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Finanzas

Infonavit elimina malas prácticas con nuevo modelo de cobranza social

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El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), a través de su Director General, Carlos Martínez Velázquez, dio a conocer un nuevo modelo de cobranza social, en el que se ofrecerán soluciones a quienes presenten dificultades para realizar los pagos o no cuenten con empleo. 


Carlos Martínez Velázquez,
Director General
Infonavit.

Lo anterior, con el objetivo de incentivar el pago continuo de los créditos y reasignar las viviendas recuperadas para nuevos acreditados; además de eliminar malas prácticas y abusos provenientes de despachos de cobranza a los cuales se les proporcionó la cartera vencida, y con quienes no se tenía control sobre el trabajo y pagos que recibían. Por lo que el Instituto pasará de tener 238 a 19 “agencias de soluciones” a lo largo del país. 

Carlos Martínez señaló que durante la última década el nivel de impagos aumentó de manera considerable, lo que resultó en un incremento del 328% en el gasto destinado a proveedores (despachos) es decir, 36 mil millones de pesos entre 2013 y 2018.

De igual manera, Bernardo Altamirano Rodríguez, Subdirector de Administración de Cartera, comentó que se realizó una licitación para la contratación de despachos, con lo que el Infonavit, obtendrá un ahorro aproximado del 30% en los aranceles pagados a estos proveedores. 

Licitación en la que participaron 140 firmas de las cuales 32 recibieron una dictaminación técnica positiva y 27 una dictaminación económica positiva, dando como resultado la adjudicación de 51 contratos a 19 despachos que proveerán servicios de cobranza en 20 zonas geográficas.

Entre los beneficios que tendrá este nuevo sistema, se encuentra: 

  • Apoyo a los acreditados con dificultad de pago.
  • Soluciones de cobranza accesibles y financieramente viables.
  • Administración de la cartera que permita recuperar los créditos hasta su liquidación.
  • Identificación de aquellos créditos que recién perdieron el empleo o han caído en impago.
  • Contacto inmediato con el acreditado para evitar que pierdan el hábito de pago.
  • Incentivos al pago continuo y oportuno de los acreditados.
  • Mediación como un mecanismo alternativo para la solución de controversias.
  • Soluciones administrativas mediante apoyos de reestructura para evitar un mayor deterioro.
  • Reasignación de las viviendas recuperadas a nuevos acreditados.
  • Evitar procesos judiciales que concluyan en la adjudicación de la vivienda y en una eventual afectación del patrimonio de los acreditados.

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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