Crónica del congreso · Guadalajara 2025
Donde el desarrollo se encontró con la disrupción.
Dos días para leer el mercado inmobiliario del occidente: industria, vivienda, ciudad, tecnología, sustentabilidad y hospitalidad.
El congreso en un minuto
Durante dos días, desarrolladores, arquitectos, comercializadores, fondos y operadores hoteleros analizaron las tendencias y oportunidades del mercado inmobiliario en el occidente: del mercado industrial y el nearshoring a la vivienda, la sustentabilidad, la tecnología y el turismo de nueva generación.
Mercado industrial de Jalisco, resiliente ante la crisis arancelaria mundial
Para dar inicio al summit, Bruno Martínez, de Kampus Industrial Santa Rosa, habló sobre la situación actual industrial de Jalisco. Destacó que, si bien ha sido un año difícil por la situación política y económica, específicamente por los aranceles y la política migratoria del presidente de Estados Unidos, el estado se ha mantenido resiliente.
“Jalisco ha sido muy resiliente, hay varios factores en los que se está trabajando que llevan más o menos alrededor de unos 30 años haciendo un ecosistema industrial sostenible y sostenido y que se ha adaptado para que no afecte un freno o una desaceleración significativa en el tema industrial”.
Martínez informó que en Jalisco hay 7.2 millones de metros cuadrados de inventario, una vacancia del 3.6% y una absorción neta de 151 mil metros cuadrados hasta el segundo trimestre del año. En construcción hay 713 mil metros cuadrados, de los cuales 281 mil ya se encuentran prearrendados.
“Antes de la pandemia por Covid-19, Jalisco no absorbía más de 200 mil metros cuadrados al año, hoy estamos absorbiendo entre 520 y 560 mil al año. Sin duda somos el tercer mercado más dinámico después de Ciudad de México y Monterrey”
Bruno Martínez, Kampus Industrial Santa Rosa
Momentos del evento
Lo que ocurrió entre conversaciones.
Una selección breve del álbum oficial: contexto, escenario, paneles y comunidad. Las imágenes viven en la Biblioteca de Medios de Inmobiliare.
Crecimiento industrial y nearshoring en el occidente
En el primer panel del summit, dedicado al sector industrial en el occidente y al last mile, participaron como speakers Juan Carlos González, de Grupo Sinow; Roberto Álvarez, de Axis Parques Industriales; Ramón Husni, de Aliah Developments; y Luis Montes de Oca, de Elite Last Mile Industrial Properties.
Luis Montes de Oca destacó que los hábitos de consumo sí cambiaron desde 2020, año de la pandemia por Covid-19, y que hoy en día las personas están más familiarizadas con el e-commerce y lo ven como algo cotidiano.
“Eso es algo muy importante porque recordemos que las principales marcas de comercio electrónico, en muchos casos, no fabrican sus productos, por lo que se debe tener una gran capacidad de respuesta de suministro de todos estos roles, ya que la tendencia es más acelerada. Las entregas eran a dos días, luego pasaron al día siguiente, después antes de las 6:00 pm y hoy se deben realizar antes de las 12:00; la capacidad de respuesta inmediata es necesaria, los hubs deben estar estratégicamente ubicados para temas de logística”.
Por su parte, Juan Carlos González destacó que en el país hay 15 polos de desarrollo del Gobierno Federal; en este sentido, recomendó voltear a ver qué otras oportunidades hay en los 32 estados para ubicarse en otros sitios y romper con los paradigmas y las zonas de comodidad. “Hay que presentarse en esos sitios, como Grupo Sinow vemos una gran oportunidad en los 2,476 municipios en el país, nosotros tenemos la mira en 300 porque tiene grandes ventajas”.
Roberto Álvarez destacó que, si bien existe la incertidumbre por los aranceles, hay un mercado interno nacional que está creciendo y buscando cada vez mayores espacios, y que el nearshoring se transformará a ser 2.0.
“La incertidumbre ha causado en los tomadores de decisiones ser más cautos, en Aliah Developments seguimos con buen ritmo, de hecho seguimos construyendo y teniendo espacios disponibles en el tiempo que pensamos que es óptimo porque con la misma política y lógica con la que los tomadores están frenando, van a cambiar sus decisiones”, mencionó Ramón Husni.
