de proyectos de vivienda nueva; por ello, presentamos el análisis de la tendencia del mercado, así como una muestra de la oferta vigente en colonias que presentan características similares en la distancia a los núcleos de actividad, accesibilidad sobre vialidades principales, entorno socioeconómico homogéneo en los segmentos bajo análisis. Las colonias que conforman la zona de influencia son: Doctores, Buenavista, Santa María la Ribera, Guerrero, Centro, Roma Norte, Juárez, San Rafael, Algarín, Obrera, Peralvillo, Asturias, Atenor Salas, Atlampa y Maza.

Resumen de la evaluación
del mercado de vivienda nueva
vigente en la zona analizada

La tabla muestra la tendencia de mercado de vivienda nueva en los últimos 3 años; durante la cual, se observa que la oferta de vivienda y número de unidades creció el 75%; pero el volumen de ventas mensual presentó un decremento del 3%. El volumen de inventarios creció 2.4 veces, mientras que la absorción promedio por proyecto se redujo de 2 a 1 unidad mensual.

La gráfica de tendencia de mercado muestra que las ventas
mensuales para el segmento Medio desde el tercer trimestre
de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020
, oscilaron
entre 28 y 52 unidades mensuales, mostrando variaciones
importantes con una tendencia a la baja al final del periodo.

Gráfica: Vocación y tamaño del
mercado (ventas por mes)

El segmento Residencial ha tenido más dinamismo en sus
ventas mensuales durante el mismo periodo, registrando su
menor venta mensual en el tercer trimestre de 2017,
con una
venta de 41 unidades; mientras que el registro de mayores
ventas mensuales se dio en el segundo trimestre del 2018,
con un total de 82 unidades vendidas por mes; sin embargo,
las ventas totales por mes registraron para el segundo
trimestre del 2020 un total de 49 unidades vendidas.

El segmento Residencial Plus muestra un dinamismo más
bajo en las ventas totales por mes durante el mismo periodo;
registrando una venta total de 31 unidades por mes en el
cuarto trimestre de 2017 y una venta total de 6 unidades por
mes en el primer trimestre del 2019
; cerrando el periodo
con una venta total de 14 unidades por mes para el segundo
trimestre del 2020.

Evolución del número de proyectos
en venta

La evolución del número de proyectos en venta, muestra
que los proyectos en venta para los sectores Residencial y
Residencial Plus presentan una tendencia al alza; en cambio,
el segmento Medio, ha mostrado descenso durante el tercer
trimestre del 2017 y hasta el segundo trimestre del 2020.

El Segmento Residencial inició el periodo con un total de
22 proyectos vigentes en el tercer trimestre del 2017 y cerró
el periodo con un total de 56 proyectos vigentes para el
segundo trimestre del 2020,
reflejando una clara tendencia
al alza.

El segmento Residencial Plus registró un proyecto vigente
en el tercer trimestre del 2017 y ha ido incrementando de
manera constante hasta el segundo trimestre de 2020 con
un total de 7 proyectos vigentes.

A continuación se presentará un resumen de la oferta
vigente de vivienda nueva en la zona
; la tabla nos desglosa
los proyectos por clasificación, se muestra la cantidad de
proyectos en la zona, las áreas, precios, precios/m2 tanto
mínimos, máximos y promedio, así como las variables de
desempeño de los proyectos.

Se observa que los desarrollos clasificación Residencial (R)
son la mayoría en la zona bajo estudio

Sin embargo, estos datos contrastan con las ventas
mensuales promedio por proyecto, dado que los proyectos
del segmento Residencial están colocando 0.8 unidades
mensuales por proyecto; lo cual contrasta con el segmento
Residencial Plus, donde los proyectos desplazan en
promedio 1.8 unidades.
Es muy importante tomar en cuenta
el tamaño promedio de los proyectos y el éxito comercial
dado que una variable muy importante es el tiempo en el
que logran colocar los inventarios que se encuentran en
etapa de comercialización y venta. En este sentido, el éxito
comercial es de 2.2%, lo que nos indica que el tiempo de
desplazamiento del inventario es de 45 meses (3.8 años).

Como se puede observar en el mapa, existe una amplia
oferta en esta zona en los segmentos Medio ($800 mil a
$2 millones), Residencial ($2 millones a $4.4 millones) y
Residencial Plus (por arriba de los $4.5 millones).

En resumen, el mercado del Centro de la Ciudad de
México, es un mercado muy competido que presenta
una oferta diferenciada en los diferentes segmentos
de mercado con una opción variada para los clientes
potenciales que buscan una vivienda del segmento Medio
y Residencial,
en el rango de precio de $1.2 a $4.4 millones
de pesos, que es cada vez más escasa en otras zonas de
mayor plusvalía en la Ciudad de México.

No obstante, es muy importante contar con información
de mercado confiable y oportuna del segmento de interés,
esto con la finalidad de identificar las oportunidades que
presentan las colonias con mayor potencial del mercado.
Así como para definir las características que deberá contar
el nuevo proyecto, en lo que se refiere a la definición de
producto y precio, área habitable, acabados, amenidades,
cajones de estacionamiento y otras características.

Todo esto permitirá lograr un proyecto diferenciado
y competitivo en esta zona que presenta una gran
oportunidad para el desarrollo y reciclaje de predios, ya
que cuentan con infraestructura, equipamiento, servicios
y transporte; además de la cercanía hacia los centros de
trabajo de los principales corredores de oficina.

Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son
responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la
posición de Inmobiliare.

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