Comunidades planeadas: experiencias en los proyectos habitacionales
María José González, de Suburbio Sinow, resaltó que Grupo Sinow tiene más de 33 años como empresa inmobiliaria y ha logrado el sueño de más de 52 mil familias mexicanas de tener una propiedad.
“Tenemos dos modelos de negocio: Novotech Sinow que es nuestro clúster industrial y Suburbio Sinow que son los desarrollos habitacionales. El día de hoy hemos desarrollado más de 2,200 hectáreas habitacionales, tenemos presencia en cinco estados: Querétaro, Jalisco, Guanajuato, Baja California Sur y San Luis Potosí”.
María José destacó que los logros de la empresa se explican por las experiencias creadas con su proyecto Sinow Experience, que tiene como objetivo brindar lo mejor de cada región en donde esté el desarrollo. “Logramos y creamos sitios que no solo se habiten, sino que se viven. (En Suburbio Sinow) nuestro modelo de negocio es crear comunidades planeadas donde activamos el tráfico lento, es decir, hay un aumento en el comercio, se disminuye el crimen y se permite que las familias puedan convivir. Generemos sitios y lazos para nuestras familias mexicanas”.
Reconfiguración urbana y densificación inteligente
El panel enfocado en el desarrollo urbano estuvo moderado por Juan Pablo Vázquez, de Gomez Vazquez International, y contó con la participación de Jack Levy, de Grupo VEQ; Gonzalo Leaño, de Lemor Development; Andrés Muñoz Alarcón, de Estudio AMA; y Pedro Solaegui, de Ares Arquitectos.
Los ponentes hablaron sobre la importancia de la reconfiguración urbana; en ese sentido, resaltaron lo relevantes que son los usos y costumbres de una ciudad o un estado para desarrollar un proyecto que mantenga su imán de atracción, así como lo interesante de las mezclas de usos para salirse del molde en un proyecto.
“Para partir de un nuevo proyecto tienes que tener todos los elementos, aquí estamos dos de los elementos principales: el desarrollador y el arquitecto, pero falta el gobierno y sobre todo el entendimiento del lugar. El tipo de proyectos que se están y que se van a desarrollar es justamente teniendo esa lectura de qué es lo que pasa en esos lugares, cómo se están renovando, cómo va a cambiar y evolucionar. Tenemos esa gran responsabilidad de generar espacios para que la gente pueda vivir mejor”.
Andrés Muñoz Alarcón, Estudio AMA
El desarrollador inmobiliario 3.0: reinventando la experiencia de compra
Alberto Morales, de Hauzd, compartió en su ponencia que el inversionista de vivienda ha cambiado, por lo que ahora el desarrollador inmobiliario tiene que apoyarse en la tecnología para continuar con su meta de comercialización.
“La experiencia de compra hoy es la clave dentro del sector inmobiliario, es la decisión más importante en la vida de las personas, y creo que la parte fundamental viene de la experiencia de compra, no solo del desarrollo en sí, sino de cómo esa experiencia hace que el comprador decida por crecer su patrimonio. Hoy en día no importa cómo crees que lo estás haciendo como desarrollador inmobiliario, lo que importa realmente es cómo el cliente lo percibe”.
En este sentido, resaltó que el cliente exige mayor información de la propiedad, es decir, transparencia, seriedad para mostrar el proyecto y una experiencia de compra cuidada. Destacó que el 97% de los compradores de vivienda arranca su búsqueda en línea, por lo que es importante tener toda la información clara en internet, y que el 75% considera los recorridos virtuales como valiosos y cruciales a la hora de decidir comprar.
“El comprador inmobiliario ha cambiado, el desarrollador tiene que seguir cambiando a ser un desarrollador inmobiliario 3.0, hoy en día son relevantes las redes sociales y las campañas en ellas, los marketplaces son fundamentales, el posicionamiento SEO de la página web, un canal digital es clave y los tours virtuales con tecnología 3D son esenciales para la compra”.
Inteligencia artificial aplicada a la gestión de proyectos inmobiliarios
Roberto Esses, de Lebane, habló sobre la importancia de utilizar la inteligencia artificial durante la construcción de los proyectos. Si en el pasado era común que en el trabajo existieran varios documentos y tiempos de respuesta tardados, hoy con ayuda de la IA eso queda atrás.
“Nosotros lo que hicimos fue automatizar todos esos procesos, tener una asistente personal 24/7 para que le puedas preguntar lo que quieras, está conectado con tu proyecto y te va a dar la información en tiempo real, es cuestión de segundos”.
Esses mencionó que sin la inteligencia artificial se pueden tener retrasos significativos, que en varios casos llevan a la penalización o multas, además de errores de presupuesto y una mala comunicación.
“La IA se ha convertido en un tema muy actual, y lo que hicimos es que creamos una plataforma que integra la inteligencia artificial, no solo predice lo que va a suceder de manera automática, sino que también optimiza muchos procesos. Entre sus otros beneficios está: menos tiempo en tareas repetitivas, mayor precisión en la planeación financiera y automatización de pagos, entre muchos otros”.
De acuerdo con el speaker, Lebane es una plataforma 360 que abarca desde la parte de la planeación y el presupuesto hasta la parte comercial, es decir, integra todo el flujo tanto de ingresos como de egresos en un solo lugar.
Construcción inteligente: beneficios y retos de los proyectos verticales y de usos mixtos
El siguiente panel estuvo moderado por Oscar Arias, de KONE; los speakers en hablar sobre la verticalización y los usos mixtos fueron Alan Rahmane, de CRAFT Arquitectos; Gerardo Cárdenas, de Vitro vidrio arquitectónico; y Brando Angulo, de Brada Grupo Inmobiliario.
Oscar Arias resaltó que en Guadalajara se ha visto una tendencia de reconfiguración, ya que con el paso del tiempo han cambiado los usos de los edificios, acorde a las necesidades de los habitantes.
En este sentido, Alan Rahmane destacó que es importante analizar hacia qué tipo de personas va dirigido el producto y quién es el cliente final. Comentó que en su momento la ciudad estaba pensada en los inversionistas, pero hoy todo cambió porque hay que dar prioridad a las nuevas generaciones. “Es relevante entender el producto, nosotros estamos haciendo lo posible por encontrar cómo hacer vivienda asequible, queremos hacer ese trabajo social para que la gente pueda comprar su casa. El mercado de rentas obviamente está creciendo, pero a la gente no le está alcanzando”.
Por su parte, Gerardo Cárdenas mencionó que en Vitro han notado que las ciudades grandes como Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México han cambiado; la empresa acompaña a los desarrolladores, arquitectos y gerentes de obra con un asesoramiento. “Es ir de la mano con ellos en colocar el cristal más adecuado para el proyecto, por eso es importante conocer dónde se ubicará. Nosotros ayudamos a la colocación de vidrios que tienen cuatro características esenciales: dejan pasar la luz natural para evitar la luz artificial, no dejan pasar el calor, el ruido de la calle disminuye un 30% y no se escapa el aire fresco, que todo eso se traduce en ahorro de energía”.
Brando Angulo indicó que hoy las generaciones sí quieren invertir en una propiedad, pero es importante que conozcan a detalle cada proceso del proyecto y cuáles son los beneficios. Resaltó que se apoya mucho en las redes sociales para dar visibilidad a lo que está vendiendo, con fotos o videos, y que cada persona interesada obtiene una master class. “Se explican temas reales de inversión, porque hay veces que la gente no sabe qué es un CAP, no entiende por qué se da la plusvalía en unas zonas y en otras no; les doy toda esa explicación y se les invita a invertir en el desarrollo”.
Arquitectura del riesgo: el rol del seguro y la fianza en el desarrollo inmobiliario
Para hablar sobre seguro y fianza estuvo presente Enrique Hernández Carillo, de Murguía, quien destacó la importancia de contar con un broker como aliado al momento de desarrollar un proyecto. En la empresa tienen el objetivo de blindar las áreas de riesgo: su área de ingeniería trabaja de la mano con el área comercial, con la de atención y servicios y con la legal.
“Murguía es un ejército legal, competimos contra los brokers más grandes a nivel internacional, nuestras áreas están muy completas para defender sus intereses, no solo los proyectos e inversión, sino también la reputación de sus imperios”.
Enrique Hernández Carillo, Murguía
Estrategias para la comercialización de productos residenciales y de lujo en Guadalajara
En este panel estuvieron presentes Pablo Errejón, de Grupo GUIA; Andrés Gómez, de GVA; y Fidencio Gutiérrez, de Mind Growth Management, para hablar sobre la conceptualización de un proyecto y cómo se debe desarrollar. Ignacio Ramírez, de Inverti, estuvo como moderador.
De acuerdo con Pablo Errejón, la empresa comercializadora debe ser la primera en llegar a los inversionistas que quieren desarrollar un proyecto. “Muchas veces ya llegan con un arquitecto o un estudio de mercado, pero nosotros debemos ser los primeros en la mesa con el fin de hacer un primer análisis de lo que se puede realizar en el terreno. Después probablemente solicitamos un estudio de mercado, porque no podemos ser juez y parte, pero sí cotejamos con nuestros datos”.
Por su parte, Andrés Gómez resaltó que en la mayoría de los casos el cliente no tiene un estudio de mercado del sitio en donde quiere desarrollar su proyecto, y espera que en GVA se le den opciones sobre qué es lo que puede construir. “Necesitamos que nos digan su plan de negocio. Muchas veces nosotros tratamos de referir al cliente con un experto en el mercado. Pero sin duda hay que estudiar el terreno, conocer el uso de suelo porque muchas veces no es compatible con lo que se quiere edificar”.
Fidencio Gutiérrez mencionó que en Mind Growth Management se involucran en la conceptualización del proyecto, sin tocar la parte de los permisos; una vez que se tiene claro lo que se va a construir, los metros cuadrados y la rentabilidad, pasa a un arquitecto. “Lo que tratamos de hacer es sumarnos para poder digerir esa información y retroalimentación desde el área comercial de qué producto tenemos que diseñar, con qué distribuciones son más digeribles o que puedan tener una mejor absorción en el mercado, para poder darle toda esa retroalimentación al área de arquitectura y que pueda hacer toda su magia de creación”.
Ignacio Ramírez informó que, de acuerdo con una encuesta, de cada 10 proyectos en Guadalajara tres no se terminan, cinco ganan las utilidades que proyectaban o menos, y solamente dos ganan utilidades arriba de las estimadas.
Boot Camp: acortar la curva de aprendizaje del desarrollador
Carolina Granados, de Archetika, presentó sus Boot Camps, enfocados hacia los desarrolladores: en dos días, los asistentes pueden aprender de diversos temas de desarrollo de la mano de 15 speakers.
“Acortamos la curva de aprendizaje por medio de los Boot Camps; van a aprender a estructurar negocios, a trabajar en herramientas fiscales, a estructurar de manera correcta los temas legales de su empresa, a saber cómo contratar gente, temas de financiamientos, saber consumir un financiamiento de manera correcta”.
De acuerdo con Carolina Granados, el proyecto nace del deseo de ayudar a los desarrolladores a perder el miedo. Ha detectado seis áreas de oportunidad: escogen mal los terrenos; realizan corridas financieras demasiado optimistas; desarrollan proyectos que no van de acuerdo con la realidad del mercado; no tienen control en la obra; no tienen atención en la postventa; y no cuentan con el equipo calificado para las tareas que tienen que concretar.
Procesos + tecnología: la fórmula de la rentabilidad inmobiliaria
Liliana Bernal, de Mind Growth Management, habló sobre las ventajas de contratar un socio comercial para la comercialización de los proyectos. “Somos una solución integral para los desarrolladores inmobiliarios, tenemos un promedio de ventas de una unidad cada dos días. Durante 14 años, hemos vendido más de dos mil 300 unidades que se traducen en más de nueve mil millones de pesos”.
Destacó que la comercialización no es sencilla: se tiene la idea de que vender por medio de redes sociales o con brokers es el presente, pero es importante planear cómo se van a usar los diferentes canales de venta, así como la distribución del presupuesto. También señaló que si el desarrollador elige un mal socio comercial tiene como consecuencia una mala reputación, cero recomendaciones, complicaciones de flujo, proyectos truncos, descuentos extra, riesgos de utilidad y hasta demandas.
De lo global a lo local: innovación y sustentabilidad en la inversión inmobiliaria
Para hablar sobre el tema de sustentabilidad estuvieron presentes Luis Alberto Vega, de Saint-Gobain Latam; Alejandro Faz, de WAS Company; y Saraith Rodríguez, de Aircrete México; la moderadora de este panel fue Liliana Bernardis, de MVE + Partners.
Liliana Bernardis destacó que un proyecto es un negocio financiero que trae retornos importantes, por lo que la sustentabilidad ayuda a que los negocios estén blindados en el futuro.
Por su parte, Luis Alberto Vega mencionó que en Saint-Gobain Latam se ocupan de que los proyectos de construcción tengan una ventaja en el uso inmediato, a mediano y a largo plazo. “Para un envolvente de un edificio tenemos que pensar que son seis caras; hay que tener un vidrio y un material sólido que permita brindar condiciones de uso mucho mejor para el usuario, pensar en su salud y bienestar, pero también con este pensamiento se disminuye el consumo energético de manera consistente. Por ejemplo, hay inmuebles en Guadalajara que ofrecen hasta un 40% en el consumo energético”.
Saraith Rodríguez informó que en Aircrete fabrican y comercializan prefabricados en formatos de block y panel para diferentes soluciones de construcción, muros, fachadas y más. “Nuestra tecnología permite aligerar la estructura de un edificio, este tema de avance rápido y práctico avanza en los tiempos de obra, lo que impacta a la huella de carbono. Tenemos menos desperdicio de edificación, es decir, no generamos tantos residuos y no contaminamos”.
Estructura para crecer: capital, diseño e innovación en el real estate
El panel contó con la presencia de Luis Vielma, de Investimento México; José Luis Vega, de VP Capital; Cristobal Padilla, de Grupo Integra; y Mariana Valero, de AMASS & G; Juan Carlos Mendez, de Colliers Guadalajara, fue el encargado de moderar.
Mariana Valero explicó que se están viviendo tiempos nuevos para todos y que los negocios se están adaptando a lo solicitado. Ante esto, remarcó que se debe tener una visión a largo plazo, sin buscar el retorno de inversión de inmediato, sino que el proyecto sea rentable en operación y en costos, y ver la creatividad como un valor agregado.
En el tema industrial, Cristobal Padilla resaltó que en los últimos cinco años el mercado cambió drásticamente por el nearshoring y la pandemia, y los centros de distribución crecieron en Nuevo León, Estado de México y Guadalajara. En Grupo Integra, dijo, han cuidado entender lo que está sucediendo en el mercado y qué medidas de contingencia se pueden tomar para evitar riesgos; la clave, planteó el panel, radica en entender las necesidades del mercado, enfocar el producto a esas necesidades del momento y ser flexibles para que el margen de error desaparezca.
José Luis Vega indicó que la industria de la vivienda ha cambiado mucho en los últimos sexenios y que el mercado de compradores se redujo: “ahora el que compra vivienda es el que va a vivir”.
De Smart City a Smarter City: más allá de la ciudad inteligente
“La ciudad es cultura hecha de tiempo”.
Carlos Sánchez, Gómez Platero Arquitectura y Urbanismo
Así comentó Carlos Sánchez, de Gómez Platero Arquitectura y Urbanismo, durante su pitch, en donde habló de la gran diferencia que hay entre la Smart City y la Smarter City.
De acuerdo con el ponente, al día de hoy más del 50% de la población del mundo vive en ciudades y en 20 años (2045) será alrededor del 75% de las personas la que habitará en una urbe, por lo que resaltó la importancia de evolucionar de la Smart City a la Smarter City.
“La Smart City integra la tecnología al uso cotidiano de la ciudad, nosotros queremos implementar también la parte de innovación, la Smart City habla de conectividad en estos distintos polos que se detonan en la ciudad, pero la Smarter City habla de inclusión en el entendido de que todos somos distintos, todos vivimos la ciudad distinta, somos multigeneracionales y debería de estar diseñada la ciudad para todos nosotros”.
En este sentido, destacó que la Smarter City se concibe en seis principios: reactiva (reacciona al territorio); policéntrica (utiliza la jerarquía para darle valor a distintos espacios); multimodal (atiende a todas las generaciones y todos los modos de moverse); híbrida (la naturaleza convive en lo vertical como en lo horizontal, no funciona como un límite del predio sino como parte de él); hipermixta (pretende tener todos los usos disponibles a la mano); e inclusiva (el espacio público es relevante para envolver a todos los usuarios dentro de la misma ciudad).
Real Estate 4.0: innovación y tecnología que transforman la inversión local
En el penúltimo panel del summit se habló sobre el Real Estate 4.0; Edgar Morales, de CAPI, y Juan Carlos Pineda, de HKS, fueron los speakers, y Daniel Blum, de 4S Real Estate, estuvo como moderador.
Daniel Blum destacó que en el sector inmobiliario es importante pensar cómo se está utilizando la data y cómo se debe aplicar realmente a los giros de cada empresa y sector, ya que puede beneficiar el inicio de los proyectos.
Juan Carlos Pineda resaltó que en HKS manejan el tema de la inteligencia artificial, pero antes de implementarla hicieron conciencia de que todo lo que se hace ahí es público y que, por ende, si no se controla, todo lo que se realice es de dominio público. “Lo primero es entender cómo usar esa herramienta y controlar la información. En HKS tenemos una plataforma de IA que está protegida en nuestros servidores, de tal manera que si nosotros producimos algo en ella, no es público ya que es exclusiva”.
En este entendido, Edgar Morales aconsejó a los inversionistas capacitarse en el tema de la IA para implementarla, pero también para entender en qué proceso se va a utilizar, porque si la información se comparte, por ejemplo, un contrato, muy posiblemente se filtre, puesto que es de dominio público. También destacó la importancia de entrenar a la inteligencia artificial: “Si no la capacitas como se debe muy probablemente no vas a obtener lo que deseas saber. Hay que saber pasarle bien la información a estas herramientas para poder ser medibles y poder perfilar correctamente”.
Turismo de nueva generación: del hotel boutique a la renta vacacional
El último panel del summit abordó el futuro del turismo. Los speakers invitados fueron Héctor Villarreal, de Posadas; Sebastián Ávila, de Azulik; Natalia Esquivias, de Wyndham; y Uriel Burak, de Marriott International.
Héctor Villarreal mencionó que hoy en día lo más importante en un hotel es el ESG, ya que los inversionistas están enfocados en este tema, así como en el arte, la tecnología y el diseño. “En el Grand Fiesta Americana de Oaxaca quedó un hotel muy bello y espectacular, utilizamos productos locales; otro ejemplo es en San Miguel de Allende, en donde involucramos también a los artistas locales que crearon una escultura”.
Sebastián Ávila indicó que Azulik tiene tres pilares fundamentales: el arte con personas locales; la naturaleza, con más de 200 árboles dentro de la propiedad que no se cortaron para la construcción; y la ancestralidad, es decir, traer la cultura indígena de México y que sea parte de la experiencia de los huéspedes.
Natalia Esquivias señaló que las branded residences han crecido exponencialmente. “Con nosotros es el 80% del mínimo para entrar como en este esquema, hay clientes que quieren poner el 100% porque todo mundo está ganando y qué mejor que el que lo compró tenga un mejor rendimiento”.
Por su parte, Uriel Burak destacó que el wellness dejó de ser una tendencia para volverse una necesidad en los proyectos hoteleros, por lo que en Marriott International están adoptando en sus productos todo lo que la gente busca para poder atender esas necesidades. “Lo vemos en dos formas: el viajero de manera primaria que no tuvo su viaje, es justamente esa proactividad de mejorar salud, bienestar, fitness, rejuvenecimiento; y el viajero secundario, que es la gente que quiere hacer un viaje y que el wellness lo pueda acompañar, eso significa gimnasios de primera clase y spa, entre otros”.
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